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l ２０１１年（Ｈ２３）８月１６日、第一審「判決」（５月３１日）で、原告（住民）が勝訴したあと、被告（両備）が即刻控訴し、控訴人（両備）から「控訴理由書（７月２１日付）」が届く。
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知る限りでは土壌汚染事件で「全国初」の被害住民勝訴判決となりました。
マイホーム土壌汚染被害民事訴訟第一次（３世帯）住民の母体である「小鳥が丘団地救済協議会」が、３世帯住民の体験を発信し多くの方と議論してきました。この記事を発生順序で整理し再度掲載します。
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！（１０）
【第二審】
控訴人 ；（両備ホールディングス株式会社）
被控訴人；（小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
「小鳥が丘団地」土壌汚染第１次訴訟（３世帯）裁判は、２０１１年５月３１日に「判決言い渡し」があり、岡山地裁は、被告（両備）の不法行為を一部認め、原告（住民）勝訴となりました。
被告（両備）は、翌日（６月１日）即刻控訴しました。
引き続き行われる裁判で証拠提出するため、新たに、被告会社（両備）作成の本件団地給水施設工事に関して「団地給水施設申請及び設計書」の写しを入手しました。
この文書には「給水施設に廃油工場跡地にできた団地のため、化学製品を使用しない条件とする。」と付記されていて、本件団地の給水管は、ポリエチレン管でなく当時使用中止になっていた鉛管（水道水による鉛中毒が問題になりポリエチレン管に切り替えられた）が実際に埋設されていました。
また申請者名欄には「両備バス株式会社」代表取締役社長印が捺印されています。
申請者である被告会社（両備）が主張する「土壌汚染を認識し得なかった」ということはあり得ないと思います。
「控訴審」にあたり、控訴人（両備）作成の「控訴理由書」が届きました。
「控訴理由書」の続きです。
第６ 原判決の誤り
原判決が控訴人の責任を認めたのは判示事項３−１から３−３までにおいてであるが、これらは、判示事項１及び２に記載されていることを前提としており、判示事項１及び判示事項２についても判示事項３−１から３−３において見られる誤りと同種の誤りが見られるので、以下、合わせて論じることにする。
１ 判示事項１について
原審は、判示事項１において、廃白土、汚泥、ベンゼン、トリクロロエチレン、油分を並列に並べているが、まず、ベンゼン及びトリクロロエチレンは化学物質の名称であり、その他はさまざまな物質を含みうる物の呼称である。
ベンゼンやトリクロロエチレンは、土壌汚染対策法で定める特定有害物質であるが、その他はさまざまな物を含みうるため、特定有害物質を含むことも含まないこともある。
したがって、これらは分けて考える必要がある。
まず、ベンゼンやトリクロロエチレンであるが、原判決はこれらの存在の可能性を疑いうる根拠として、「旭油化は、当時、廃白土を原料として石けんやペンキの元となる油を生成していた会社であり、溶剤や洗浄剤、脱脂剤としてベンゼンやトリクロロエチレンを使用していることは一般的に容易に予測し得ることであるから、同社の工場内にあった廃白土や汚泥にこれらの物質や油分が含まれていたことについては、認識し得ることである。」と述べている（原判決２３頁）。
しかし、旭油化が溶剤や洗浄剤や脱脂剤としてベンゼンやトリクロロエチレンを使用していたことは、当時、一般人の知識や経験からは予測できなかったことは明らかである。
宅建業者もこの点では同列であって、宅建業の免許を取得するにあたって、工場跡地にいかなる土壌汚染があるのかについて特別の知識が問われることはなかった。
工場跡地を売却したり媒介したりする場合に、工場での作業工程を確認し、そこから生じうる土壌汚染の発生可能性を調査する義務があれば、かかる予測可能性を認定できるであろうが、当時においても現在においてもかかる義務が宅建業者にないことは本書面「第４ 土壌汚染に関する取引関係者の意識と取引慣行」で詳述したとおりである。
宅建業者の重要事項説明義務に土壌汚染対策法上の指定区域の指定の有無が挙げられるに至ったのは、同法成立の翌年である平成１５年からであり、しかも、重要事項説明義務として宅建業者に求められていることはその指定の有無のみであって、現在でも過去の土地の履歴を探求してその可能性のある土壌汚染を調査し説明する義務はない。
