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【はじめてのマンション】理事長の黒い噂・・・！

Mon, 05 Dec 2011 00:21:37 +0900

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【はじめてのマンション】理事長の黒い噂・・・！

マンション共同生活に於いて、それぞれの考え方・価値感が異なります。

そして、大規模修繕工事や他の修繕工事の進め方がわからなかったりで、

理事長＆理事＆修繕委員による修繕系のトラブルは根絶できていません。

さて、今回はご立腹の管理組合の組合員の皆様の方の例を取り上げてみます。



【　質問者　】

新築時から入居している。築30年のマンションに住む人を中心にした

20名の組合員団の代表5名様でした。



【　質問内容　】

理事長がある修繕工事を知り合いの業者へ誘導した。

業者Ａ・・・４００万円の見積金額

業者Ｂ・・・５５０万円の見積金額

これが実際の金額だったのですが、理事会の議案書には、

業者Ａ・・・６００万円

業者Ｂ・・・５５０万円

このように記載され、当然のように業者Ｂを理事会決議され、

その後、総会決議されました。

しかし、この業者Ａの営業担当者とある住民が知り合いだったので、

その後、この問題が発覚しました。

理事長がそんなことしても良いのでしょうか？？？

冷静で論理的なご説明でした。



【　回答　】

それが、事実であれば、大問題だと思います。

証拠となる書面があれば、理事長の誘導行為が実証できます。

理事長が修繕工事の業者の見積金額を操作するのはとんでもないことです。

但し、このようなトラブルの渦中にその修繕業者も入るのは嫌がります。

また、理事長の逆恨みを買うことも予想されます。

（１）管理組合に於ける理事会運営状況

（２）理事会に於ける理事長の影響力

（３）理事長の性格

これらの情報を収集し、その内容を分析して下さい。

そして、仲間を集って、それから行動を起こすしかないと思われます。



皆さんのマンションでは、理事会が機能していますか？

理事長の暴走は、絶対によくないです。

ご理解して頂けましたか？

はじめての修繕委員会＆マンション大規模修繕工事！　編集者： satoru

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大規模修繕工事は、管理組合で企画しましょう！

はじめてマンションに住んだ人は、

大規模修繕工事を管理会社が企画してやっていても、気になりません。

これって、当然の感覚です。

次に自覚した理事長または、理事の方が任期満了後、修繕委員会を設立して、

大規模修繕工事を管理組合主導で実施しようと企画しています。

まず、管理組合主導で実施する場合は、コンサルタントが必要です。

良きパートナーを見つけないと進めません。

大規模修繕工事の満足レベルは、パートナーの能力次第です。

修繕委員会の皆様は、合意形成と透明性を確保することを中心に考えて、

無理のない会議運営を心掛けて頂きたいです。

そして、修繕委員会の皆様は、一般住民に対しても、

分かり易いプロセス、分かり易い説明、分かり易い管理体制

これらに注意して頂ければ、管理会社がやらないことも理解されますし、

修繕委員会を支持すると思われます。

最初は、わからないかも知れませんが・・・

失敗しないように細心の注意を払って、頑張りましょう！

私達はご協力できる範囲内で、支援していきます！

平成23年11月22日（火）
はじめての修繕委員会＆マンション大規模修繕工事！　編集者： satoru

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【はじめてのマンション】えっ！何で修繕積立金が値上りなの？？？

Wed, 30 Nov 2011 02:55:23 +0900

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【はじめてのマンション】えっ！何で修繕積立金が値上りなの？？？

