アメリカの公立高校で

世界最大の詐欺師マドフは、こうなるとわかってやっていた

世界最大の詐欺師バーナード・マドフは、
いつか捕まるとわかっていて、やったのだそうだ。

世界の富豪と大手金融機関をだました、元ナスダック会長の彼は、
今日12日の裁判で何と言うだろうと思ったら、
そういうことだった。

裁判での彼の証言というか告白は、
なかなか interesting （面白い）。

バーナード・マドフとは、
底辺から自前のヘッジファンドでのし上がりウォール街の名士になったが、
巨額のねずみ講で2008年末に逮捕された人。
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/379

裁判でまず彼は

I am so deeply sorry and ashamed.
（非常に申し訳なく、恥ずかしい）
と言った。次に、

As I engaged in my fraud, I knew what I was doing was wrong, indeed criminal.
（人をだましながら、悪いことをしていると分かっていた。実際、犯罪だと思っていた。）

When I began the Ponzi scheme, I believed it would end shortly and
I would be able to extricate myself and my clients from the scheme.
（ねずみ講のようなポンジスキームを始めたとき、すぐに終わらせようと考えていた。私自身もファンドの顧客もこの不正な仕組みから抜け出すことができると思った。）

However, this proved difficult, and ultimately impossible,
and as the years went by I realized that my arrest and
this day would inevitably come.
（だがそれも難しくなり、ついには抜け出せなくなった。
そして何年も経ち、私が逮捕される日がいつか必ず来ると思うようになった。）

最初はほんの一時のズルで終わらせようと思っていたけれど、
抜け出せなくなった、というのは、
他の横領事件などで聞いたことがある言い訳です。
これが、人間の心理なんですね。
分かりますよ、ちょっとぐらい平気だろうと思う気持ち…

そして、
顧客には、普通株やオプションなどに投資して利益を上げる仕組みだと説明していたのですが、
Those representations were false because for many years and
up until I was arrested on December 11, 2008,
I never invested those funds in securities, as I had promised.
Instead, those funds were deposited in a bank account at Chase Manhattan Bank.
（その説明は嘘だった。何年もの間、2008年12月11日に私が逮捕されるまで、
約束とは違い、顧客から受け取った資金は一銭も証券に投資していなかった。
チェースマンハッタン銀行の口座に預金していただけだ。）

ファンドなのに、全く投資しないで、銀行に預金していたダケとは、
まったくやる気なし。最初からだます気だったということ。

When clients wished to receive the profits they believed they had earned
with me or to redeem their principal, I used the money in the
Chase Manhattan bank account that belonged to them or other clients
to pay the requested funds.
（だまされているとは知らず、ファンドが上げた利益[もちろん架空の利益なのだけれど]を引き出したい顧客や、投資した元本を引き出したいという顧客には、チェースマンハッタン銀行の口座からお金を引き出して払った。その銀行口座のお金は、彼らや他の顧客が私に投資してもらおうと思って渡した資金だった。）

･･･と、ポンジスキームだったことを認めている。投資などしないで、客から受け取ったお金を「利益がが出ましたよ」と嘘を言って別のお客に渡していただけ。

To the best of my recollection, my fraud began in the early 1990s.
At that time, the country was in a recession and this posed
a problem for investments in the securities markets. Nevertheless,
I had received investment commitments from certain institutional clients
and understood that those clients, like all professional investors,
expected to see their investments out-perform the market.
（私の記憶では、不正を始めたのは1990年代初期だ。当時のアメリカは不況だったので、証券市場に投資するには問題だった。にもかかわらず、私は複数の機関投資家の顧客から投資資金を受け取った。これらの顧客は、他の全てのプロ投資家と同じく、投資した資金が市場平均をしのぐ運用成績を上げることを期待していると、私は理解した。）

1990年代初めごろは、ロサンゼルス大暴動、クウェート侵攻、不動産大暴落、米S&L金融機関倒産など、大不況の真っ只中でしたっけ。

While I never promised a specific rate of return to any client,
I felt compelled to satisfy my clients’ expectations, at any cost.
（私は特定の運用成績を上げることを顧客に約束したことは全く無かったが、どのような手段を用いても顧客の期待に応えるしかないと、私は感じた。）