一方、廃白土、汚泥及び油分がかつて存在していたことは、もともとそれらが旭油化の工場内で放置されて社会問題化していたのであるから公知の事実であったというべきである。
ただし、それらを宅地分譲に適するように必要な範囲で除去し、また消臭するという作業が必要であると控訴人が自主的に判断し、これを行ったものである。
原審の判断が、仮に地中の廃白土や油分の存在を認識できた場合は、それゆえに宅地造成として不適当であるとの判断をすべきだったというのであれば、かかる判断には理由がない。
当時、控訴人だけでなく岡山県も岡山市も、旭油化の問題は、悪臭を発する操業と悪臭を発する工場内堆積物の工場内の堆積の問題と理解していたのであるから、旭油化が移転した以上、あとは、堆積していた工場内堆積物の除去を含めて、どれだけの作業を行えば悪臭が除去されるかだけが問題関心であり、その除去と消臭が確認されれば、十分であったものである。
開発して分譲することが不適当な土地であったのであれば、岡山県や岡山市が控訴人に対して宅地分譲を前提に買取りを依頼すること自体ありえないことである。
２ 判示事項２について
ここでは、作業後に本件分譲地に残ったベンゼン、トリクロロエチレン、シアン化合物（なお、原審判決は本件分譲地中にシアン化合物が溶出量基準を超えて存在すると認定しているが（原審判決１８頁）、これは誤りである。甲第４号証の１で検出されたシアン化合物は０．０１ｍｇ／１であり、シアン化合物の報告下限値は０．１ｍｇ／１であるから、これ以下は検出されていないことと同じ扱いで（乙第３１号証の１、２）、基準値を超えているものではない（被告最終準備書面６頁））及び油分等について言及がある。
地中のベンゼンやトリクロロエチレンやシアン化合物を認識できなかったという原判決の指摘は正当であるが、これらの物質と油分とは質が異なる問題である。
前者は予想可能性もない問題である。
しかし、油分については、いかなる消臭作業によって悪臭を消せば、当時分譲業者の義務を果たしたといえるかという問題である。
この点について控訴人の義務違反を否定した原審の判断は、もとより正当であるが、以上のとおり、油分とそれ以外とは質的な違いがあることを何ら意識していないことは不当である。油分については、当時、それが悪臭をもたらす程度である場合に、生活環境の快適性を阻害することが問題であったのであって、何が適切な消臭作業かが問題になるだけだったからである。
（参照）
＜ＹＡＨＯＯ！ブログ＞、２０１１年９月１８日
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！その１０
次回に続く
（参考文献；『深刻化する土壌汚染』第５章「岡山市小鳥が丘団地の土壌汚染事件（小鳥が丘団地救済協議会住民 著）」）
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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小鳥が丘土壌汚染アーカイブ
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マイホーム土壌汚染被害民事訴訟第一次（３世帯）住民の母体である「小鳥が丘団地救済協議会」が、３世帯住民の体験を発信し多くの方と議論してきました。この記事を発生順序で整理し再度掲載します。
l （２０１１年（Ｈ２３）８月１６日、第一審「判決」（５月３１日）で、原告（住民）が勝訴したあと、被告（両備）が即刻控訴し、控訴人（両備）から「控訴理由書（７月２１日付）」が届く。）
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！（９）
【第二審】
控訴人 ；（両備ホールディングス株式会社）
被控訴人；（小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
「小鳥が丘団地」土壌汚染訴訟（３世帯）の「控訴審」にあたり、控訴人（両備）作成の「控訴理由書」が届きました。
控訴人（両備）は、東京の弁護士を増員し、科学者などの専門家の意見書など徹底的な反論を準備しているようです。
第一審判決で、岡山地裁は、被告（両備）の不法行為を一部認め、原告（住民）勝訴となりました。
