【はじめてのマンション】理事長の黒い噂・・・！

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適正化されたマンション大規模修繕工事の実現に向けて！

この記事は　『　マンション大規模修繕工事　』　をテーマにしております。

そして、はじめて理事に就任された方を対象にわかりやすいヒントとして、

理事長＆理事の皆様へ私からのメッセージとして、情報発信をしております。

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はじめてのマンション大規模修繕工事！

【はじめてのマンション】理事長の黒い噂・・・！

マンション共同生活に於いて、それぞれの考え方・価値感が異なります。

そして、大規模修繕工事や他の修繕工事の進め方がわからなかったりで、

理事長＆理事＆修繕委員による修繕系のトラブルは根絶できていません。

さて、今回はご立腹の管理組合の組合員の皆様の方の例を取り上げてみます。



【　質問者　】

新築時から入居している。築30年のマンションに住む人を中心にした

20名の組合員団の代表5名様でした。



【　質問内容　】

理事長がある修繕工事を知り合いの業者へ誘導した。

業者Ａ・・・４００万円の見積金額

業者Ｂ・・・５５０万円の見積金額

これが実際の金額だったのですが、理事会の議案書には、

業者Ａ・・・６００万円

業者Ｂ・・・５５０万円

このように記載され、当然のように業者Ｂを理事会決議され、

その後、総会決議されました。

しかし、この業者Ａの営業担当者とある住民が知り合いだったので、

その後、この問題が発覚しました。

理事長がそんなことしても良いのでしょうか？？？

冷静で論理的なご説明でした。



【　回答　】

それが、事実であれば、大問題だと思います。

証拠となる書面があれば、理事長の誘導行為が実証できます。

理事長が修繕工事の業者の見積金額を操作するのはとんでもないことです。

但し、このようなトラブルの渦中にその修繕業者も入るのは嫌がります。

また、理事長の逆恨みを買うことも予想されます。

（１）管理組合に於ける理事会運営状況

（２）理事会に於ける理事長の影響力

（３）理事長の性格

これらの情報を収集し、その内容を分析して下さい。

そして、仲間を集って、それから行動を起こすしかないと思われます。



皆さんのマンションでは、理事会が機能していますか？

理事長の暴走は、絶対によくないです。

ご理解して頂けましたか？

はじめての修繕委員会＆マンション大規模修繕工事！　編集者： satoru

ここから下はフッダー（定形文）です。

大規模修繕工事は、管理組合で企画しましょう！

はじめてマンションに住んだ人は、

大規模修繕工事を管理会社が企画してやっていても、気になりません。

これって、当然の感覚です。

次に自覚した理事長または、理事の方が任期満了後、修繕委員会を設立して、

大規模修繕工事を管理組合主導で実施しようと企画しています。

まず、管理組合主導で実施する場合は、コンサルタントが必要です。

良きパートナーを見つけないと進めません。

大規模修繕工事の満足レベルは、パートナーの能力次第です。

修繕委員会の皆様は、合意形成と透明性を確保することを中心に考えて、

無理のない会議運営を心掛けて頂きたいです。

そして、修繕委員会の皆様は、一般住民に対しても、

分かり易いプロセス、分かり易い説明、分かり易い管理体制

これらに注意して頂ければ、管理会社がやらないことも理解されますし、

修繕委員会を支持すると思われます。

最初は、わからないかも知れませんが・・・

失敗しないように細心の注意を払って、頑張りましょう！

私達はご協力できる範囲内で、支援していきます！

平成23年11月22日（火）
はじめての修繕委員会＆マンション大規模修繕工事！　編集者： satoru

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平成23年6月5日（日）
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【はじめてのマンション】えっ！何で修繕積立金が値上りなの？？？

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さて、今回はかなりご立腹の年配の男性の方の例を取り上げてみます。



【　質問者　】

新築時、このマンションに入居して、５年程度のようです。



【　質問内容　】

先日、開催された通常総会にて、修繕積立金の値上り案が議案書にあり、

1,500円/１ヶ月　から　5,000円/１ヶ月　へ値上りする

とのことでしたが、住民は大反対だったので、否決されました。

こんな的外れな提案をしてくる理事会がおかしい・・・

と、ご立腹のようでした。



【　回答　】

まずは、クールダウンして頂くことが大切です。

そして、マンションには長期修繕計画書がありますので、ご一読願います。

この長期修繕計画書は、入居した時に受け取っていると思われます。

受け取っていないようであれば、必ず受け取って下さい。

その入居時の設定が甘かったので、安い金額になっているのです。

今回、一級建築士事務所で作成した長期修繕計画書と比較して頂くと、

一目瞭然なのですが、具体的なのは、一級建築士事務所の方です。

どうしても、分譲時は売ることを目的としておりますので、

修繕積立金は安く設定される傾向があります。

理事会の中にわかる方がいて、ここまで進めてきたのだと思われます。

間違いではありません。

今、値上げしないことは、後になれば、後になるほど、

値上る金額が高騰したり、困ることが後回しになるだけです。

但し、今回は組合員の合意は、否決なので、

今後は、組合員の皆様が、もう少し冷静になって、

前向きな話を進めていける環境作りも必要になります。



皆さんのマンションでは、理事会が機能していますか？

修繕積立金の根拠となるのは、長期修繕計画書です。

組合員には、どれもこれもわかりづらいことばかりです。

組合員の皆様にわかりやすい説明を心掛けて頂きたいです。

ご理解して頂けましたか？

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【大規模修繕工事】もう辞めた！お前らだけで何ができるんだ？？？

