古い分譲団地を購入し住むこと（１） ( 住居 ) - 今日のたぬき

昨夜も仕事が長引き、上司の山（「さん」と呼ぶ）さんと、出かけてしまったエビ川さんの帰社を待っていたのだが、帰ってこなかったため、自分が自宅まで送っていくことになった。

車中は、現状の仕事に対する見方（山さんは4月に異動してきたばかり）から、現代の住宅事情、今山さんが住んでいる団地へと話題が進み、不意に得た機会であったが、そこでとても刺激的でアクチュアルな議論の機会があった。

というわけで、以下、メモ的に記録しておこう。

築30年以上の分譲マンションの団地があるとする。

団地での部屋数は300程度。部屋の広さは50㎡ほど。5階建てで、エレベーターはない。

階段を上っていって、踊り場で向かい合うようにお互いの家の玄関がある、典型的な公団住宅だ。

部屋の間取りも古いタイプで、上下左右両隣の音も平均よりも『聞こえ易い』。

駅からも近いわけではなく、バスと徒歩を併用して向かわなければならない。

このタイプのマンションは、当然今ではほとんど価値がないと言われている。

まず築年数が30年越えであれば、かなり建物自体が劣化している感じを受ける。

設備系の劣化は言うに及ばず、建築的に見てもヒビや色あせ、作りの古さがあるのは否めない。

新築マンションが、2～5年ほどで販売価格が半額以下になるといわれる世の中である。

その中で築30年以上という建物の価値がいかほどのものか、想像していただきたい。

その延長で、遠くない将来、建物自体の寿命が尽き(概ね60年と言われている)、建替えを検討しなければならなくなる。

その際には建替え計画によっては、大きく自己負担を求められるかもしれないし、そもそも建替え計画が所有者一体で上手くまとまっていくという保証もない。大規模な団地になってくると、所有者の意思統一が難しい傾向が更に強くなる（管理組合での建替え決議には5分の4決議である）。

またお年寄りには不向きともいわれる。

1～3階までは良いかもしれないが、エレベーターがないため、上階になればお年寄りにはキツくなる。実際、こういった団地では居住者の大半がお年寄りで、超高齢化しつつあるが、上階に住んでいるお年寄りが出歩くことがまったく無くなり、孤独死するパターンも最近増えてきている。

駅からの遠さも、嫌煙される要因だ。

｢遠い｣「近い」は個人差がある感覚的な概念のため、一概には言えないが、「遠く」感じられる場所に位置していることが多い。

これは政策的に、団地設置と周辺開発を念頭に置いたためと考えられる。実際1000戸単位の団地を開発すれば、1戸あたり2～3人住んでいると考えれば、2～3000人の住民を想定できる。

一つの街ができあがるようなものであるから、商店や学校、郵便局、銀行の出張所なども同時期に設置されている。

この規模開発が出来る土地は、必然的に駅から遠いところにしか空いてない。

そしてだいたいはバスなどの交通機関の発達でそれを補う計画とセットになっている。

そしてこれが、通勤する人には嫌煙される要因にもなる。駅からの通勤時間だけでも30分以上あるのが普通だとすると、駅までの時間も30分以上を考えると、それだけで片道1時間以上になる。

また、帰りの終バスの時間が早く終わる所もある。

ということで、この手の団地の分譲当初2500～3500万円ぐらいだった販売価格は、30年を経て700～1300万円となっている。

競売物件や、孤独死などの事故物件であれば500～600万円後半ぐらいにもなっている。現代風に室内をリフォームしたとしても800～900万円ほど。

売る側としては、ほとんど価値が無くなったと感じやすい価格帯になってしまっている。

こういった公団分譲団地以外の、もう少し建物が「若かったり」、EVが付いていたり、もっと部屋が広かったり、駅から近かったりするマンションでは、ここまでの値下げ率はない。2000万円を切る場合はあっても、1800万円程度から、都心であれば3000万円を超えているものもある。

そう考えると、いかにこの手の団地の販売価格が下がっているのか、おわかりいただけるだろうか。

しかし買う側にとって、この手の分譲団地を買って住むことは、実はお得ではないか？

前置きが長くなってしまったが、これが山さんとの議論テーマだ。

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