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知る限りでは土壌汚染事件で「全国初」の被害住民勝訴判決となりました。
これを受けて、被告（両備）は、翌日（６月１日）即刻控訴しました。
控訴審・初回口頭弁論は、２０１１年（Ｈ２３）９月２２日１３時３０分から、広島高等裁判所岡山支部で行われます。
引き続き行われる裁判で証拠提出するため、新たに、被告会社（両備）作成の本件団地給水施設工事に関して「団地給水施設申請及び設計書」の写しを入手しました。
この文書には「給水施設に廃油工場跡地にできた団地のため、化学製品を使用しない条件とする。」と付記されていて、申請者名欄には「両備バス株式会社」代表取締役社長印が捺印されており、申請者である被告会社（両備）が主張する「土壌汚染を認識し得なかった」ということはあり得ないと思います。
「控訴理由書」の続きです。
第５ 原判決の構造
１ 不法行為該当性
原審判決は、三つの観点で控訴人の不法行為がなかったかを検討している。
第一は、「宅地造成すべきではなかったのに宅地造成して販売した」といった事実があるのか、第二は、「汚泥等の汚染物質を取り除いて宅地造成すべきであったのに不十分な対策しかしなかった」といった事実があるのか、第三に、「売主又は仲介業者として本件分譲地の履歴等を説明すべきであったのにしなかった」という事実があったのかという点である。
結論として、第一の事実はない、第二の事実もない、第三の事実があるという判断である。
第一の事実がないという判断において、原審は、「被告は、本件分譲地中に廃白土、汚泥、ひいてはベンゼン、トリクロロエチレン及び油分が存在する可能性があるとの疑いを抱き得るとまではいえようが、これを超えて、実際に、同地中にいかなる物質が含まれているか、また、その物質の有害性等について、被告が旭油化の操業実績等から直ちにこれを認識することができたということはできない。」（以下「判示事項１」という）と判示している。
第二の事実がないという判断において、原審は、控訴人が油分の多い土壌の搬出作業を依頼し、消臭工事を依頼したことに言及し、「上記対策では、本件分譲地中に存在する悪臭の原因を取り除くことはできない。しかしながら、前述のとおり、被告は、宅地造成時において、本件分譲地中にベンゼン、トリクロロエチレン、シアン化合物及び油分等が存在したことを認識することができたとまではいえないのであるから、販売時において、上記物質を完全に除去して販売する義務まで課せられるものではなく、上記対策を行ったことで被告の対策義務は果たされたというべきであり、対策が不十分であるということで被告に不法行為責任が課せられることはない。」（以下「判示事項２」という）と判示している。
第三の事実については、これがあると原審は判断したのだが、要約すると、（ア）旭油化の工場操業時に悪臭や水質汚濁等が問題視され、旭油化から本件分譲地の引き渡しを受けた時にも悪臭が残存し表面には灰色がかった土が存在し、第２期造成後の建物建設時に本件分譲地から部分的に乾いた黒色がかった土が出てきて臭いも残存していたが、これらは住宅の安全性、快適性に疑問を生じさせる情報であり（以下「判示事項３−１」という）、（イ）本件分譲時において、廃白土、ベンゼン、トリクロロエチレンについては規制があり、油臭による不快感、違和感が生活に支障を生じさせうることについても一般に認識されていたことから、これらが一定量を超えて地中に存在すれば、居住者の安全が害されうること、また、そのような土地に居住することは、一般的に不快を感じ得る事情であった（以下「判示事項３−２」という）として、その上で、「被告としては、安全性、快適性に関するより詳細な情報を収集すべく調査をした上で、その調査内容を説明するか、このような調査をしない場合には、少なくとも、認識していた上記（ア）の各事情の外、同地中に廃白土、ベンゼン、トリクロロエチレン及び油分が存在する可能性があり、これらは、居住者の安全性を害し得るものであり、また、生活に不快感・違和感を生じさせ得るものであることについて説明する義務があったというべきである。」（以下「判示事項３−３」という）としている。
２ 損害
原審は、本件分譲地内の物質を原因とする被控訴人らの健康被害を認めなかったが、上記説明義務を尽くせば、被控訴人らは売買契約や請負契約を締結しなかったであろうと認定し、説明義務違反とこれら契約締結との間に因果関係があり、これらの契約にあたり被控訴人らの支出した金額のうち、これら契約の結果被控訴人らが現在有している土地建物の価値を考慮して控え目に見ても、その半額程度は損害であろうと認定しているものである。
