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◆◆◆家を建てるときのヒントその１ ケーススタディー S邸◆◆◆
不景気に強いこんな家を建ててみました
それはバブルがはじけて不景気風が吹いていた今から約12年前の1996年です
そこからスタートして現在はどうなったのでしょうか
12年でローンは完済 大規模改修も済ませました
投資信託マニアも検討の余地あり
幸せな家
敷地面積 200�屐〔�60坪
1階住宅部分 120�� 約36坪
２階賃貸部分 120�� 約36坪(2住戸）
（杉並区で駐車場込みで１所帯あたり２０万円の家賃 月40万円の家賃収入）
投資総額約5000万円 家賃収入12年で5760万円でした
◆幸せな家とは
人間にも一生があるように 家にも一生があります
人間も幸せな一生があるように 家にも幸せな一生があります
反対に まだまだ住めるのに 壊されてしまうと言うような
不幸な一生もあるわけです
なぜ壊されてしまうのでしょうか
日本の住宅の平均寿命は２５年といわれています
それはハウスメーカーが２５年のローンが終わったときに建て替えさせているともいえるのですが、、、、
あるいは建て替えさせたいという願望なのかもしれませんが
25年と言うのは少し短いような気がしますが統計の手法によってこのような数字に衣なっていることはありますが
同じ統計手法で
アメリカですら45年 イギリスなどは75年以上なのですから
日本の家の短命さは明らかです
資源のない日本国でアメリカの倍の勢いで家を壊して建てているのですが
根本的に言って 無駄ではないのでしょうか
日本の２５年を短いと感じるか長いと感じるか、、、、
短いと思う人の方が圧倒的だとは思いますが どうでしょうか？
何が幸せで何が不幸か人それぞれ、、、、、は
３５歳位のときにお父さんががんばって家を建てて ２５年経過すると６０歳定年まであと５年
ぎりぎり住宅ローンが組める年齢で少し余裕が出てきている
子供は大きくなり出て行ってしまったり 結婚して同居する２世帯住宅が欲しくなったり
家族構成が大きく変わってしまうからと言うのも大きな原因です
ここまでくれば幸せな人生 幸せな家とも言えるのかも知れません
２５年でぴったり壊される家はむしろ幸せなのかもしれません
問題は25年以下で壊されてしまう住宅のことです
◆100年住宅 200年住宅とは
では国が言ってる100年住宅というのはどうなのでしょうか、去年から200年住宅というのも出てきていますが、、、、
そんなことしたら10年後ハウスメーカーは最低2分の１になってしまうはずですし
最期は8分の1になってしまうはずです
でも100年住宅は正しいのでしょう
住宅の着工件数は減っても当然可処分所得は上がるわけですから
何代にでも伝える家具 絵画やその他のアート文化活動 観光 など余暇の利用、、、、
に当然振り向けられる結果として厚みのある社会になっていくと思われます
タダその達成のためにはハード面を丈夫にするということもあるでしょうが
そのほかの社会 経済的な面を忘れてはならないと、、、、
◆住宅産業と日本経済
しかし住宅着工が増えればハウスメーカーや工務店が潤いカーテン内装 家具屋が潤い 最期には家電屋さんが潤うその裾野は広い
この連鎖が日本の経済の根幹だとも言われていますが
果たしてそうでしょうか
ほかには道はないのでしょうか
永久に食べても食べても下痢をし続けるようなもの
家が建て変われば
家具も捨てられて、、、すべて産業廃棄物になってしまう
せっかくの住宅建築を壊すことは 生産をする工場にたとえるならば
投資をして工場を建てて少し古くなったからと壊してしまうということで
経済人 経営者でこんな場かなことをやってる人間は誰もいません
工場は明治時代からのものであろうと使えれば使い続ける
最期の最期まで使い尽くす
たとえ中身は最新設備であろうと
波板のぼろぼろで壊れそうな物でも使われているのです
住宅は投資の対象と思われていませんが
家族がそこで生活するための食品 洗濯工場でありホテルでありレストランであり学習塾、、、、
生産の場でありサービスの場であり、、、、
価値を生み出す場でもあるわけです
ですから住宅こそ投資の対象として考えなおさなければならない
本人が使い本人とその家族 更にその周辺の人々地域のために使われているのですから
ゴールドマン何とかとかリーマン何とかのような投資銀行がやってるような犯罪行為とは無縁
武器を与えて地域紛争を起こして資源の価格を吊り上げるような投機マネーとも無縁
絶対安全 健全で正義の投資になることは間違いありません
◆投資と消費
住宅建設を単なる消費と考えるか
投資として考えるかで
投資と消費の経済学的な意味を持ち出すことなく 経済効果はまったく違ってくるのではないでしょうか
それをテーマに設計したのがS邸で
10年で完全に元をとるというのがテーマでした
その結果大体その目標は達成しました
約5000万円の工事費と12年で5700万円以上の家賃のリターンがあったわけですから
投資した家はもちろんそのまま残っていて それと同等の家賃収入があったわけで住宅ローンは完済することが出来ました
これこそ単なる消費としての住宅建設でなく
投資としての住宅建設ではないでしょうか