マンション共同生活に於いて、それぞれの考え方・価値感が異なります。

さて、今回はかなりご立腹の年配の男性の方の例を取り上げてみます。



【　質問者　】

新築時、このマンションに入居して、５年程度のようです。



【　質問内容　】

先日、開催された通常総会にて、修繕積立金の値上り案が議案書にあり、

1,500円/１ヶ月　から　5,000円/１ヶ月　へ値上りする

とのことでしたが、住民は大反対だったので、否決されました。

こんな的外れな提案をしてくる理事会がおかしい・・・

と、ご立腹のようでした。



【　回答　】

まずは、クールダウンして頂くことが大切です。

そして、マンションには長期修繕計画書がありますので、ご一読願います。

この長期修繕計画書は、入居した時に受け取っていると思われます。

受け取っていないようであれば、必ず受け取って下さい。

その入居時の設定が甘かったので、安い金額になっているのです。

今回、一級建築士事務所で作成した長期修繕計画書と比較して頂くと、

一目瞭然なのですが、具体的なのは、一級建築士事務所の方です。

どうしても、分譲時は売ることを目的としておりますので、

修繕積立金は安く設定される傾向があります。

理事会の中にわかる方がいて、ここまで進めてきたのだと思われます。

間違いではありません。

今、値上げしないことは、後になれば、後になるほど、

値上る金額が高騰したり、困ることが後回しになるだけです。

但し、今回は組合員の合意は、否決なので、

今後は、組合員の皆様が、もう少し冷静になって、

前向きな話を進めていける環境作りも必要になります。



皆さんのマンションでは、理事会が機能していますか？

修繕積立金の根拠となるのは、長期修繕計画書です。

組合員には、どれもこれもわかりづらいことばかりです。

組合員の皆様にわかりやすい説明を心掛けて頂きたいです。

ご理解して頂けましたか？

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【大規模修繕工事】もう辞めた！お前らだけで何ができるんだ？？？

Thu, 28 Jul 2011 22:17:03 +0900

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【大規模修繕工事】もう辞めた！お前らだけで何ができるんだ？？？

管理組合の中に一握りの有志が集まって、修繕委員会を設立します。

１）少しでも安くする！

２）しっかりとした品質を確保する！

３）輪番制の理事会に負担を掛けない！

４）継続して審議する！

５）透明性を確保する！

いろいろな約束があるかと思われますが・・・


最初はひとつになっていた修繕委員会も時が経つにつれ、

一人ひとりの思惑が異なって、ばらばらになってしまうこともあります。

そんなことにならないためには、しっかりとしたリーダーが必要です。

リーダーシップ次第で修繕委員会は変化します。

そのためにも、

１）個人の主張に執着しないこと。

２）感情的な発言・行動をしないこと。

これができないのであれば、修繕委員会なんて設立しない方が良いです。


個人の思いが通らなかった時・・・

「　もう辞めた！　」

こんな発言をするようではリーダー失格です。

そして、他の修繕委員や輪番制の理事の方々に・・・

「　お前らだけで何ができるんだ！　」

と言っているようでは、せっかくのボランティア活動が無になってしまいます。

組合員が困ってしまわないようにしませんか？？？



ひとつひとつ理解していきませんか？！

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マンション管理の主役は、管理組合です！

理事会執行部は、管理組合が定めたルールや総会決議事項に従って粛々と運営します。

管理会社は、管理委託契約内容に従って、理事会からの指示事項を実施します。

しかし、形骸化された理事会運営＆総会運営では問題です。

利益相反関係の立場にある管理会社のペースで管理組合は運営されてしまいます。

本当に管理会社にお任せで良いのでしょうか？？？

答えはＮＯです！！

マンション管理の主役は、管理組合です。　お忘れなく・・・

皆さんのマンションでは、理事会が機能してますか？？？

機能していないようでしたら、改善しませんか？

輪番制理事の時は、思いっきり考えて納得がいくまで確認することが大切です。

しかし、熱くなり過ぎるのも危険です！

ロジカルに、冷静に、住民の皆さんにわかりやすく理事会運営しませんか？

法律論も大切ですが、一番大切なのはコミュニティー形成です。

仲間を作って、ゆっくり進めていきましょう！

そして、困った時は私達にご相談して下さい。

ご協力できる範囲で、ご支援していきます！

熱意のあるスローボランティア理事長さん、頑張りましょうね！

2010年12月3日(金)　マンション管理組合Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

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【大規模修繕工事】あれっ？管理会社にお任せではいけないの？？？