（参照）
＜ＹＡＨＯＯ！ブログ＞、２０１１年９月１８日
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！その９
次回に続く
（参考文献；『深刻化する土壌汚染』第５章「岡山市小鳥が丘団地の土壌汚染事件（小鳥が丘団地救済協議会住民 著）」）
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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マイホーム土壌汚染被害民事訴訟第一次（３世帯）住民の母体である「小鳥が丘団地救済協議会」が、３世帯住民の体験を発信し多くの方と議論してきました。この記事を発生順序で整理し再度掲載します。
l （２０１１年（Ｈ２３）８月１６日、第一審「判決」（５月３１日）で、原告（住民）が勝訴したあと、被告（両備）が即刻控訴し、控訴人（両備）から「控訴理由書（７月２１日付）」が届く。）
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！（８）
【第二審】
控訴人 ；（両備ホールディングス株式会社）
被控訴人；（小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
「小鳥が丘団地」土壌汚染訴訟（３世帯）の「控訴審」にあたり、控訴人（両備）作成の「控訴理由書」が届きました。
控訴人（両備）は、東京の弁護士を増員し、科学者などの専門家の意見書など徹底的な反論を準備しているようです。
第一審判決で、岡山地裁は、被告（両備）の不法行為を一部認め、原告（住民）勝訴となりました。
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知る限りでは土壌汚染事件で「全国初」の被害住民勝訴判決となりました。
被告（両備）は、翌日（６月１日）即刻控訴しました。
控訴審・初回口頭弁論は、２０１１年（Ｈ２３）９月２２日１３時３０分から、広島高等裁判所岡山支部で行われます。
引き続き行われる裁判で証拠提出するため、新たに、被告会社（両備）作成の本件団地給水施設工事に関して「団地給水施設申請及び設計書」の写しを入手しました。
この文書には「給水施設に廃油工場跡地にできた団地のため、化学製品を使用しない条件とする。」と付記されていて、申請者名欄には「両備バス株式会社」代表取締役社長印が捺印されており、申請者である被告会社（両備）が主張する「土壌汚染を認識し得なかった」ということはあり得ないと思います。
「控訴理由書」の続きです。
（第４ 土壌汚染に関する取引関係者の意識と取引慣行）
４ 宅地業者の意識
バブル経済が崩壊した後、日本の不動産価格は続落したが、このように低迷した不動産市場において外国人投資家が積極的に日本の不動産に投資を行うようになった。
その先駆けといわれるのが信託受益権による本格的な不動産証券化を行ったゴールドマン・サックスの大和生命ビル買収であり、これは平成１０年のことである。
外資は、アメリカのスーパーファンド法により、土壌が汚染された土地の取得に大きな経済的リスクがあることを経験していることから、日本でも同様の法規制がいずれ敷かれることを見越して、土壌汚染の存否に重大な関心を抱いていた。
したがって、平成１０年頃以降は、かかる外資の投資判断においては土壌汚染がないことが不可欠の前提となったことから、不動産取引業者にも土壌汚染に関する意識が急速に高まった（乙第３８号証）。
また、土壌汚染に関しては、どのような調査を行って汚染の有無を判定するのか、また、土壌汚染が判明した場合にどのような対策が必要かが明らかになることが重要であり（土壌汚染調査といっても当然ながら当該土地の土壌の全量検査を行うわけではないため、調査ポイントと調査の深さが問題となるし、検査の方法も一定しなければ結果を比較できず、さらに対策の方法も無数にあるのでどの対策を行えば足りるのかがわかる必要がある）、これに必要な基準が明確になる必要がある。
この調査対象の指針が平成１１年に環境庁によって「土壌・地下水汚染に係る調査・対策指針及び同運用基準」として明確に示されたことが調査が増えた大きな要因になった。
