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【マンション管理】総会で理事長が大暴走？！

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マンション管理ブログへようこそ！

マンション管理コラムニストの satoru です。

このブログでは、

≪対象となる建物≫
既存の分譲マンション（居住型）

≪対象となる団体≫
区分所有法によるマンション（区分所有建物）の管理組合

≪対象となる者≫
● 理事会（理事長：管理者・副理事長・会計担当理事・理事）
● 監事
● 区分所有者（組合員）

≪情報発信の目的≫
１）専門知識のない区分所有者等（対象者）の知識レベル向上
２）区分所有者によるマンション管理組合運営の実現
３）区分所有者に配慮した理事会運営の実現
４）マンション管理の自覚者スタイルの確立

適正化されたマンション管理組合運営の実現に向けて、

マンション管理に関する情報を発信しております。

≪お願い≫
興味のない方は、スルーでお願い致します。

【質問】マンション管理組合の自覚者はどのように行動すべきでしょうか？

この記事は、

「総会で合意形成の構築ありきはとても危険！」

をテーマにしています。

≪前提条件≫

マンション管理組合では、何をするにも総会決議が必要となります。

その総会に出席できない区分所有者は、欠席届を提出して、

● 議決権行使書（議案ごとの賛否を記します）

● 委任状　　　（委任する相手を決定し、受任者の賛否に従います）

このどちらかの方法の対応となります。

つまり区分所有者は、総会を欠席しても有効な議決権となります。

≪問題点≫

委任状の場合、委任する相手は理事長（議長）となってしまいます。

その為、理事長次第で賛否が決定されることがあります。

最悪の場合、総会の出席者全員が反対しても、

理事長（議長）がたった１人だけ賛成すれば、

賛成で総会決議されることもあります。

そのような決議を繰り返す理事長の出現は脅威であり、

このタイプの理事長が複数年携わることで、

理事会やマンション管理組合は私物化される恐れがございます。

≪再発防止≫

全てのマンションで使用することができる万能薬はございません。

それぞれのマンションで、異なる条件を持っていると思われます。

その為、法律論一辺倒で対応できるマンション管理組合もあれば、

ハートフルな対応を求められるマンション管理組合もあります。

大切なことは、この「委任状」のあり方について、

一度、マンション管理組合レベルで審議・検討することです。

そして、そのマンション管理組合でルール化する必要があります。

皆様のマンションでは、どのようになっておりますか？

【マンション】あの元理事がいると困る・・・？！

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この記事は『マンション共同生活の管理と自治』をテーマにしております。

ネットでは、『マンション共同生活の管理と自治』に関するヒントが少ないので、

マンションに住む皆様へ私からのメッセージとして、情報発信をしております。

『マンション共同生活の管理と自治』に興味のない方はスルーでお願い致します。

マンション管理組合　理事会＆理事長　Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

マンション管理組合適正化ネットワークプロジェクト！

satoruのマンション共同生活向上ブログ！

【マンション】あの元理事がいると困る・・・？！

分譲マンションを購入して、そのマンションに住んでいる皆さん！

マンション管理って何だか分かりませんよね？？？

分からない居住者の方が９割以上というマンションも存在しております。

では、どのようにして、マンション管理を理解したら、良いのでしょうか？

satoru提案を参考までに、書いてみますね！（パート16）

今回は、第25ステージをご紹介させて頂きます。





≪　第25ステージ　≫　　【　問題解決能力のある支援者　】

[ 概要 ]

理事会執行部の皆様が困った時だけ、支援者に相談します。

支援者は、困っている理事を助ける為、アドバイスをします。

特に緊急を要する場合は、早期の問題解決が必要となります。

支援者の中にこの問題解決能力がある人がいれば、

その支援者へアドバイスを求めます。



[ 模範となる支援者 ]

主体　：　輪番制理事の理事会

支援　：　理事会支援者

輪番制理事の理事会が困った時だけ、支援者が支援する関係を構築します。


アドバイスを押し付けるのではなく、質問に答えるような感じです。

レベルの高い支援者になると、複数提案をすることが可能となります。

１）理事会の優先順位が確立されている場合の回答

２）理事会の優先順位が確立されていない場合の回答

特にパターン２の場合、個人の主観になりますので、優先順位が異なります。

２−Ａ）早期に問題解決ができる方法

２−Ｂ）トラブルなく問題解決ができる方法

２−Ｃ）適正化された問題解決ができる方法

２−Ｄ）理事会が負担なく問題解決ができる方法

つまり、それぞれの優先順位によって、アドバイスすることができます。


支援者は、理事会執行部から求められない限り、発言しません。

その為、年度が替わると、支援方法・支援内容が異なります。

つまり、コンサルタントと同じポジションになります。



[ 失敗してしまった支援者 ]