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管理組合の中に一握りの有志が集まって、修繕委員会を設立します。

１）少しでも安くする！

２）しっかりとした品質を確保する！

３）輪番制の理事会に負担を掛けない！

４）継続して審議する！

５）透明性を確保する！

いろいろな約束があるかと思われますが・・・


最初はひとつになっていた修繕委員会も時が経つにつれ、

一人ひとりの思惑が異なって、ばらばらになってしまうこともあります。

そんなことにならないためには、しっかりとしたリーダーが必要です。

リーダーシップ次第で修繕委員会は変化します。

そのためにも、

１）個人の主張に執着しないこと。

２）感情的な発言・行動をしないこと。

これができないのであれば、修繕委員会なんて設立しない方が良いです。


個人の思いが通らなかった時・・・

「　もう辞めた！　」

こんな発言をするようではリーダー失格です。

そして、他の修繕委員や輪番制の理事の方々に・・・

「　お前らだけで何ができるんだ！　」

と言っているようでは、せっかくのボランティア活動が無になってしまいます。

組合員が困ってしまわないようにしませんか？？？



ひとつひとつ理解していきませんか？！

営業行為の一切ない熱意ある理事のための大規模修繕工事の勉強会

ここから下はフッダー（定形文）です。

マンション管理の主役は、管理組合です！

理事会執行部は、管理組合が定めたルールや総会決議事項に従って粛々と運営します。

管理会社は、管理委託契約内容に従って、理事会からの指示事項を実施します。

しかし、形骸化された理事会運営＆総会運営では問題です。

利益相反関係の立場にある管理会社のペースで管理組合は運営されてしまいます。

本当に管理会社にお任せで良いのでしょうか？？？

答えはＮＯです！！

マンション管理の主役は、管理組合です。　お忘れなく・・・

皆さんのマンションでは、理事会が機能してますか？？？

機能していないようでしたら、改善しませんか？

輪番制理事の時は、思いっきり考えて納得がいくまで確認することが大切です。

しかし、熱くなり過ぎるのも危険です！

ロジカルに、冷静に、住民の皆さんにわかりやすく理事会運営しませんか？

法律論も大切ですが、一番大切なのはコミュニティー形成です。

仲間を作って、ゆっくり進めていきましょう！

そして、困った時は私達にご相談して下さい。

ご協力できる範囲で、ご支援していきます！

熱意のあるスローボランティア理事長さん、頑張りましょうね！

2010年12月3日(金)　マンション管理組合Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

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トラブルのない修繕委員会運営を目指しましょう！

この記事は　『　マンション管理組合の理事会運営　』　をテーマにしております。

ネットでは、マンション管理組合側から発信される理事会運営のヒントが少ないので、

理事長＆理事の方々へ私からのメッセージとして、情報発信をしております。

『　マンション管理組合の理事会運営　』　に興味のない方はスルーでお願い致します。

マンション管理組合　理事会＆理事長　Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

トラブルのない修繕委員会運営を目指しましょう！

【ブログＰＲ】　はじめての修繕委員会＆マンション大規模修繕工事！

多くの修繕委員会は、大規模修繕工事のために設置されています。



そして、修繕委員の多くは、



『　修繕委員会が何をするのかわからない・・・　』



こんな状況ですよね？







管理会社が大規模修繕工事を請負っている場合は、



修繕委員会を管理会社がサポートしてくれます。



しかしながら、管理会社にお任せになると費用は高騰します。



これも困ります。







理想としては、



一級建築士＆マンション管理士のコンサルを採用して、



修繕委員会＆理事会をサポートするスタイルがベストです。







しかし・・・



お金のある管理組合は、できるかも知れませんが、



お金がない管理組合ではできません。



やはり、修繕委員会が勉強しないといけないのかも・・・









さあ、適正化された理事会運営の実現に向けて、頑張っていきましょう！

2010/05/08　マンション管理組合Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

21世紀のマンション管理組合＆管理会社スタイル

ここから下はフッダー（定形文）です。

マンション管理の主役は、管理組合です！

理事会執行部（一般的には理事会）は、

管理組合で定めたルールに従って粛々と運営します。

管理会社は、管理委託契約内容に則って、

理事会または、理事長からの指示事項を対応致します。

しかし、形骸化されてしまった理事会運営では問題です。

『　利益相反関係の立場にある管理会社　』

その管理会社のペースで管理組合は運営されてしまいます。

本当に管理会社へお任せだけで、良いのでしょうか？？？

答えはＮＯです！！　【財団法人マンション管理センター】

マンション管理の主役は、管理組合です。お間違いなく・・・

皆さんのマンションは、理事会が機能していますか？？？