Sat, 09 Jul 2011 10:27:41 +0900

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【大規模修繕工事】あれっ？管理会社にお任せではいけないの？？？

あれっ？

大規模修繕工事は、マンション管理会社にお任せではいけないの？？？


良いとも悪いとも言えません。

但し、コストを優先するのであれば、お任せは止めましょう！


マンション管理組合の一大イベント

『　大規模修繕工事　』

多くのマンション管理組合は、マンション管理会社にお任せ状態です。

一見、何も問題ないように思われますが、

予算内容を知っているマンション管理会社が大規模修繕工事を仕切るので、

当然、競争原理は低下してしまいます。

予算内容を知っているということは、財布の中身を知っていることです。

つまり、財布の中身はスッカラカンになってしまいます。

更に、マンション管理会社は選定された修繕業者から

キックバックを期待するので、必然的に参加できる修繕業者も限定されます。


ご理解して頂けましたか？？？


マンション管理組合の理事会は、素人集団です。

何もわからなくて、当然です。

しかし、それを良いことに悪用する管理会社も存在します。

それでは、困ってしまいますよね！？





ひとつひとつ理解していきませんか？！

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【マンション】修繕工事？改良工事？改修工事？って何？

Fri, 01 Jul 2011 06:14:05 +0900

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【マンション】修繕工事？改良工事？改修工事？って何？

あれっ？

修繕工事？

改良工事？

改修工事？

これらの意味がわかりません。



業者から提出される見積書をご確認下さい。

それぞれの工事について、これらの中から工事件名が記載されているのでは？

そして、工事の意味は、



（１）　修繕工事

　　　　劣化した部位を補修する工事のこと

　　　　例　：　コンクリートのクラック　⇒　エポキシ注入工事


（２）　改良工事

　　　　性能を向上させるグレードアップ工事のこと

　　　　例　：　３０年前のエレベーター　⇒　エレベーター改良工事

　　　　　　　　※　エレベーターを新しくする工事


（３）　改修工事

　　　　単純に（１）＋（２）の工事のこと

　　　　例　：　上記の二つの工事が混在する工事



ご理解して頂けましたか？？？



マンション管理組合の理事会は、素人集団です。

何もわからなくて、当然です。

しかし、それを良いことに説明しない管理会社も存在します。

それでは、困ってしまいますよね！？







ひとつひとつ理解していきませんか？！

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【マンション】１００年コンクリートって何のこと？

Thu, 12 May 2011 00:31:30 +0900

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【マンション】１００年コンクリートって何のこと？

マンションに住んでいる方が多くなってきていますが、

建物のコンクリートが何年くらい持つのか知っていますか？？？



実は・・・

『　耐久設計基準強度　』

というのがあります。

これは、建築物の計画供用期間に応じた耐久性を確保するために

必要とされるコンクリートの圧縮強度のことを言います。



【ＪＡＳＳ５】

３．４　品質基準強度による規定を以下に示します。

　計画供用期間　　　耐久設計基準強度
　　３０年（一般）　　　　１８　N/mm2
　　６５年（標準）　　　　２４　N/mm2
　１００年（長期）　　　　３０　N/mm2