「今は不況ですよ、そんなの無理です、できません！」とはっきり言えなかった。

人から期待されて断れなかった、というのはよくある話。
それが始まりで、
泥沼にはまり、
世界最大の詐欺事件になったようです。

この人のファンドは、不況の時も10%超という異常に良い成績を上げている、
という美味し過ぎる話だったので、時間はかかったけれども嘘がバレてしまった。

不況の時はそれなりの運用成績だったら、
ずっとバレなかったりして。

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英文の出所：WSJ.com "Madoff Speaks: The Plea Allocution"
http://blogs.wsj.com/law/2009/03/12/madoff-speaks-the-plea-allocution/
(有料サイト）

サブプライム問題には時価評価会計も関係していた

ゴールドマン・サックスとモルガンスタンレーという米国最大級の証券会社が、なんとまあ、普通の銀行に変身するそうです。

その理由のひとつに、会計があったのですね。

今までのように投資銀行という業態のままだと、持っている資産の評価損をひんぱんに見積もって計上するという「時価評価会計」を使わなければなりません。この会計方法だと、実際に損失が出ていなくても、高リスク投資資産で多額の評価損が見積もり計上されて、業績悪化、赤字転落ということもあるわけです。

でも銀行に変身すれば、そういう資産は「投資保有資産」に分類され、評価損は計上しなくて済むのです。（WSJの9月22日付報道による）

時価評価会計は、個人の場合に例えると、株を買ったけれど大きく下落して、売るチャンスを逃してしまい、数年後にまた上昇することを願いながら塩漬けにして持ち続けている株の下落分だけ、自分の財布からお金を抜かれてしまうような、厳しいルールのように感じられます。まあ、そういう本来の姿を映し出すのが、時価会計の目的なのでしょう。

下げ相場では、投資銀行というビジネスモデルはもう使えない、ということらしいです。

サブプライム問題の根源は、米国住宅価格の下落と、サブプライム・ローン証券に投資していた証券会社などが高いレバレッジ（負債）を使っていたことだと聞いていましたが、会計も関係していたのですね。

モルガンスタンレーのレバレッジは33倍、ゴールドマンとメリルリンチは28倍だから、少しの下落でも損失の影響が高レバレッジの分だけ増幅されて、痛みが増すのだろうと思っていましたが。

米大手銀行のバンクオブ・アメリカとワコビアのレバレッジは11倍だそうです。


最近の日本の不動産会社の破綻も時価評価会計が原因のひとつだと聞いています。

アメリカでも日本でも、不動産価格という1つの要素が下がると、不動産関連資産を持っている会社で評価損が計上され、そうするとそういう会社の株を持っている会社でその株式の評価損が計上され、そしてまたそういう会社の株を持っている会社で株式評価損が計上され、と悪の連鎖が広がったのでしょうか。

またいったん事態が好転すれば、実際の利益は出ていないのに、評価益が計上されて、それが良い連鎖で利益があちこちの会社でどんどん膨らんでいくのでしょう。

サブプライム問題は峠を越える

米国サブプライムローンそのものの問題は峠を越え、
2009年にむけてサブプライムローンの焦げ付きが減って行きそうです。
16日の日経新聞に載っていたグラフによると、そう思えます。
記事のアドレスはここです：
http://bizplus.nikkei.co.jp/colm/html/koo10_1.html

低利で借りていた変動金利の住宅ローンが高い金利にリセットするのが、
アメリカの住宅ローン焦げ付きの最大の問題だったのですが、
リセットするローンの件数が、これから激減していきます。

アメリカの住宅市場はサブプライムという大問題を抱えていますが、
サブプライムローンを返済できなくなった人が
ホームレスになっているわけではありません。
アメリカでホームレスは増えていません。
彼らは持ち家を出て、アパートか借家を借りているわけです。

そのせいか、賃貸住宅の賃料は高止まりしたまま、不況知らずです。

アメリカの住宅価格が大きく下がった、というと、
悪いことのように聞こえますが、
家を手放したアメリカ人と同じ数のアメリカ人が
喜んで家を安値で購入しているのです。