機能していないようでしたら、理事会を改善してみませんか？

輪番制で理事に就任した時は、思いっきりやってみましょう！

一人ひとりが考え、納得がいくまで確認することが大切です。

しかし、熱くなり過ぎるのも危険です！

『　ロジカルに、冷静に、住民の皆さんにわかりやすく！　』

法律論は大切ですが、コミュニティー形成に配慮が必要です。

仲間を作って、『　スローボランティア　』で、

組合員との温度差を無くして、ゆっくり進めていきましょう！

また、困った時は、私達に相談して下さい。

『　適正化された理事会運営を実現するため　』

私は、ボランティアの範囲でできる支援をしております。

熱意のある理事長さん＆理事さん、一緒に頑張りましょう！

平成22年05月06日（木）

マンション管理組合Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

はじめてのマンション理事会！　＆　はじめてのマンション理事長！　＆　はじめての修繕委員会＆マンション大規模修繕工事！

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マンション管理組合理事会＆理事長勉強会！

マンション管理組合研究所！　チームsatoru　検索キーワード集　2010/05/06
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2009年　マンション管理会社ランキング

2009年　マンション管理会社ランキング

高層住宅管理業協会ＨＰの記載事項より

管理組合との管理委託契約数でランキングを編集しました。

2009年1月17日（日）satoru調査

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2009年　マンション管理会社ランキング

多くの管理組合と契約している管理会社は？

1、日本ハウズイング株式会社
高層住宅管理業協会のＨＰ本社所在地：東京
契約組合数 6,252 （　H20.3 6,014 より + 238 ）

2、株式会社大京アステージ
高層住宅管理業協会のＨＰ本社所在地：東京
契約組合数 6,247 （　H20.3 6,188 より + 59 ）
※　2009年より親会社【㈱大京】がオリックス・ファシリティーズ㈱（契約組合数：329）を子会社化
※　2009年4月14日：親会社【㈱大京】が株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ（契約組合数：475）を子会社化
satoru：いずれオリックスとＪ・ＣＯＭＳは吸収されると思われます。

3、株式会社東急コミュニティー
高層住宅管理業協会のＨＰ本社所在地：東京
契約組合数 4,409 （　H20.3 4,323 より + 86 ）

4、株式会社合人社計画研究所
高層住宅管理業協会のＨＰ本社所在地：広島
契約組合数 2,636 （　H20.3 2,556 より + 80 ）
※　子会社：トーメン建物管理株式会社（契約組合数：77）
※　子会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理（契約組合数：不明）
※　子会社：株式会社ＫＬ合人社（契約組合数：不明）
※　子会社：株式会社ジョー合人社コミュニティ（契約組合数：不明）
satoru：高層住宅管理業協会に登録していないようなので、契約組合数は不明です。

5、三菱地所藤和コミュニティ株式会社
高層住宅管理業協会のＨＰ本社所在地：東京
契約組合数 2,320 （　H20.3 2,251 より + 69 ）

6、住友不動産建物サービス株式会社
高層住宅管理業協会のＨＰ本社所在地：東京
契約組合数 2,124 （　H20.3 2,204 より ▲ 80 ）

7、コミュニティワン株式会社
高層住宅管理業協会のＨＰ本社所在地：東京
契約組合数 2,017 （　H20.3 1,859 より + 158 ）
※　平成21年10月：コミュニティワン株式会社に商号変更

8、株式会社コスモスライフ
高層住宅管理業協会のＨＰ本社所在地：東京
契約組合数 2,014 （　H20.3 1,974 より + 40 ）

9、三井不動産住宅サービス株式会社
高層住宅管理業協会のＨＰ本社所在地：東京
契約組合数 1,896 （　H20.3 1,829 より + 67 ）
※　グループ会社：三井不動産住宅サービス関西㈱（契約組合数：362）
※　グループ会社：株式会社エム・エフ・住宅サービス北海道（契約組合数：73）
※　グループ会社：株式会社エム・エフ・住宅サービス東北（契約組合数：39）
※　グループ会社：株式会社エム・エフ・住宅サービス中国（契約組合数：91）
※　グループ会社：株式会社エム・エフ・住宅サービス九州（契約組合数：44）
satoru：あえて統一していないようですね！

10、株式会社長谷工コミュニティ

高層住宅管理業協会のＨＰ本社所在地：東京
契約組合数 1,738 （　H20.3 1,656 より + 82 ）

管理組合契約数　【　平成21年3月現在　】

2010年1月17日　高層住宅管理業協会ＨＰ記載事項より編集しました。

この記事は、マンション管理組合Yahoo!ブログ連盟！　の　管理会社の記事です。

今回は、フッダー記事を削除しました。

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転載元: マンション管理組合理事会＆理事長 Yahoo!ブログ連盟！