やったろうじゃん！！

不動産投資の本を読んでみました〜その３

工藤一善「勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル」(ぱる出版)

芦沢晃「中古マンション投資の極意」(筑摩書房)

猪俣淳「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」(住宅新報社)

大野晃弘「サラリーマンだからできる月１００万稼ぐ不動産投資法」(あさ出版)

浦田健「戸建賃貸運用法」(ダイヤモンド社)

松田淳「元手３００万円で資産を永遠に増やし続ける方法」(ぱる出版)

を読んでみました。

 

都市と地方、一棟と区分と戸建、あらゆる種類の投資方法のものを読みました。

中古が前提で新築ものがないのと基本的には証券はなかったです。

(総括的なものでざくっと書いてあるのはあったけど。)

 

結論。

おもしろそうだけど簡単に手が出るものじゃないです。

「不動産投資」というけど、実際は「賃貸住宅経営」、「経営」です。

「不労所得」という感覚でやると痛い目に会いそうです。

 

そして、そんなに儲かるってわけでもなさそう。

例えば、うちの県庁所在地(政令市)の場合、よくてせいぜい利回り１０％ぐらい。

そこから諸経費を引くと実質５％ぐらいまで下がりそう。

田舎の方に目を向けると利回りは上がるけど空室リスクを考えると１発目にするのはかなりこわいです。

複数のうちの１つなら試しにいいかもしれませんが・・・。

(でも、僕が住んでいるところは「田舎」というより「超田舎」。

　もしかすると、ここでアパートを作るのは経営というより相続税対策という感じかもしれません。

　もしくは、社会貢献？

　ここで通常の賃貸住宅経営をやるのはかなりの冒険ではないかと。)

実質利回り５％ならば、リスクとか手間とかを考えて投資信託等の方がマシのような気がします。

 

不動産投資のメリットとしてローンによるレバレッジ効果が挙げられるところですが、これは逆レバレッジもありうるわけで…考えるだけでぞっとします。

 

成功する不動産投資の前提として良い物件を安く手に入れることがありますが、言い換えると、そのチャンスと同じだけ破たんする人がいるということになろうかと思います。

勉強するまでは「不動産投資ってゼロサムゲームじゃなさそうだからいいかな」って思っていましたがそうでもなさそうです。

 

とすると、この「不動産投資」というゲームで一番儲けるのは誰か？

ゲームのプレーヤーでなく外側にいる人じゃないでしょうか？

競馬で一番儲けてるのはお客さんでなくＪＲＡ(中央競馬だったら)で、パチンコ一番儲けてるのもお客さんじゃなくてパチンコ屋さん、携帯電話やスマートフォンで儲けてるのは使っている人よりも電話会社・・・と同じことが起こっているような気がします。

 

絶対にやらないということはないけど、すごくいい物件(長期的にみて確実にもとがとれる)に出会わない限り始められないです。

 

それなりに本を読んでまったく得たものがないかというと、そんなことはなく、いい勉強になりました。

昔読んだ本にあった「マクドナルドは飲食業でなく不動産業だ」という言葉の意味や不動産会社がスポーツジムを経営してる理由が何となく分かりました。

それから街並みを見る目が変りました。アパートを見るとどれだけ入居してるんだろうと思ったり、新しい建物が建ってると何だろうと思ったり。

ショッピングセンターに言ったらテナントの入れ替わりや空きが気になったり。

そして、何より役所のハード整備について、出口戦略とか長期修繕計画などをもっとよく考えないといけないじゃないかと思ったり。

そういう意味でもっと勉強しないといけないと思います。

不動産投資の本を読んでみました〜その２

「満室経営バイブル」今田信宏

「手持ち200万円から始める！低リスク・高利回りの不動産投資」玉川陽介

「アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ボロ物件を狙いなさい」中村一晴

を読みました。

不動産投資の本を読んでみました。

12月から年明けにかけて不動産投資の本を読みました。

 

「失敗しないために正しく儲ける不動産投資」（ＭＢＡ不動産ビジネス研究会）

「年収300万円だった林さんが年収3000万円になったお金の増やし方」（林勇介）

「不動産で豊かになる10年先の読み方」（幸田昌則）

「寝てても儲かる！「兼業」大屋さん入門」（藤山勇司）

「狙うは地方１棟買い！目指せ年収10倍アップ！！不動産投資術」（板澤武夫）

「人生を切り開く「1憶円」投資思考」（脇田雄太）

「ゼロからの不動産投資」（赤井誠）

「給料＋アパート経営で資産を築くローリスク不動産投資」

「まずは、アパート一棟、買いなさい！」（石原博光）

「資金３００万円でも、アパート１棟、買えました！」（石原博光）

「愚直でまっとうな不動産投資の本」（長谷川高）

「失敗ゼロにする不動産投資でお金を増やす！」（秋津智幸）

 

多分、これだけだったと思う。（漏れてないかな？）

 

一冊を除いて、「読み物としては」面白かったです。

（例外の１冊がどれかはここでは言及しません。）

実際に「不動産投資をやるか？」となると悩みますね。

（というか、簡単に始める気にはなれませんね。）

不動産市場の分析が中心の「不動産で豊かになる10年先の読み方」（幸田昌則）以外は、いわゆる「兼業大屋さん」になる方法です。

それぞれ、投資手法は違うのですが、共通しているのは、

・金融機関でローンを組んで投資用不動産を購入し、ローンの返済期間は

　賃料収入が必要経費（管理費用や修繕費用）＞返済金額

　で、キャッシュフローを生みだす

ということです。

 