かくして、意識の高い宅建業者は平成１０年頃からは土壌汚染に重大な関心を抱くようになり、不動産取引においても土壌汚染が重要事実であることを意識するようになったものであるが、必ずしもすぐには広くこの意識が宅建業者に共有されたわけではないので、例えば、社団法人不動産協会は、平成１３年１１月に「マンション事業における土壌汚染対策について」（乙第３９号証）を公表し、マンション用地取得に際しての土壌汚染調査・浄化費用の負担の問題や、マンション購入者に対する説明内容・方法等についての見解を明らかにしている。
５ 土壌汚染に関する取引慣行
以上のとおり、土壌汚染に係る環境基準は平成３年に制定されたものの、それが法規制に結びつくことがなかったため、その後も土地取引において土壌汚染が意識されることは一般になかったが、平成１０年頃から外資の日本の不動産への投資が活発化したことを契機に、また、平成１１年には調査対策指針が明確になったことから、平成１０年頃以降、意識の高い不動産業者の間では、土壌汚染を重要事実と考えて取引が行われるようになったといえる。
これが決定的になったのは、平成１４年の土壌汚染対策法の成立とそれに伴う宅地建物取引業法の改正（土壌汚染対策法の指定区域の有無が宅地建物取引業法第３５条の重要事項となった）である。
裁判例１７が「平成１１年には、私人間の取引の場面においても土壌汚染が発見された場合には、それを除去すべきとの認識が形成されつつあった」としているのは、以上の経過から見ても正しいであろう。ただ、注意すべきは、「つつあった」ということであり、平成１１年であってもそのような認識が一般的だったというわけではないということである。
また、都道府県等が把握した土壌汚染の調査事例件数が平成２年度から同５年度頃まではせいぜい年間４０件前後であったのに対し、平成１０年を境に急増して２００件を超えるようになり、平成２０年度に至っては１３６５件と、１５年近くで３０数倍に膨れ上がっていることはかかる事実を裏付けるものである（乙第４０号証）。
以上から、土壌汚染対策法上の特定有害物質が基準値を超えて存在しているという事実は、平成２年（被控訴人（Ａ）・同（Ｂ）の場合）又は平成５年（被控訴人（Ｃ）の場合）の取引当時、瑕疵でも宅建業者の説明すべき重要事実でもなかったことは明らかである。
なお、本件でそもそも販売時点以前から問題になっている悪臭の問題は、ここで述べた土壌汚染の問題とは別の問題である。
悪臭については古くから公害とされているものであり、その原因が地中にあっても、ここでいう土壌汚染の議論は妥当しない。ここで述べた土壌汚染に関する議論は、長期のリスクコントロールの観点で平成１４年に制定された土壌汚染対策法による規制基準を超えた物質がかつての売買土地から発見されたからといって、そのこと自体から本件分譲地の分譲当時瑕疵があったとか当時宅建業者が説明すべき重要事実であったとかいうことはできないということである。
なお、瑕疵か否かは、取引当時の取引観念により判断されるべきことは平成２２年６月１日の最高裁判決（民集６４巻４号９５３頁、判例時報２０８３号７７頁）においても明言されたように、確定した判例である。
（参照）
＜ＹＡＨＯＯ！ブログ＞、２０１１年９月１８日
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！その８
次回に続く
（参考文献；『深刻化する土壌汚染』第５章「岡山市小鳥が丘団地の土壌汚染事件（小鳥が丘団地救済協議会住民 著）」）
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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マイホーム土壌汚染被害民事訴訟第一次（３世帯）住民の母体である「小鳥が丘団地救済協議会」が、３世帯住民の体験を発信し多くの方と議論してきました。この記事を発生順序で整理し再度掲載します。
l ２０１１年（Ｈ２３）８月１６日、第一審「判決」（５月３１日）で、原告（住民）が勝訴したあと、被告（両備）が即刻控訴し、控訴人（両備）から「控訴理由書（７月２１日付）」が届く。
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！（７）
【第二審】
控訴人 ；（両備ホールディングス株式会社）
被控訴人；（小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
「小鳥が丘団地」土壌汚染第１次訴訟（３世帯）裁判は、２０１１年５月３１日に「判決言い渡し」があり、岡山地裁は、被告（両備）の不法行為を一部認め、原告（住民）勝訴となりました。
