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マンション管理組合全国ブログ連盟！ satoru別館ブログ１ 『はじめて修繕委員会のマンション大規模修繕工事！』 『大規模修繕工事』は、マンション管理組合に於ける大イベントでございます。 それぞれのマンションで『大規模修繕工事』に関する考え方が異なります。 大規模修繕工事コンサルティングのながれに沿って施工会社を選定します。 どのような企業があるのか記事にしてみます。 : １、ゼネコン リニューアル部門がある会社で大規模修繕工事の実績がある企業をお薦めします。 大規模修繕工事の現場をしっかりと管理してくれます。 しかし、コストオンになってしまうので、単純に原価比較すれば選択されません。 それが、現状のマンション管理業界です。 そのため、大手のゼネコンはマンションの大規模修繕工事には手を出さないようですね！ ２、専門業者 直接契約すれば当然、コストは安くなりますが・・・ 倒産の恐れはないのか？？？ 現場監督は、監理技術者であり管理実績のある人物なのか？？？ たくさんの不安要素がございます。 専門業者は、防水工事業者か外壁吹付業者が多いですね！ 現場監督もどちらかの業者の職長（職人さんのまとめ役）がやっています。 つまり、現場監督は不在です。 このことが危険だと気づいていないマンション管理業界って恐ろしいですよね！ ３、管理会社 一番お粗末なパターンです。 大規模修繕工事の専門部署があると言っている管理会社を拝見しましたが、 本当にお粗末な状況でした。管理会社が ａ）コンサル ｂ）設計 ｃ）監理 ｄ）施工管理 ｅ）マンション管理 このすべてをやっているので、チェック機関が機能しておりません。 工期は守れるが、コストは高い、そして品質管理は形骸化されている状況・・・ 修繕積立金の残額を知っている管理会社が大規模修繕工事をすることによって、 おそらく、一文無しになってしまいます。（最悪の場合は借金かも・・・） 皆さんのマンションでは、どのような方法で『大規模修繕工事』を実施しておりますか？？？ マンション住民の関わり方やいろいろな状況からどの方法が良いのか判断する必要があります。 一般的な住民の方がまとめる『大規模修繕工事』は、コンサル業者任せになってしまいますが、 それは専門的な知識がないのですから、致し方ない結果だと思われます。 はじめて『修繕委員会』のメンバーになった時、 何をやっていいのかわからない・・・ コンサルの選定基準をわからない・・・ 『大規模修繕工事』の時、何をしなければ良いのかわからない・・・ 『大規模修繕工事』完了したと言うが、何を確認すべきなのかわからない・・・ 『大規模修繕工事』の追加工事、何を根拠にチェックすべきなのかわからない・・・ 『大規模修繕工事』のアフター点検？ 何をするのかわからない・・・ そんな状況で、ネットを彷徨っている方がいると思われます。 このブログでは、『大規模修繕工事』運営等のヒントになればと思い記事としてます。 この記事は、マンションに於ける『大規模修繕工事』を対象としております。
ご質問等がございましたら、コメントをお願い致します。 私は新築マンションの現場代理人をしておりますので、専門的なアドバイスを行います。 私のネット上の活動は、『ボランティア活動』であります。 本業多忙ではございますが、ご理解して頂くまでお付き合い致します。 時間の許す限りコメント致しますので、よろしくお願い致します！ |
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新築マンションの１０年目、初めての大規模修繕が計画されています。
当マンションは３０世帯の小規模で管理会社主導で見積もりを取りました。かなり小さい会社で年間３０００万円の売り上げ実績で、今回、３０００万位の見積もりを挙げてきました。
また管理会社で２００万円の現場監督料を計上してきてるのですが妥当でしょうか？
現場監督とは施工業者がするものではないのでしょうか？
全く経験がないので是非教えてください。よろしくお願いします。
2011/3/30(水) 午前 1:37 [ kawai76 ]
kawai76さん はじめまして！
はじめての大規模修繕工事ですか？？？
修繕工事は素人の方々だけではわからないことが多いと思います。
いろいろと苦労が絶えないかと思われますが、
私もお手伝いさせて頂きます。 一緒に頑張りましょう！
2011/3/30(水) 午後 11:58
大規模修繕工事の費用については、建物の概要・工事仕様書等がわからないと具体的に教えることができません。
どうしますか？？？
2011/3/31(木) 午前 0:00
現場監督料
工程と管理会社の現場監督の工数がわからないと教えることができません。
2011/3/31(木) 午前 0:07
現場監督
元請の施工業者の現場代理人を指します。
2011/3/31(木) 午前 0:10
早速のお返事ありがとうございます。
全くの素人でご迷惑をおかけします。
今回の大規模修繕において理事ではないため詳しい資料は今のところ手元にありません。今週末に総会があり詳しい資料、質問回答が得られると思います。
ただ、今回施工業者にあげられている会社が社員数名、過去の売り上げ実績から見て大規模修繕の経験があるのか疑問です。総会で聞いてみる予定です。
建物概要は 鉄筋コンクリート造、地下１階（駐車場） 地上８階、塔屋１階建て （５階の建物の前部に８階の塔がある形です）