いろいろと例はあります。その中から少しだけ紹介します。

１）理事会が考える前に支援者が提案する。

　　⇒　これでは、理事会が考えなくなり、支援者の独断場となります。

２）支援者が自分が提案した内容に固執する。

　　⇒　これでは、理事会から信頼されません。

３）支援者が感情的になって、怒ってしまう。

　　⇒　人として、失格です。



[　理事会が支援者に求めている事項　]

１）困った時だけ支援して貰いたい。

２）問題解決できる提案が欲しい。

３）理解できない内容について、説明して貰いたい。

４）理事会がまとめようとしている提案に問題があるのか教えて貰いたい。

５）理事会決議には、黙って従って貰いたい。



[ 支援者の理事会への支援 ]

１Ａ）理事会から求められた時だけ、アドバイスをします。

２Ａ）状況に合わせたアドバイスをします。

３Ａ）わかりやすくアドバイスをします。

４Ａ）トラブルに発展する可能性がある提案に関して、指摘します。

５Ａ）支援者の思いと異なった対応となっても、黙認します。



[ 支援者が注意するポイント ]

・　全体会議では、組合員全員を対象にして、支援します。

・　メンバーが代われば、理事会運営方法も変わることを理解します。

・　理事会決議事項には、従います。（口を挟まない）



[　評価のポイント　]

評価しているのは、理事会メンバーです。

模範となる支援者と失敗してしまった支援者は、紙一重です。

理事会メンバーの評価次第で、どちらにもなってしまいます。

支援者の皆様、お気を付け下さいませ！





【　第１章　はじめての理事（輪番制就任）　】

≪　ノーマル理事　≫

・　第4ステージ以下の理事　（　理解しようとしている理事　）

・　第5〜7ステージの理事　 （　間違いに気づくことができる理事　）

・　第8〜10ステージの理事　（　問題を解決させたい理事　）


≪　プロデューサー理事　≫

・　第11〜12ステージの理事 （　理事会運営プロデューサー理事　）

・　第13〜15ステージの理事 （　レベルアップしたプロデューサー理事　）


≪　プロモーター理事　≫

・　第16ステージの理事 　　（　管理組合プロモーター理事　）



【　第２章　やることがある理事（立候補就任）　】

≪　プロモーター理事　≫

・　第17ステージの理事　　 （　立候補して就任した理事　）

・　第18ステージの理事　　 （　継続審議案件の問題解決させる理事　）

・　第19ステージの理事　　 （　会議時間の短縮を工夫している理事　）

・　第20ステージの理事　　 （　輪番制理事を育成している理事　）

・　第21ステージの理事　　 （　誰でもできる理事会運営を目指す理事　）

・　第22ステージの理事　　 （　理事の任期満了　）



【　第３章　理事会をサポートする支援者（元理事）　】

≪　サポーター支援者　≫

・　第23ステージの支援者　 （　理事会を支援する元理事　）

・　第24ステージの支援者　 （　継続審議が必要な案件を伝える支援者　）

・　第25ステージの支援者　 （　問題解決能力のある支援者　）







今回は、第25ステージをご紹介させて頂きました。

このシリーズの記事は、今回で終了です。





それぞれのマンション管理組合＆理事会で、考え方は異なります。

答えは一つでは、ありません。

satoru

ここから下はフッダー（定形文）です。

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【 東京都 】
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平成23年6月5日（日）
マンション管理組合適正化ネットワーク 理事会＆理事長 セミナー！　プロジェクト事務局 ： satoru

【　コメントに関する注意事項　】


私のブログで、はじめてコメントをされる方は、下記の注意事項を守って下さい。

※　下記の１〜３は、Yahoo!ブログを開設していない方が対象です。


１、ニックネームを考えて記入

２、パスワード（このコメントに対するパスワード）を考えて記入

３、ＵＲＬは空白にします。

４、コメントを記入

　（１）ご挨拶　（はじめまして！　とか　こんにちは！　です）

　（２）ニックネーム　（考えたニックネームでＯＫです）

　（３）立場　（理事長　とか　元役員　です）

　（４）マンションの規模　（戸数　概算で構いません）

　（５）コメント　（原則、横レス禁止　です）

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【マンション】あの元理事、面倒な話を持ち込むな・・・？！

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【マンション】あの元理事、面倒な話を持ち込むな・・・？！