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知る限りでは土壌汚染事件で「全国初」の被害住民勝訴判決となりました。
被告（両備）は、翌日（６月１日）即刻控訴しました。
引き続き行われる裁判で証拠提出するため、新たに、本件団地給水施設工事に関して、被告会社（両備）が宅地開発時に作成した、「団地給水施設申請及び設計書」の写しを入手しました。
この文書には「給水施設に廃油工場跡地にできた団地のため、化学製品を使用しない条件とする。」と付記されていて、本件団地の給水管はポリエチレン管でなく当時使用中止になっていた鉛管が実際に埋設されていました。
（水道水による鉛中毒が問題になり、通常は、鉛管を中止してポリエチレン管に切り替えられていた。）
また申請者名欄には「両備バス株式会社」代表取締役社長印が捺印されています。
申請者である被告会社（両備）が主張する「土壌汚染を認識し得なかった」ということはあり得ないと思います。
「控訴審」にあたり、控訴人（両備）作成の「控訴理由書」が届きました。
「控訴理由書」の続きです。
第４ 土壌汚染に関する取引関係者の意識と取引慣行
１ 土壌汚染対策法までの政府の取組み
前述のとおり、平成１４年に土壌汚染対策法が制定されてはじめて農地以外にも土壌汚染に関する規制が行われるに至った。
ただし、土壌汚染に関する環境基準は平成３年８月に制定されている。
この環境基準は望ましい基準として定められたものであり、法規制と結びついていなかったので、この環境基準が民間の土地取引に影響を与えることはなかった。
ところで、土壌汚染に関する一般的な法律の制定が平成１４年まで遅れたのは前述（本書面「第２ 土壌汚染の健康被害と生活被害」の「１ 環境法の規制」）のとおりであるが、政府において土壌汚染に関する一般的な規制の必要性が述べられたのは、平成１１年２月の経済戦略会議の答申がはじめてである。
そこで「大気汚染、土壌汚染、ダイオキシン類などに係わる明確な環境ルールの構築や責任体制の明確化を図るなど、環境規制の充実を図る」（乙第３４号証）べきことが示された。
これを受けて、平成１２年１２月に、行政改革推進本部規制改革委員会の見解において、「市街地の土壌汚染に関する対策について、すみやかに法制化を含め実効性ある制度について検討すべきである」と土壌汚染に関する立法化にまで言及し、平成１３年７月の総合規制改革会議の中間とりまとめで、「土壌汚染に関し、調査手続並びに浄化責任及び費用負担の明確化、情報開示の実施のための立法措置等を講ずるべきである」（乙第３５号証）と具体的な立法内容にまで踏み込んだ提言をしたものであって、平成１１年頃から土壌汚染に関する政府の意識も高まってきたことがわかる。
２ 不動産鑑定士の意識
土壌汚染が土地取引において瑕疵と捉えられ、土壌汚染が除去されない限り土地価格が減価されるという状況が生じれば、不動産鑑定に直接の影響を及ぼす。
前述のように不動産鑑定評価基準が土壌汚染を価格形成要因に入れるように変更されたのは平成１４年７月３日であるが、不動産鑑定士が土壌汚染を意識し始めたのは、環境省懇談会第３回（平成１９年９月７日）において、財団法人日本不動産研究所環境プロジェクト室長廣田祐二氏が「鑑定士が土壌汚染ということを勉強していないと、仕事ができないということになったのが、皆様御承知のように、いわゆるフェーズ１が日本で開始された多聞９８年（引用者注：平成１０年）ぐらいからだろうということでございます。」（乙第３６号証）と発言しているように、平成１０年頃からである。
なお、ここでフェーズ１とは、サンプル検査に至らない地歴調査である。
３ 企業の土壌汚染に関する意識
国土交通省が平成１３年１月から２月にかけて全国８大都市に本社を置く資本金１０００万円以上の企業９０００社に実施したアンケートを元に作成された土地所有者・利用状況に関する企業行動調査の概要の報告書（乙第３７号証）によれば、平成１２年度までに土地の購入に際し土壌汚染を考慮した企業はわずか１５.８％であったが、今後土地を購入する際に土壌汚染を考慮すると回答した割合は５８．１％に増加し、土地購入（検討）の意思がある企業に限定すると、８５．４％まで増加している。
（参照）
＜ＹＡＨＯＯ！ブログ＞、２０１１年９月１７日
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！その７
次回に続く