仮にここに普通の36坪程度の家を建てたならば建設費は半分程度で済んだかもしれませんが
ローンはいまも残っていて
家賃収入などはもちろんないという状況だったと思われます
どっっちがよかったのかは明白です
◆相続と投資
更に相続に対しても有利だと思われます
集合住宅なので当然貸家建て付け地としてもみなされるわけですし
通常の意味での相続税対策にも十分効果はあると思われます
S邸の場合更に借地権だったので相続のときは更に有利だと思われます
権利的には安定していないことはそれだけ税も減免される
しかし家賃収入があるので更新料等は問題ないと思われます
ローンは完済せずに残しておくほうが良いとか、、、、
色々な考え方があるでしょうがそれはケース倍ケースで
借家ではなく1階に自分が住み続けているわけですから、まったくタダで家を建てたことになるわけです
更に本年からは家賃収入が丸ごと手に入るわけで、老後に備えるには十分すぎると思われます
◆不幸な家とは
当然２５年以下で壊されてしまう家のことで
ぴったり２５年と言うのはむしろ幸せな家であって
早々５年１０年で壊されてしまう家の如何に多いことか
その原因は 千差万別な要因があると思われますが
内的な要因と外的な要因があリますが、
やはり経済的な要因が多いと思われます
一家の主人が倒れてしまう 当然ローンは払えなくなり売却されてしまう
火事になってしまう などの天災、、、人災
離婚などで家族が崩壊してしまう、、、、
転勤失業などで済めなくなる、、、、
数え上げればいくらでもあるわけで、、、
いやになってしまいます
そのベースはやはり経済的な問題になるのではないでしょうか
お金があれば壊されない
経済的な問題が解決していれば家は生き延びることができるのではないでしょうか
◆ケーススタディー S邸の場合
杉並区内で駅からは遠いのですが環境は良いという一般的な評価の場所で
１階はゆったりした120�屬痢�3LDK
バリアフリーでちゃんとお棺の出る玄関があり
2階は約60�屐別�10坪のロフト付き）駐車場も付いて
約20万円の家賃で賃貸に出しています
約12年経過して家賃でほとんどローンを返済してしまったことは先に書きましたが
単純に20×2×12×12＝5760万円となり
大体建設費用など諸経費を入れた金額を稼ぎ出しました
それで500万円ほどかけて内外改修工事を行いました
12年で家がタダで建てられた上に次の10年が大丈夫なようにしっかり屋根から土台まで改修工事をしました
これからも安心して家賃収入がずーっと入ってくるわけです
身障者 老人がいる家庭で女で一つで支えているので
普通の建て方だときっとうまく行かなかったのではにかと思います
これこそ稼いでくれる家ではないでしょうか
更に女主人の姉妹が連れ合いが無し その賃貸部分に入られました
家賃は半分の10万円にして
当然今まで住んでいた家は賃貸で約20万円で貸していて実家に戻ってきたと言う形です
家賃は10万円減り月30万円になりましたが
ローンはすべて返済が終わっており
まったく問題ないとのこと
姉妹の方も自分のマンションにいるかぎりはまったく収入にならないのですが
10万家賃を払って20万の家賃収入なので
差し引き10万円の家賃収入を得ることが出来たそうです
それと何より良かったのはまた姉妹で暮らせることだそうです
広いロフトがあるので孫が遊びに来てくれる
祖先から受け継ぐ仏壇もある、、、、
安心 安全でいいこと尽くめだそうです
そういう意味では頼りになる家ではないでしょうか
このような家であれば人間を生かし生かされるよりどころとして
未来永劫存在することが出来るのではないでしょうか
◆被害者は加害者
人間の行動の原動力はポジティブな面とネガティブな面とが表裏となっているわけですが
バブルのとき等は 絶対にはじけるとわかっていても どんどん行ってしまう
結局みんなが行くから行ってしまう
反対にその反動で はじけてしまうと しゅんとしてすべて生活防衛に走ってしまう
みんながそうだから、、、、
であって単にそれは風潮であって食べる物は食べて 遊ぶときは遊んでいるわけです
そのときの話題が不景気で大変だ 倹約しなきゃといってレストランで食事をしているわけです
株が８０００円を割ったときこそ株を買うことは今までのえらい経済評論家の解説 ご託宣より絶対正しいことは間違いないことです
しかしここで人任せの金儲けは結局言いようにやられてしまう被害者としての面と
何に投資されてるのかわからないと言う無責任は 武器を買い紛争を引き起こし
利権を漁ると言うことに加担しているかもしれないし
安く物を作るために公害を引き起こしている工場に投資されたり
商品先物 FX 灯油などの原材料が高騰する原因を作ったりと、、、
加害者でもあるわけです
◆ぶれない真実
なんだかんだ言いながら投資としての家つくり
結局自分の周りに投資しておくのが一番間違いないのではないでしょうか
また自然エネルギーの
太陽熱温水器
太陽光発電
風力発電
これらも劇的ではにけれど間違いなく稼いでくれます
しかも電気 熱 などのエネルギーを現物で支給してくれるのです
幸せな家作りをさらに補強する手段としてこれら自然エネルギーに対する投資はかなり有効です
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