分譲マンションを購入して、そのマンションに住んでいる皆さん！

マンション管理って何だか分かりませんよね？？？

分からない居住者の方が９割以上というマンションも存在しております。

では、どのようにして、マンション管理を理解したら、良いのでしょうか？

satoru提案を参考までに、書いてみますね！（パート15）

今回は、第24ステージをご紹介させて頂きます。





≪　第24ステージ　≫　　【　継続審議が必要な案件を伝える支援者　】

[ 概要 ]

支援者が理事任期の期間、問題解決しなければならなかった案件が、

優先順位が低かったので、問題解決できていない事実について、

輪番制理事の理事会へ伝えます。

また、その解決方法について、理事会から支援者に対して、

意見を求められれば、助言致します。



[ 模範となる支援者 ]

主体　：　輪番制理事の理事会

支援　：　理事会支援者

輪番制理事の理事会が困った時だけ、支援者が支援する関係を構築します。


step 1　：　前年度中に理事会にて、継続審議案件をまとめる。

step 2　：　まとめた継続審議案件は、議案化する。

step 3　：　事業計画の継続審議案件の議案について、理事会決議を経ておく。

step 4　：　事業計画の継続審議案件の議案について、総会決議を経ておく。

支援者が伝えるのは、理事会と総会の場にて・・・


次年度は、理事会から求められない限り、発言しません。

その為、年度が替わると、支援方法・支援内容が異なります。

つまり、コンサルタントと同じポジションになります。



[ 失敗してしまった支援者 ]

最初から、支援者が理事会に対して、継続審議案件と答えを伝えてしまうと、

理事会は、支援者の独断場となってしまいます。

総会決議を経ていない継続審議案件を伝えることで、

理事会の機能が停止してしまいます。



[　理事会が求めている事項　]

１）継続審議案件についての理事会引継ぎ・説明

２）前年度までの考え方についての説明

２）素人では理解できていないことについての説明

３）理事だけでは、問題解決する提案がまとまらない時の支援

４）理事会がまとめようとしている提案に問題があるのかの確認



[ 支援者の理事会への支援 ]

１Ａ）書面化・議案化した提案書について、わかりやすく説明します。

２Ａ）説明を求められた時は、分かりやすく説明します。

３Ａ）質問された事だけ、分かりやすく説明します。

４Ａ）問題解決の提案を求められたら、複数提案します。

５Ａ）トラブルに発展する可能性がある提案に対して、指摘します。



[ 支援者が注意するポイント ]

・　全体会議では、組合員全員を対象にして、支援します。

・　メンバーが代われば、理事会運営方法も変わることを理解します。

・　理事会決議事項には、従います。（口を挟まない）



[　評価のポイント　]

評価しているのは、理事会メンバーです。

模範となる支援者と失敗してしまった支援者は、紙一重です。

理事会メンバーの評価次第で、どちらにもなってしまいます。

支援者の皆様、お気を付け下さいませ！





【　第１章　はじめての理事（輪番制就任）　】

≪　ノーマル理事　≫

・　第4ステージ以下の理事　（　理解しようとしている理事　）

・　第5〜7ステージの理事　 （　間違いに気づくことができる理事　）

・　第8〜10ステージの理事　（　問題を解決させたい理事　）


≪　プロデューサー理事　≫

・　第11〜12ステージの理事 （　理事会運営プロデューサー理事　）

・　第13〜15ステージの理事 （　レベルアップしたプロデューサー理事　）


≪　プロモーター理事　≫

・　第16ステージの理事 　　（　管理組合プロモーター理事　）



【　第２章　やることがある理事（立候補就任）　】

≪　プロモーター理事　≫

・　第17ステージの理事　　 （　立候補して就任した理事　）

・　第18ステージの理事　　 （　継続審議案件の問題解決させる理事　）

・　第19ステージの理事　　 （　会議時間の短縮を工夫している理事　）

・　第20ステージの理事　　 （　輪番制理事を育成している理事　）

・　第21ステージの理事　　 （　誰でもできる理事会運営を目指す理事　）

・　第22ステージの理事　　 （　理事の任期満了　）



【　第３章　理事会をサポートする支援者（元理事）　】

≪　サポーター支援者　≫

・　第23ステージの支援者　 （　理事会を支援する元理事　）

・　第24ステージの支援者　 （　継続審議が必要な案件を伝える支援者　）





今回は、第24ステージをご紹介させて頂きました。

次回は、第25ステージ以降をご紹介させて頂きます。





それぞれのマンション管理組合＆理事会で、考え方は異なります。

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　（１）ご挨拶　（はじめまして！　とか　こんにちは！　です）