（参考文献；『深刻化する土壌汚染』第５章「岡山市小鳥が丘団地の土壌汚染事件（小鳥が丘団地救済協議会住民 著）」）
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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第一審判決で、岡山地裁は被告（両備）の不法行為を一部認め、原告（住民）勝訴となりました。
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知る限りでは土壌汚染事件で「全国初」の被害住民勝訴判決です。
これを受けて、被告（両備）は即刻控訴し、引き続き第二審で争われます。
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！（６）
「控訴審」にあたり、控訴人（両備）作成の「控訴理由書」が届きました。
控訴人（両備）は、東京の弁護士を増員し、科学者などの専門家の意見書など徹底的な反論を準備しているようです。
「控訴理由書」の続きです。
（第３ 宅建業者の説明義務）
（２ 宅建業者の説明義務違反の裁判例について）
（２）宅建業者の調査義務
重要事実とは、その事実を認識したなら買主が当時の購入条件での購入を断念すると社会通念上解される事実であると考えた場合、売主や仲介業者がその事実を知らない場合も重要事実不告知の問題が発生するのだろうか。
発生するとすれば、知るべき義務が前提となる。
前述のとおり、告げなかった事実が宅地建物取引業法第３５条の重要事項であれば知らなかったということは宅建業者の免責事由になるはずもない。
しかし、それ以外の事実にまで調査義務が及ぶのかがここでの論点である。
なお、契約で調査を特に依頼された場合は別問題（新たに契約上の調査義務が発生するため）であるので、ここではかかる特別な事情がない場合を前提にする。
この点について、裁判所は、冠水しやすい土地であることが問題となった裁判例６の「当該業者が上記のような土地の性状に関する具体的事実を認識していた場合はともかく、そうでない場合にもその説明義務があるというためには、そのような事態の発生可能性について、説明義務があることを基礎づけるような法令上の根拠あるいは業界の慣行等があり、また、そのような事態の発生可能性について、業者の側で情報を入手することが実際上可能であることが必要であると解される。」という判示に代表されるように、法令上の根拠あるいは業界の慣行等がない限り、調査義務を前提とする説明義務を否定している。
法令上の根拠あるいは業界の慣行等がない中で、説明義務が発生するのは、売主が当該問題について具体的事実を認識している場合であることは、裁判例において異論はないと思われ、この点については、隣地所有者との共有配管が地下にあった裁判例１１において、「売主が信義則上上記のような告知義務を負うのは、瑕疵の内容からして買主に損害を与えることが明白であるにもかかわらず売主がそれを知悉しながらあえて告げなかったような極めて例外的な場合に限られる。」と判示されていることからも明らかである。
（３）説明義務違反の責任の法的性質
信義則上の説明義務違反を認めた裁判例の中でも、これを契約に付随する義務違反ととらえ債務不履行責任とするものと不法行為責任とするものとがある。
また、そのいずれかを明示しなかったり、いずれも成立するかの記載をするものも少なくない。
これらのいずれの責任であっても結果が同じであれば区別する実益がないので、過去の裁判例でこの問題が精密に論じられていないことにも理由がある。
しかし、本件では契約責任であれば既に引渡から１０年を経過しているので、消滅時効で請求権は消滅しているところ、不法行為責任であれば、販売時点から２０年の除斥期間が過ぎていないため請求権が消滅していないという違いがある。
そのため、本件では仮に信義則上の説明義務違反があると仮定しても、それが債務不履行責任なのか不法行為責任なのかが結論を左右する大きな論点である。
ただ、宅建業者の信義則上の説明義務違反といっても事案はさまざまで、悪質きわまる事案から、うっかりミスというべき事案まである。
したがって、一律に論じること自体が不毛な議論であり、事案に即して検討すべきものであろう。
しかし、この問題を考えるにあたって、以下の点は一般論として異論がないであろう。
第一に、説明義務違反とされる事案には、詐欺に近い事案もあれば宅建業者の注意義務違反という過失が問題になる事案もある。