今は米住宅金融公社の政府救済が決まって、
住宅ローンの金利も最近急低下しました。

こうして、住宅バブルで家を買えなかった人も、
買い控えていた人も、
買えるようになっています。

リーマンブラザーズはとにかく、
今のところ、AIGは政府が救済するらしいという報道です。

アメリカの住宅市場は、今が大底でしょうか。

私の周囲の日本人は、円安だからか、果敢に家を買っています。

アメリカ住宅市場の底打ちを感じた

米国不動産市場が大きく落ち込んでいるというので、
「この夏が買い時かもしれない」と思い、
実際に買おうとしています。
金利も随分下がったし、今がチャンスだと。

2008年6月から物件を探し出して、はや2ヶ月。
まだ買えていません。
まず物件があまりに少ない。
売りに出ていた物件も、売主が途中で売るのをやめてしまい、
なかなか買わせてもらえないのです。
まさか、こんなことになるとは、予想もしませんでした。

私が買おうとしているのは、南カリフォルニアで
公立学校の質が最高水準の、
人気エリアです。

ボストンも同じ状況だと
あちらに住んでいる人から聞きました。
学校の質が高い地域は、競争が激しくて、
場所と売値の良い物件は、
複数の買い手が殺到し、
数日で売れてしまうのだそうです。
（大陸の反対側のこちらも同じです。）
その人は結局、希望する地域をあきらめ、
ボストン都心からもっと離れた場所に購入しました。

では、私の悲しい体験談を。

１．最初に気に入った物件は、新築のモデルハウス。
不動産開発業者が分譲用物件を売り切った後に、
モデルハウスを3件売りに出していたのです。
それも市場価格より10万ドル（1000万円）も低い値段で。
私がウェブサイトで見つけて、電話をかけたときには、全部売れた後でした。
当然ですね。

２．次は、１と同じ地区ですが、分譲後2年経った物件。
「ショートセール」といって、ローンの額より、売値が下回る物件で、
ローンを貸した銀行から許可を得なければならない売買です。
売主が2年前に買った時は、住宅市場がピークだったとき。
その後ローンの支払が厳しくなり、売ることにしたのかもしれません。
これも市場価格より10万ドル低い売値で、
掘り出し物を見つけた！と思いました。
その家を見せてもらうアポをとろうとしたら、
「人がしばらく泊まりに来ているので、来週にしてほしい」
とのこと。
私の家の近所なので、何度か通りがかりに見たところ、
黒塗りの高級車がとまっていました。
夏休みになったので、実家のおじいちゃん、おばあちゃんが遊びにきていたのでしょうか。
そして、その翌週、
「結局、この家は売らないことにしました。」
実家から資金援助をもらえたのかなと、
想像してしまいました。

３．その次は、築20年。
この家が新築だったときから、同じ所有者です。
私たちはとても気に入り、
オファー（購入申し込み書）を提出したところ、
また、
「この家は売らないことにしました。」
という返事。
売らないで、賃貸することにしたのだそうな。
今売れば、バブルのピーク時から下がった値段で売らなければなりません。
でも賃貸料は、バブルのピーク時のまま下がっていません。
あと数年賃貸して、住宅市場が回復してから売ったほうがいい、
そう判断したのでしょう。
だったら、初めからよく考えて、売りに出せばいいのに。
私たちは、その家がとても気に入って、
子どもたちも、「ここが私の部屋」とか楽しみにしていたのに。

４．その後、売りに出ている家は、どれも高値を望むものばかり。
それでも、ぽつぽつ売れていきます。
それしか無いのですから。
フォークロージャー物件、ショートセール物件もありますが、
こんな状態なので、
銀行は強気の値段設定で、まけてくれません。
高くても買えばいいや、というほど私には金銭的余裕がありません。
今自分が住んでいる家も高値で売れるという、保証がないのです。
自分の家を低値で買い叩かれ、
自分が買う家は、高値をつかまされる、
という最悪の状況になりそうな。。。

私の住む市では、売買成立物件の40%がフォークロージャーだと報道されています。
場所によっては8割、9割だとか。
つまり、まともな売主は、今は売らないんです。
売るくらいなら、賃貸すればいいのですから。

