不動産投資の本を読んでみました〜その３

工藤一善「勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル」(ぱる出版)

芦沢晃「中古マンション投資の極意」(筑摩書房)

猪俣淳「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」(住宅新報社)

大野晃弘「サラリーマンだからできる月１００万稼ぐ不動産投資法」(あさ出版)

浦田健「戸建賃貸運用法」(ダイヤモンド社)

松田淳「元手３００万円で資産を永遠に増やし続ける方法」(ぱる出版)

を読んでみました。

 

都市と地方、一棟と区分と戸建、あらゆる種類の投資方法のものを読みました。

中古が前提で新築ものがないのと基本的には証券はなかったです。

(総括的なものでざくっと書いてあるのはあったけど。)

 

結論。

おもしろそうだけど簡単に手が出るものじゃないです。

「不動産投資」というけど、実際は「賃貸住宅経営」、「経営」です。

「不労所得」という感覚でやると痛い目に会いそうです。

 

そして、そんなに儲かるってわけでもなさそう。

例えば、うちの県庁所在地(政令市)の場合、よくてせいぜい利回り１０％ぐらい。

そこから諸経費を引くと実質５％ぐらいまで下がりそう。

田舎の方に目を向けると利回りは上がるけど空室リスクを考えると１発目にするのはかなりこわいです。

複数のうちの１つなら試しにいいかもしれませんが・・・。

(でも、僕が住んでいるところは「田舎」というより「超田舎」。

　もしかすると、ここでアパートを作るのは経営というより相続税対策という感じかもしれません。

　もしくは、社会貢献？

　ここで通常の賃貸住宅経営をやるのはかなりの冒険ではないかと。)

実質利回り５％ならば、リスクとか手間とかを考えて投資信託等の方がマシのような気がします。

 

不動産投資のメリットとしてローンによるレバレッジ効果が挙げられるところですが、これは逆レバレッジもありうるわけで…考えるだけでぞっとします。

 

成功する不動産投資の前提として良い物件を安く手に入れることがありますが、言い換えると、そのチャンスと同じだけ破たんする人がいるということになろうかと思います。

勉強するまでは「不動産投資ってゼロサムゲームじゃなさそうだからいいかな」って思っていましたがそうでもなさそうです。

 

とすると、この「不動産投資」というゲームで一番儲けるのは誰か？

ゲームのプレーヤーでなく外側にいる人じゃないでしょうか？

競馬で一番儲けてるのはお客さんでなくＪＲＡ(中央競馬だったら)で、パチンコ一番儲けてるのもお客さんじゃなくてパチンコ屋さん、携帯電話やスマートフォンで儲けてるのは使っている人よりも電話会社・・・と同じことが起こっているような気がします。

 

絶対にやらないということはないけど、すごくいい物件(長期的にみて確実にもとがとれる)に出会わない限り始められないです。

 

それなりに本を読んでまったく得たものがないかというと、そんなことはなく、いい勉強になりました。

昔読んだ本にあった「マクドナルドは飲食業でなく不動産業だ」という言葉の意味や不動産会社がスポーツジムを経営してる理由が何となく分かりました。

それから街並みを見る目が変りました。アパートを見るとどれだけ入居してるんだろうと思ったり、新しい建物が建ってると何だろうと思ったり。

ショッピングセンターに言ったらテナントの入れ替わりや空きが気になったり。

そして、何より役所のハード整備について、出口戦略とか長期修繕計画などをもっとよく考えないといけないじゃないかと思ったり。

そういう意味でもっと勉強しないといけないと思います。