※　特記のある場合を除く



簡単に言うと

大規模な修繕工事をしなくても約100年は持つと予想される

高強度コンクリートは、「　３０　N/mm2　」です。

分かりましたか？？？







竣工図を確認してみませんか？

図面の右下に「　S　」で記されているのが構造図です。

その最初の図面に恐らく設計基準強度が書いてあるのでは？？？

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【大規模修繕工事】管理会社の思惑ｖｓ修繕委員会の努力

Fri, 03 Dec 2010 12:47:17 +0900

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【大規模修繕工事】管理会社の思惑ｖｓ修繕委員会の努力

多くの管理会社は、




『　大規模修繕工事を請け負いたい！　』




若しくは、





『　関連会社に請け負わせたい！　』





当然と言えば当然ではありますが、


予算を把握している管理会社が大規模修繕工事に係ることで、


修繕積立金の財布の中は、すっからかんになってしまいます。


そんなことにならないようにするために


修繕委員会を設置しているマンション管理組合もございます。







その修繕委員会の努力によって、成功したマンション管理組合も多々あります。







無駄なマージンを取り除くことで、修繕積立金の工事費に余裕が出てきます。


そうすることで、組合員に評価されます。


特に大規模修繕工事の工事費は高額なので、それを削減することができれば、


修繕積立金に数千万円の余裕が生まれます。


組合員にとって、大変嬉しい限りです。







こんなご時勢では、修繕積立金の値上り等は困ってしまいます。


特に高齢者にとっては、一大事です。


そんな事態にならないようにするため、


皆さんのマンション管理組合でも修繕委員会を設置してみませんか？











また、マンション管理組合適正化ネットワークに活動が気になった方は、


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【大規模修繕工事】レベルの高い大規模修繕工事を目指して！

Mon, 29 Nov 2010 16:06:35 +0900

レベルの高い大規模修繕工事を実現しましょう！

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レベルの高い大規模修繕工事！

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【大規模修繕工事】レベルの高い大規模修繕工事を目指して！

マンション管理組合にとって、「　大規模修繕工事　」は未知の世界です。


歴代理事長が集まって修繕委員会を発足している管理組合も多いのですが、


やはり、建築の専門家がいないと２つめの理事会に等しい状況になってしまいます。


修繕委員会が業者の提案してきている情報を処理できないので、


業者のペースになってしまっている管理組合もございます。


しかし、その建築の専門家を採用する費用がない管理組合も多々あります。





そこで・・・







マンション管理組合適正化ネットワークでは、


ボランティアメンバー（マンション管理士・一級建築士等）が無償サポートします。







ただし、条件がございます。


情報収集が不完全だと思いますので、管理組合全体をサポートすることが困難です。


あくまで、個人レベルでのお手伝いとなってしまいますので、


その点をご理解頂ければ、メール等で勉強会の参加者の皆さんをお手伝いしていきます。











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マンション管理の主役は、管理組合です！

理事会執行部は、管理組合が定めたルールや総会決議事項に従って粛々と運営します。

管理会社は、管理委託契約内容に従って、理事会からの指示事項を実施します。

しかし、形骸化された理事会運営＆総会運営では問題です。

利益相反関係の立場にある管理会社のペースで管理組合は運営されてしまいます。

本当に管理会社にお任せで良いのでしょうか？？？

答えはＮＯです！！　【　財団法人マンション管理センター　】

マンション管理の主役は、管理組合です。　お忘れなく・・・

皆さんのマンションでは、理事会が機能してますか？？？

機能していないようでしたら、改善しませんか？

輪番制理事の時は、思いっきり考えて納得がいくまで確認することが大切です。

しかし、熱くなり過ぎるのも危険です！

ロジカルに、冷静に、住民の皆さんにわかりやすく理事会運営しませんか？

法律論も大切ですが、一番大切なのはコミュニティー形成です。

仲間を作って、ゆっくり進めていきましょう！

そして、困った時は私達にご相談して下さい。

ご協力できる範囲で、ご支援していきます！

熱意のあるスローボランティア理事長さん、頑張りましょうね！

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【はじめての大規模修繕工事】どう進めるのかわかりません！

Sun, 26 Sep 2010 23:55:17 +0900

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【はじめての大規模修繕工事】どう進めるのかわかりません！

