ラリックマのお昼寝日和(-.-)Zzz

fc2「ラリックマはかく語りき」は更新しましたが、yahooブログはあと少しお休みします。知恵袋、回答よろしく!!

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大津地方裁判所の不動産競売情報を見ていたら、雄琴の特殊浴場の物件が三つ出ていました。雄琴の特殊公衆浴場といえば、言わずとしれた個室付浴場・ソープランドのことですが、以前から高利回り物件に興味があったので、さっそく、裁判所の物件明細を見に行ってきました。以前、不動産競売で見た店舗型ヘルスやラブホテルなども、土地・建物の所有者と、事業者は別で、賃貸の形をとっており、超〜高利回りの売却基準価格で出ていましたが、やはり、ソープランドも、落札価格やその他の条件次第ではありますが、表面利回りは超〜高利回りの物件のようです。

970万円の物件[平成17年(ケ)293号]の月額賃料は200万円とのことですので、もし売却基準価格で落札できた場合は、年収2400万円ですので、超〜超〜高利回りです。一般の賃貸住宅の場合は、売却基準価格で13%、実際の落札価格は10%ちょっという利回りあたりになっていますので、その驚異的な数字には驚かされます。売却基準価額が769万円の物件[平成17年(ケ)305号]と、855万円の物件[平成17年(ケ)294号]の月額賃料はともにそれぞれ100万円、年収1200万円ですので、100%を越える利回りです。

お昼のドラマの見過ぎもあって、「真珠夫人」の瑠璃子さんも、「偽りの花園」の彰彦さん、美和ちゃんも、娼館を経営していたし〜と夢も膨らみ、興味津々なんですが、世の中、そうは甘くはないようで、保証金や修繕費・改装費などを、落札者の負担になる可能性もあるので、高利回りを実現するには、かなりの交渉能力が要求されそうです。それに、土地・建物を落札したからと言って、そこで、ソープランドの経営が出来るかと言えば、営業許可は、現営業者一代限りで許可されたものだそうですので、現事業者に継続して賃貸してもらうか、それとも、現事業者の法人を譲渡してもらう以外は、ソープランドの経営は出来ないそうです。現事業者と揉めてしまうと、すんなりと家賃をもらえない場合も考えられますし、現事業者が廃業して、その事業が継承できなければ、銭湯にするわけにもいかないし、旅館やホテルへの転業もできなさそうだし、かなり、難しい物件と言えそうです。。。

興味のある方、おられるでしょうか。。。

 詳細は、こちら(ファン限定記事): http://blogs.yahoo.co.jp/lalikkuma/37254545.html

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ほぇ・・用途地域は大丈夫でしょうか・・近隣に禁止施設等はないですか? 営業が出来て怖いお兄さんが出来なければ超お得ですよね・・全くの未経験なので何ともいえませんが・・

2006/7/6(木) 午後 6:04 なんでもかんでも食べるよ♪はるお 返信する

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用途地域は大丈夫なようですが、営業許可は、現在の事業者一代限りのもので、競売の対象の土地・建物を落札した場合は、現事業者に引き続き賃貸していただく形になるようです。裁判所の記録からは、現事業者が、怖いお兄さんなのかどうかは判りませんが、もし、現事業者が賃貸してくれない場合は、ソープランドとしての営業許可は下りず、ほんとの特殊公衆浴場にするか、時代が時代だけに、コインパーキングも、いいかもしれませんが。。。

2006/7/7(金) 午後 4:09 ラリックマ@株+昼ドラ 返信する

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こんばんわ、私のお気に入りのブログ見てたらそこにトラックバックされてたのでそこから来たものですが雄琴の競売と見て来ました。 私も大津裁判所によく行きます、今回の物件も閲覧してますがあの賃料は鵜呑みにして(高利回り)買うのはお勧めできません。リスクとして、買い受けた後、賃借人が営業やめて出られると次に貸せるか疑問。二つ目賃借人見つからずで物件処分したくなった時にあの場所では買主が見つかりにくいかも?以上の事です。買う時はよく調べて購入してくださいね〜

2006/7/7(金) 午後 8:22 [ - ] 返信する

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コメント有り難うございます。やはり入札はやめた方がいいように思われるのですね〜。おそらくどこかへの任意売却が決まって、取下になりそうな気はするのですが、どうなるか興味深々でいます。。。本気で入札する気はないので、ブログに書いているのですが、現在の賃借人が出て行けば、もうソープランドの営業許可は下りないそうですので、次の賃借人や買い手を見つけることは、かなり難しいのでしょうね。。。その筋の知り合いがいれば、営業権の買取も視野に入れられるでしょうが、修繕費・改装費かなりかかりそうですね〜。

2006/7/8(土) 午後 2:49 ラリックマ@株+昼ドラ 返信する

すいません、気がつくのが遅く訪問が遅れまして・・・。トラバありがとうございました。やはり水商売はそれ系の方となにかしら接触があるでしょうから・・・気をつけてください!

2006/7/23(日) 午前 10:34 [ しゅう ] 返信する

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競売ということ以外は、あまり関係ないのにトラックバックさせて頂き、失礼しました。また、こちらにもご訪問くださり、有難うございました。

2006/7/24(月) 午後 4:28 ラリックマ@株+昼ドラ 返信する

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