こういう状況は、どう考えても、これ以上悪くなりようがなく、
住宅市場はもう底打ちしていると思うのです。

ということで、私はバーゲン価格で住宅を買えると期待していたのですが、
今年は、買えないかもしれません。

アメリカ不動産市場の実感

米国の住宅市場に関する実感です。

サブプライム問題がもう1年近く騒がれていますが、
アメリカの住宅価格はまだ下がり続けていると報道されています。

2008年5月にカリフォルニアの住宅価格中央値は
なんと前年から30%も下がって$339,000と、
2004年2月の値段にまで下がったそうです。
（ロサンゼルスタイムズ2008年6月19日付）

カリフォルニア住宅価格のピークは2007年5月の$484,000だったのだそうです。

随分下がりましたね。

全米的に見てもかなり下がっているようです。

でもこれは、あくまで全体を見た場合。

地域によっては、住宅不足で逆に値段が上がっているところもあるんです。

同じ日本でも東京都心や愛知県と、
東北・北海道では事情が違うようなものです。

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私の住む南カリフォルニアの傾向としては、
内陸部の住宅価格が下がり、
沿岸部はこのご時世でも上がっています！

これは、昨年の山火事の影響もあるかもしれません。
内陸部は山火事が多いので、
火事の少ない沿岸部が好まれているのかも。


内陸部は牧場や砂漠や野山を宅地に転換すれば、いくらでも家を建てられますが、
沿岸部は海があるので土地が限られ、家の数は増やせません。
そのためアメリカでは沿岸部の住宅はもともと値段が上がりやすいのです。

内陸部の典型が、今住宅不況の只中にあるラスベガスですね。

サンフランシスコやニューヨーク・マンハッタンなど、
水に囲まれている土地はスペースが限られているので、
不動産価格がアメリカでも突出して高いのです。

ロサンゼルスは広い平地ですが、周りを高い山に囲まれています。
平地はほぼ開発し尽くされているので、値段が上がりやすいのでしょう。


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実需に支えられているものは、価値が下がらないようです。

もともと実需が大きく、高価だった地域の不動産価格は下がらず、
景気後退期でも上がるところさえあります。

一方、ブームに乗った不動産投機で買われ、
誰も住む人がいないまま「家ころがし」される住宅が多かった地域や、
ローンを借りる資格がない人に無理やりサブプライムローンを借りさせて、
住宅価格が不自然に上昇した地域は、
フォークロージャー（抵当流れの売り物件）が多く、
悲惨なほど下がっているようです。



例えば

カリフォルニアのサンマルコス市にあるニュータウンSEHは
メキシコ人富裕層に人気の投資先で、
1〜2年前の住宅ブームピーク時に完成して売り出し、
多くのメキシコ人投資家が購入しました。
今は住む人が少なく、売り物件が多いゴーストタウンなのだそうです。
売りたくても売れないので、一応アメリカの「別荘」にしているメキシコ人投資家もいるらしい。


その一方で、私が買いたいと思っている地域。
学校の質が良く、子どものいるファミリーに人気の地域です。
新築を建てる土地はもうなく、中古物件が出るのを待つしかありません。
でも売り物件がなかなか出ません。
出た、と思ったら、1〜2週間のうちに
「SOLD」（売却済み）
の看板がかけられてしまいます。

この間は、良さそうな物件があったので、
不動産エージェントに電話してみたら
「3日で売れました。」

1〜2年前のバブルピーク時の値段で出ている物件は
売れないまま何ヶ月も経過しますが、
イマドキの値段に下げて売り出す物件は、
すぐに売れてしまう。

2006年にバブルがはじけて以来
（注：バブルがはじけた時期は地域により違います）、
買うのを我慢している「実需」があり、
妥当な値段の家が売りに出ると、
何人もの買い手が飛びつく状態なのだそうです。

ということで、このあたりでは、家の値段が2006年に下がって以来、
それ以上下がっていません。

もう2006年から2年経ちました。
子どもは2年もすると随分大きくなります。
大きな家に移らなければならない実需は、そう何年も待てないでしょう。