まず、大規模修繕工事を目前とした理事会では、


大規模修繕工事ってどう進めるのか？　全く理解できていません。


理解できていない理事会が主導で大規模修繕工事を検討すると、


多くの管理組合では、管理会社が請負うようになってしまいます。


しかし、本当にそれで良いのでしょうか？？？





絶対にダメですよ！











少しシリーズで情報発信していきますね！

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マンション管理の主役は、管理組合です！

理事会執行部は、管理組合が定めたルールや総会決議事項に従って粛々と運営します。

管理会社は、管理委託契約内容に従って、理事会からの指示事項を実施します。

しかし、形骸化された理事会運営＆総会運営では問題です。

利益相反関係の立場にある管理会社のペースで管理組合は運営されてしまいます。

本当に管理会社にお任せで良いのでしょうか？？？

答えはＮＯです！！　【　財団法人マンション管理センター　】

マンション管理の主役は、管理組合です。　お忘れなく・・・

皆さんのマンションでは、理事会が機能してますか？？？

機能していないようでしたら、改善しませんか？

輪番制理事の時は、思いっきり考えて納得がいくまで確認することが大切です。

しかし、熱くなり過ぎるのも危険です！

ロジカルに、冷静に、住民の皆さんにわかりやすく理事会運営しませんか？

法律論も大切ですが、一番大切なのはコミュニティー形成です。

仲間を作って、ゆっくり進めていきましょう！

そして、困った時は私達にご相談して下さい。

ご協力できる範囲で、ご支援していきます！

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【修繕工事の見積比較】　公開ヒアリングしましょう！

Tue, 07 Sep 2010 11:53:55 +0900

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ヒアリングしましょう！

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修繕委員会のあるマンション管理組合

『　修繕委員会　』がマンション管理組合に設置されても、


管理会社の提出してくる見積書をチェックできないのでは・・・





答えは・・・







「　できます！　」







修繕委員会　「　見積り落としを入れ直した見積書を再提出して貰いました！　」


satoru　「　比較表は完成のようですね！　」


修繕委員会　「　早速、見積比較表を理事会に提出したいと思ってます！　」


satoru　「　ちょっと待って下さい！　ヒアリングをやりませんか？　」





素人集団である管理組合の修繕委員会だけでは、


工事仕様書をまとめるのがやっとだと思いますが、


更にワンステップ成長するためにヒアリングを開催致します。





修繕委員会　「　どのように進めれば良いのですか？　」


satoru　「　優秀な修繕業者からヒアリングを実施して下さい　」


修繕委員会　「　優秀な修繕業者からですか？？？　」


satoru　「　優秀な修繕業者の方がノウハウを持っています

　　　　　　質問のレベルも高いので、先に話し合っておくと、

　　　　　　次の業者と話す時に少しでも知恵がつきますよ！　」





ここからは、素人の壁を突き破ることができないと思いますが、


後でトラブルになりそうなことを質問しておく必要がございます。


この点を確認してみて下さい。







自覚した修繕委員がいれば、大丈夫です。


まずは、やってみましょう！

はじめて修繕委員会のマンション大規模修繕工事！

ここから下はフッダー（定形文）です。

マンション管理の主役は、管理組合です！

理事会執行部は、管理組合が定めたルールや総会決議事項に従って粛々と運営します。

管理会社は、管理委託契約内容に従って、理事会からの指示事項を実施します。

しかし、形骸化された理事会運営＆総会運営では問題です。

利益相反関係の立場にある管理会社のペースで管理組合は運営されてしまいます。

本当に管理会社にお任せで良いのでしょうか？？？

答えはＮＯです！！　【　財団法人マンション管理センター　】

マンション管理の主役は、管理組合です。　お忘れなく・・・

皆さんのマンションでは、理事会が機能してますか？？？

機能していないようでしたら、改善しませんか？

輪番制理事の時は、思いっきり考えて納得がいくまで確認することが大切です。

しかし、熱くなり過ぎるのも危険です！

ロジカルに、冷静に、住民の皆さんにわかりやすく理事会運営しませんか？

法律論も大切ですが、一番大切なのはコミュニティー形成です。

仲間を作って、ゆっくり進めていきましょう！

そして、困った時は私達にご相談して下さい。

ご協力できる範囲で、ご支援していきます！

熱意のあるスローボランティア理事長さん、頑張りましょうね！

2010年1月13日(水)　マンション管理組合Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

マンション管理組合適正化ネットワークプロジェクト

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