前者が不法行為責任を根拠づけることは否定できないが、後者も一律に不法行為責任を根拠づけるといえるのかという問題がある。
買主と直接契約関係のない売主側仲介業者の買主に対する注意義務と買主と直接契約関係のある買主側仲介業者の買主に対する注意義務とではおのずから注意義務にも差があると思われる。
宅建業者の信義則上の説明義務に関し、債務不履行責任か不法行為責任かを正面から議論した裁判例は見あたらないが、弁護士費用については、不法行為責任であれば認められやすいため、この問題が取りあげられたものがある。
裁判例４５では信義則上の付随義務違反として宅建業者の責任を認めた事案で責任の性質を債務不履行責任としつつ、弁護士費用につき「被告会社の負う債務不履行責任の内容は、不法行為責任に匹敵する違法性があるということができる」としてこれを認めている。
一方、都市計画上の建築規制という重要事項の説明義務違反の事案である東京地裁平成２１年４月１３日判決（ＬＬＩ）では、宅建業者の売買契約上の付随義務としての説明義務を認め、最高裁平成１９年７月６日判決を引用して「不法行為責任が成立するためには、契約の相手方のみならず、第三者に対する関係でも違法といえる程度の義務違反が必要」として弁護士費用の請求を否定している。
これらの裁判例からも、説明義務違反が不法行為を構成するには、より強い違法性がある場合に限られるという考え方が導きうる。
第二に、契約の有効性は認めたまま、契約前の宅建業者の言動を理由に説明義務違反を認め、これを不法行為の観点からは違法と評価することには矛盾が生じないのかという問題がある。
特に契約がなかった場合と同様の効果をもたらす損害賠償を認める場合は、事実上不法行為理論が意思表示の理論（詐欺、錯誤の理論）や契約理論を凌駕し、これらの理論を無意味にするという重大な結果をもたらす。
宅建業者の説明義務違反が問題となった裁判例で、契約の有効性を認めたまま、契約がなかった場合と同様の効果をもたらす損害賠償を認めるものは見あたらない。
解除や無効を認めないまま、説明義務違反による責任を認めた事案では、損害賠償の範囲は、説明を受けていれば当時そのものに支払ったであろう費用と現に支払った費用との差が基本とされているように思われる。
財産的被害の立証が難しい場合は、慰謝料が認められているが、少額である。
契約がなかった場合と同様の効果をもたらすことを認めた事例は例外的だが、接道義務違反の事実という重要事項の説明義務違反の事案である東京地裁平成１５年６月２４日判決（判例マスター）のように錯誤で取引自体を無効とする処理を行っている。
この事案は、昭和６１年売買の接道義務違反の物件の問題であり、売主の瑕疵担保責任や仲介業者の説明義務違反による責任は時効で消滅したとしたが、契約自体を錯誤無効とし、売主にも仲介業者にも不法行為責任を認めた。
その結果、錯誤で買主は売主に対して代金返還請求権があるが、一方で居住の利益があるとして、差し引きでの代金返還はほとんど認めず、しかし、買主の住宅ローン金利の損害賠償責任を売主に認めている。
契約の有効性を認めつつ、契約がなかった場合と同様の効果をもたらす損害賠償責任の認定（本件はかかる処理に近い）は、かかる裁判例から見ても、矛盾を内包した処理であることがわかる。
（参照）
＜ＹＡＨＯＯ！ブログ＞、２０１１年９月１７日
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！その６
l ２０１１年（Ｈ２３）８月１６日、第一審「判決」（５月３１日）で、原告（住民）が勝訴したあと、被告（両備）が即刻控訴し、控訴人（両備）から「控訴理由書（７月２１日付）」が届く。
【第二審】
控訴人 ；（両備ホールディングス株式会社）
被控訴人；（小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
マイホーム土壌汚染被害民事訴訟第一次（３世帯）住民の母体である「小鳥が丘団地救済協議会」が、３世帯住民の体験を発信し多くの方と議論してきました。この記事を発生順序で整理し再度掲載します。
次回に続く
（参考文献；『深刻化する土壌汚染』第５章「岡山市小鳥が丘団地の土壌汚染事件（小鳥が丘団地救済協議会住民 著）」）
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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