まず、そんな都合のいい物件を見つけることができるのか？

で、出口戦略（不動産をちょうどいい時期に売ったり、建て替えたり）がうまくいくのか？

ということが疑問です。

 

そもそも、何故、こんなに不動産投資本が出回るのか？

・はっきり言っていい物件は取り合いになると思うのでノウハウは自分のところで囲い込んでた方がお得なのではないか？（みすみすライバルを増やすことにならないか？）

・印税を儲けたいから？（不動産投資にちょうど良い時期は終わり、今、本を出しているのは先行勝ち逃げ組？）

・市場参入者が増えることによって、自分の保有物件をより良い条件で売り抜きたい？

・コンサルタント業務の収入を増やしたい？

などなど、疑ったらキリがありませんね。

 

PRESIDENT2011 10.31号「エラくなる手帳 残念な人の手帳」

プレジデント10/31号の特集は「実物公開！これが「能率10倍」の秘密だ　エラくなる手帳　残念な人の手帳」。

店頭に新年用の手帳が並び始めるこの時期、定番の特集ですが、今年の特徴はスマホなどＩＴ対応のようです。

もちろん、主流は紙の手帳ですが。

 

例えば、ＴＯＴＯの張本社長は、企画部門にいらっしゃった時にあまりにも頻繁にスケジュールが変わるため、携帯情報端末(ＰＤＡ)によるスケジュール管理を始められたとか。日常的に移動が多いということにもうまくマッチしているようです。

 

「ライフハック」で有名なブルームコンサルタント代表の小山龍介さんはＩPhone、MacBook Air、Gmail、Googleカレンダー、Toggl、オリジナル手帳、スキャナーの7つ道具を駆使して、「アナログ＋デジタル」連動活用術を提唱されています。デジタルの目標・予定管理のメリットとしては、①上書き可能、②コピー＆ペースト可能（メールの内容をToDOリストに貼りつけるなど）、③情報の共有可能(チーム内でのGoogleカレンダーの利用)の3点を挙げられています。

 

そして、「効率10倍！実践スマートフォン入門」ということで、「次世代iPhoneからソニータブレットまで完全ガイド」「極めるほど深い「基本テクニック」と「知られざる機能」−使いこなし」「アプリの海へ漕ぎ出す前に入れておきたい12本−おすすめアプリ」といった特集も組まれています。

 

その他、「美人秘書が明かす「ボスの時間管理」のウラ側…」ということで、セブンイレブンジャパン、日産自動車、壱番屋の3人の「美人秘書」による秘書としての心構え(「思考、判断、行動いずれもスピード第一―。企業トップの強力な駆動を社内外に伝達するには、"時間差ゼロ"でその頭と手足になり切れるストイックな黒子役が必要だ。」)も。

魚谷雅彦著「会社は変われる！ドコモ1000日の挑戦」

多分、僕が読んだ本の中では今年前半№１の掘り出し物だと思います。

読んでて、ドッグイヤー(犬の耳、本の角っこにつける折り目のこと)だらけになってしまいました。

 

 

内容ですが・・・

『

「ドコモ一人負け」「巨人の凋落」と酷評される厳しい状況から、2010年、顧客満足度№１へ―

いったいドコモに何が起こったのか？

心を動かし、人を動かし、会社を動かすマーケティングの神髄

実際に行われた経営改革から学ぶ長く愛されるブランドの作り方

 』（帯より）

 

 

以下、目次です。

『 

プロローグ　わたしたちは変わらなければならない！

 

フェーズ１　現状を知る　お客様起点の会社になろう！

　　STEP①　何が問題かを知る　お客さま起点の発想はどこに？

　　STEP②　組織の課題を知る　SWOT分析で、組織の課題を明らかにする

　　STEP③　変革しようという意志を共有する　社内キックオフで、変革への思いを共有する

 

フェーズ２　ビジョンを設定する　わたしたちのあるべき姿はこれだ！

　　STEP①　現在の自社ブランド価値を知る　ブランド価値とは何か？

　　STEP②　変革のターゲットを定める　マーケティング変革とは経営改革だった！

　　STEP③　ビジョンをつくる　企業としての「あるべき姿」を再確認する

　　STEP④　ビジョンを表明する　企業としての「あるべき姿」を表現する

 

フェーズ３　戦略をつくり実行する　お客さまとの絆をつくろう！

　　STEP①　ターゲットを定義する　これからのコア・ターゲットは誰か？

　　STEP②　戦略の基本を決める　ロイヤリティの高いお客さまを増やす

　　STEP③　戦略の枠組みをつくる　変革を実行・継続する仕組みをつくる

　　STEP④　戦略をアクションにうつす　お客さまにとってインパクトのあることから実行しよう！

　　STEP⑤　組織を改革する　組織の構造をマーケティング志向に変える

 

フェーズ４　一人ひとりの意識を変える　社員の心を動かすインターナル・マーケティング

　　STEP①　社員の意識を変える　社員の心にやる気の火をつけよう

　　STEP②　リーダーを育成する　改革の火を全国の現場に広げる

　　STEP③　役員の意識を変える　経営陣自身が変わる姿を社員に見せる

　　STEP④　コミュニケーションを重ねる　現場の社員の生の声を聞く

　　STEP⑤　自主的な改革を支援する　社員の提案が会社を動かす！

 

フェーズ５　継続の仕組みをつくる　つねにメッセージを送りつづける

 

エピローグ　ドコモはなぜ変われたのか？

』