古い分譲団地を購入し住むこと（３）

（２）からのつづき。

ではデメリットに対してはどう対処できるだろうか。

 

まず建替えが迫ってきており、決議されるかどうかも難しく、徐々にゴーストタウン化していくのではないかという懸念。

 

これについては、適切に修繕を行っていれば建物寿命も60年から更に伸びそうである（異論もあり）。

コンクリや躯体などは、よほどの欠陥がない限り適切な修繕で持つ可能性は高いが、給排水管やガス管（埋設、館内の両方）、電気設備が悪くなっている場合がある。

 

給排水管は30年以上経てば、建物の終焉まで使うつもりでむき出しで引き回し工事をやった方がよいと考えられる。

ガス管や電気設備も同様。例えば管理組合側で、縦管だけは組合で交換して、室内リフォームの際に、どうせ床の工事をやり直すのであれば一気に床下配管も代えるように周知しておいた方がよいと言える。

 

またガス管については、どのお宅でも団地の分譲当初より遥かにガス消費量の大きな器具を付けているのが一般的であるから、実は埋設部分の配管が細くて供給が間に合わないという事態も発生している。

その場合は東京ガスなどにも協力を仰ぎ調査してもらう事で、埋設ガス配管の交換が必要なのか見通しは出してもらえる。

この場合、団地全体として数百万単位での交換が発生することもある。

 

また古い公団分譲団地では、敷地が広い分、緑が多く、植栽剪定費用が非常に多くを占めている場合もある。

だいたい毎年100万から、なかには1,000万円以上かけている団地もある。

居住者の意思の問題もあるが、思い切って「事業仕分け」することをやれば、この費用はだいたい落ち着くラインに落ち着いていくことになる。

 

その他諸々も考えられるが、建物自体の寿命を延ばせる可能性もあるし、その場合、建替えは30年後になるとして、30歳で住めば60歳までは住むことが出来ることになる。

それ以降は、建替えて新しくなった団地に住むか、リタイアする歳であろうから、地方にでも永住すればよいとも考えられる。

 

作りの古さなどについては、建物の修繕時に改善を提案する他は、残念ながら目をつぶるしかない。

 

エレベーターがない事による、高齢化後の不安について。

これもエレベーターがないことはメリットと表意一体であるため、必ずしも悲観することはない。実際１〜３階までの部屋なら我慢できる範囲だと言えるため、その辺りの部屋がお勧めといえる。

とはいっても４〜５階にも住んでいる高齢者は多い。ただ、二人の話の結論としては１〜３階が一番手頃で良いだろうと一致した。

周りに高齢者が多い団地であるが、若い人も適度に入ってきて「代謝」はそれなりにある。高齢者が多いという事は、それに対応したコミュニティーや集まり、イベントも多いため、積極的に外に出て行けば、孤独死という事も防ぎやすいといえる。

そのためにも？なるべく外に出やすい1〜3階までで部屋を探す方が望ましいといえる。

 

 

「駅からの遠さ」については、実はいかんともしがたい。

もちろん通勤形態は多様であり、個人的な感覚なので、許容できる人に限定しての話だが、敷地が広い分駐車場も持ちやすいし、マイカー通勤が出来る場合もある。

また公共機関を利用しての通勤は、逆にマイカーより安全ともいえるので、割切って考えるしかないようだ。

 

 

 

廉価でマンションの所有権を得られる

（１）で記述したように、分譲当初より大幅に販売価値が下落している古い公団分譲団地マンションであるが、逆にこれが「底値」ともいえる。

 

というのも、住宅である以上、なかなかこれ以上は金額が下がりにくいという現状がある。

確かに都外の公団分譲団地マンションでは300万円程度まで下がっているものもあるが、近隣住宅も割安というかなり悪条件がそろっているためでもあり、そもそも30年も経たないうちにその金額に落ちているという現状がそれを物語っている。

30年以上経って、金額も安定していて、近隣の新しいマンションや戸建て住宅も平均して高い水準を保っているところであれば、現状が底値に近いといえる。

 

 

また、

仮にリフォーム済みで800万円で手に入るとしよう。

このマンションを賃貸で借りた場合は、少なく見て7万円ほどである。

つまり、10年間部屋を借りた場合、70,000円×120ヶ月＝840万円で、もうリフォーム済みの部屋を入手できるくらいの金額を払っていることになる。

これに住宅取得の様々な控除特典なども付く。

安く抑えた分は、室内はより凝ったリフォームをしても良いだろう。

 

別に10年間同じ場所に住むわけではないにしろ、賃貸だけでずっと賃料を払っていれば、一生払っていても住宅は手に入らない。しかし購入してローンで払う分には、それが手に入る。また、価値が下がらなければ、ほぼ同額に近い金額で売ることもできる。

人によってはすぐに終わるか、そもそも一括で買えるくらいの金額というのも魅力的といえる。

 

そもそも、ローンだけでなく毎月の管理費･修繕積立金を支払っていかなければならないのがマンションであるが、管理費･修繕積立金だけでなくローンの金額も、毎月賃貸で支払っている料金（仮に7万円として）より安めであれれば、お手軽といえるのではないか。

 

 

 

前提として、立地、部屋の間取り、管理状況、修繕積立金の総額、長期修繕計画、部屋の階数を確認して、十分許容できる範囲であれば

 

古い公団分譲団地マンションは、十分「買い」といえる。

 

これはあくまで、建物をずっと管理していく側の立場で見てきた経験だけれども、確実にそういえる。

少なくとも、自分としては社宅に住める期限が切れて、まだ東京での勤務が続くようであれば、購入を真剣に検討してみたいと思った。

老後は実家に土地と家があるし、尚更確実にそう思う(苦笑)

はじめまして〜
私も築30年越えの公社分譲団地に住んでいます。環境のすばらしさに
この団地を越える物件に巡り合えずにのんびり暮らしています。
気がかりなのは、建物の耐久年数！！我が団地が１０年に一度、大型修繕を行なっていて、後２０年先までの修繕計画はなされています。
エレベーターも着いています。去年、箱部分が新しくなりました。

今後、このまま住み続けるか？悩みどころですが・・・
また、遊びにきま〜〜す！！

[ぜ]

うーむ、かなり詳しくお話されると、迷いますよ。



しかし、いまとなってはこのじてんとは、、。

はじめまして。こちらも「団地住まい」で皆さんに啓蒙しています。