外壁はタイル張りです。工程については今手元にないので後で書き込みいたします。
施工会社の見積もりのほかに、管理会社から現場監督料として１式２００万円と見積もられていました。工事期間は２か月間を予定しています。
管理会社が以前から修繕等で取引のある業者だと思います。しっかりやってもらえるなら管理会社主導でも納得するのですが、内容についての説明資料も数行の概略だけで詳しくわからず心配です。
理事長一人でほとんど管理会社と相談して決めている状態です。
疑問点等お力になっていただけたら助かります
2011/3/31(木) 午後 4:06 [ kawai76 ]
kawai76さん、コメントが遅くなってしまいまして失礼致しました。
土木・建築業界の土木業界は、超多忙で31日も夜通し仕事をしていました。
2011/4/2(土) 午前 8:32
【大規模修繕工事の経歴】
一般的に施工業者選定の際、書面にて提出して貰います。
特に同規模程度の施工実績は抑えておきたいですよね！
2011/4/2(土) 午前 8:36
【現場監督料】
問題ありません。
２ヶ月（仮に50日としてみます）なので、
４万円／１日・１人工
となっております。特に問題ありません。
2011/4/2(土) 午前 8:41
【工事仕様書】
一般的に大規模修繕工事の仕様は、ピンキリです。
業者選定の際、工事仕様書がないと単純比較ができません。
仕様書がないと工事費が安いからと言って、安心できません。
ある工事をやらないことで安いのですから・・・
2011/4/2(土) 午前 8:48
【業者比較】
単純に３社以上の業者比較をします。
管理会社はその１社に過ぎません。理事会が１社しか提案してこないようであれば、業者選定のやり直しも必要になるのかも知れません。
2011/4/2(土) 午前 8:50
【合意形成】
３０世帯のマンションであれば、１５世帯以上の支持を得て大規模修繕工事の業者を選定致します。
つまり、総会出席者の支持を得たら、合意形成されたことになります。
その時は、熱くなって反対せず、受け止めなければなりません。
ご理解願います。
2011/4/2(土) 午前 8:59
お忙しいところ適切なアドバイスありがとうございます。
工事仕様書は理事の手元だけで住民には配布されないのが普通なのでしょうか？
施工業者を帝国データで調べたら、社長以下、従業員２名となっていました。これはこの会社からさらに下請けに回すと考えていいのでしょうか？
管理会社に現場監督料を支払うということは、実際は管理会社が請け負い施工業者を一応たて、下請けに回すといように感じるのですが・・。
総会出席者も理事も修繕工事がしっかり適切に行われることを望んでいると思うので、少しでもお互いに理解し、業務に関心を持って協力していけたらと思います。
2011/4/2(土) 午前 10:59 [ kawai76 ]
素人が適切かどうかを判断するのは難しいと思いますが、疑問点は質問し、もし請け負ってもらうなら知りたい情報の資料を貰うつもりです。
今回の工事仕様は以下簡略が資料としてついてました。
共通仮設工事（足場）５３３万
傾斜屋根葺き替え工事（屋上１件、他２件）３２５万
外壁補修 ７７６万
共用部塗装工事 ５３５万
設備機器交換 ２０万
諸経費 ２２３万
別途 管理会社に現場監督料として２００万
となっています。使う材料や工程で内容や費用は変わるので業者を信頼するしかないと思いますが。
年度末、月末とお忙しいところ本当にありがとうございました。
助かりました。季節の変わり目、お体気を付けて乗り切ってください。
また、総会の報告させていただきますね。
2011/4/2(土) 午前 11:36 [ kawai76 ]
kawai76さん
丁寧なご挨拶ありがとうございます。
2011/4/3(日) 午後 4:42
【工事仕様書の組合員への配布】
本来、配布の義務はあります。
しかし、多くの管理組合では実施されていないのが実情です。
組合員は知る権利がありますので、総会開催日に閲覧させて貰うのが良いのかも知れませんね！
2011/4/3(日) 午後 4:49
【現場代理人】
仰るように管理会社の社員が現場代理人を務めることは困難なので、管理会社は他社から出向社員を採用し、現場管理を務めるのだと思われます。
確認方法としては、監理技術者資格証（プラスティック製）を確認してみると所属会社が記載されております。
2011/4/3(日) 午後 4:54
【一括下請負禁止】
所謂、「丸投げ」のことなのですが、建設業法第22条で禁止されております。
一般的に企業の立場である発注者は、この法律を理解している上にコストオンになってしまうので、採用しません。
しかし、素人集団である管理組合では、管理会社主導で大規模修繕工事をコントロールしているのが実情です。
その際、法に抵触しないように第３項に記載されている書面提出をして、総会承認を取ってしまえば、再下請けも可能となってしまいます。
2011/4/3(日) 午後 5:06
総会の報告は、下記のメールアドレスへ送信願います。
数日で消してしまいますので、一度メールを入れて貰えると助かります。
2011/4/3(日) 午後 5:10
ご多忙中、いろいろアドバイスいただきありがとうございます。
では詳しい内容につきましたはメールのほうに報告させていただきます。お世話になります。ご迷惑のかからない範囲でご相談させてください。よろしくお願いします。
2011/4/3(日) 午後 8:33 [ kawai76 ]