　（２）ニックネーム　（考えたニックネームでＯＫです）

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分からない居住者の方が９割以上というマンションも存在しております。

では、どのようにして、マンション管理を理解したら、良いのでしょうか？

satoru提案を参考までに、書いてみますね！（パート14）

今回は、第23ステージをご紹介させて頂きます。





≪　第23ステージ　≫　　【　理事会を支援する元理事　】

[ 概要 ]

理事任期満了で、理事を退任した元理事は、

輪番制理事の考え方を優先した上で、理事会運営をサポートしていきます。



[ 模範となる支援者 ]

主体　：　輪番制理事会

支援　：　理事会支援者

輪番制理事の理事会が困った時だけ、支援者が支援する関係を構築します。

それと同時に、理事一人ひとりの考え方に合った支援を実施します。

その為、年度が替わると、支援方法・支援内容が異なります。

つまり、コンサルタントと同じポジションになります。



[ 失敗してしまった支援者 ]

考え方を押し付けてしまったり、口を挟み過ぎたりすると、

理事会から煙たがられます。

「そんなにいろいろ言うなら、自分（元理事）でやれば・・・」

前年度までのやり方・方法に拘り過ぎると、

理事会メンバーの有意義な意見が出てこなくなります。



[　理事会が求めている事項　]

１）前年度までのやり方・方法についての説明

２）素人では理解できていないことについての説明

３）理事だけでは、問題解決する提案がまとまらない時の支援

４）理事会がまとめようとしている提案に問題があるのかの確認



[ 支援者の理事会への支援 ]

１Ａ）説明を求められた時は、分かりやすく説明します。

２Ａ）質問された事だけ、分かりやすく説明します。

３Ａ）問題解決の提案を求められたら、複数提案します。

４Ａ）トラブルに発展する可能性がある提案に対して、指摘します。



[ 支援者が注意するポイント ]

・　全体会議では、組合員全員を対象にして、支援します。

・　メンバーが代われば、理事会運営方法も変わることを理解します。

・　理事会決議事項には、従います。（口を挟まない）



[　評価のポイント　]

評価しているのは、理事会メンバーです。

模範となる支援者と失敗してしまった支援者は、紙一重です。

理事会メンバーの評価次第で、どちらにもなってしまいます。

支援者の皆様、お気を付け下さいませ！





【　第１章　はじめての理事（輪番制就任）　】

≪　ノーマル理事　≫

・　第4ステージ以下の理事　（　理解しようとしている理事　）

・　第5〜7ステージの理事　 （　間違いに気づくことができる理事　）

・　第8〜10ステージの理事　（　問題を解決させたい理事　）


≪　プロデューサー理事　≫

・　第11〜12ステージの理事 （　理事会運営プロデューサー理事　）

・　第13〜15ステージの理事 （　レベルアップしたプロデューサー理事　）


≪　プロモーター理事　≫

・　第16ステージの理事 　　（　管理組合プロモーター理事　）



【　第２章　やることがある理事（立候補就任）　】

≪　プロモーター理事　≫

・　第17ステージの理事　　 （　立候補して就任した理事　）

・　第18ステージの理事　　 （　継続審議案件の問題解決させる理事　）

・　第19ステージの理事　　 （　会議時間の短縮を工夫している理事　）

・　第20ステージの理事　　 （　輪番制理事を育成している理事　）

・　第21ステージの理事　　 （　誰でもできる理事会運営を目指す理事　）

・　第22ステージの理事　　 （　理事の任期満了　）



【　第３章　理事会をサポートする支援者（元理事）　】

≪　サポーター支援者　≫

・　第23ステージの支援者　 （　理事会を支援する元理事　）





今回は、第23ステージをご紹介させて頂きました。

次回は、第24ステージ以降をご紹介させて頂きます。





それぞれのマンション管理組合＆理事会で、考え方は異なります。

答えは一つでは、ありません。

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ここから下はフッダー（定形文）です。

マンション管理の主役は、管理組合です！

理事会は、管理組合で定めたルールや総会承認事項に従って粛々と運営します。

管理会社は、管理委託契約内容に従って、理事会からの指示事項を実施します。

しかし、形骸化された理事会運営＆総会運営では問題があります。

利益相反関係の立場にある管理会社のペースで管理組合は運営されてしまいます。

果たして、本当に管理会社にお任せで良いのでしょうか？？？





答えは　ＮＯ　です！





マンション管理の主役は、管理組合です。　お忘れなく・・・





皆さんの住むマンションでは、理事会は機能してますか？？？

もし、機能していないようでしたら、改善してみませんか？

理事に就任したら、トコトン論理的に考えてみて、

組合員の代表として、理事会メンバーが納得がいくまで、

管理会社フロントマンに質問・確認することが大切です。

但し・・・

法律論は勿論、大切ですが、熱くなり過ぎるのも危険です！



『　論理的に！　冷静に！

　　そして、理事や住民の皆さんに分かり易い説明を心掛けましょう！　』



どんなしっかりした提案をしても、支持されなければ意味がありません。

トラブル回避を目的としたコミュニティー形成に配慮しながら、

マンション内に仲間を作って、一緒にゆっくり進めていきましょう！





私は、『　スローボランティア活動　』を実践しております。

まだまだ勉強の身ではありますが、

お困りの皆様のお力に少しでも成れればと思い、

ブログから情報発信しております。

何かお困りの際は、私達に相談して下さいね！！

ご協力できる範囲で、ご支援していきます！

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平成23年6月5日（日）
マンション管理組合適正化ネットワーク 理事会＆理事長 セミナー！　プロジェクト事務局 ： satoru

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　（２）ニックネーム　（考えたニックネームでＯＫです）

　（３）立場　（理事長　とか　元役員　です）

　（４）マンションの規模　（戸数　概算で構いません）

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平成23年6月5日（日）
マンション管理組合　理事会＆理事長　Yahoo!ブログ連盟！　代表 ： satoru

【マンション】ようやく辞めた！あの理事・・・？！

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適正化されたマンション管理組合運営の実現に向けて！

この記事は『マンション共同生活の管理と自治』をテーマにしております。

ネットでは、『マンション共同生活の管理と自治』に関するヒントが少ないので、

マンションに住む皆様へ私からのメッセージとして、情報発信をしております。

『マンション共同生活の管理と自治』に興味のない方はスルーでお願い致します。

マンション管理組合　理事会＆理事長　Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

マンション管理組合適正化ネットワークプロジェクト！

satoruのマンション共同生活向上ブログ！

【マンション】ようやく辞めた！あの理事・・・？！

分譲マンションを購入して、そのマンションに住んでいる皆さん！

マンション管理って何だか分かりませんよね？？？

分からない居住者の方が９割以上というマンションも存在しております。

では、どのようにして、マンション管理を理解したら、良いのでしょうか？

satoru提案を参考までに、書いてみますね！（パート13）

今回は、第22ステージをご紹介させて頂きます。





≪　第22ステージ　≫　　【　理事の任期満了　】

[ 概要 ]

第22ステージの理事の任期が満了したら、

次の２つの項目より、来期に向けた選択をします。

１つ目は、第17ステージに戻り、理事を続けることです。

２つ目は、理事を退任することです。

後任の理事が育てば、潔く理事退任します。



[ 模範理事 ]

やるべきことがある程度、完了したら、理事を退任します。

潔く、理事を退任し、理事会を支援する側に廻ります。

中には、継続して、来期も立候補して、理事を務める方もおります。

しかし、模範理事の関わり方は、輪番制理事とは大きく異なります。

オブザーバー理事として、輪番制理事の意見・考え方に合わせて、

コーディネートしていきます。



[ 失敗理事 ]

タイプＡ

理事を退任したら、理事会に一切関わらない。


タイプＢ

輪番制の理事がお願いしてこなければ、

来期の理事会には、関わるつもりがない。


一人ひとりの美学なのかも知れませんが、

極端な行動は、トラブルに発展してしまいます。



[ 注意するポイント ]

どんなに正しい活動をしている理事でも、長期間、理事を務めることで、

気付かないうちに、何等かのトラブルに巻き込まれる可能性があります。

いずれ、理事を退任しなければなりません。

そして、理事会とは別の支援者の立場として、関わることをお勧め致します。

まだ、やるべき事がある場合、理事会にて、その必要性を話し合って、

その必要性が認められた際、その継続審議について、

責任を持って担当することを目的として、理事に立候補します。

決して、「誰々の為にやってやってんだ！」では、ございません。

最後に、模範理事と失敗理事は、紙一重です。

他の理事の評価次第で、どちらにもなってしまいます。

お気を付け下さいませ！





【　第１章　はじめての理事（輪番制就任）　】

≪　ノーマル理事　≫

・　第4ステージ以下の理事　（　理解しようとしている理事　）

・　第5〜7ステージの理事　 （　間違いに気づくことができる理事　）

・　第8〜10ステージの理事　（　問題を解決させたい理事　）


≪　プロデューサー理事　≫

・　第11〜12ステージの理事 （　理事会運営プロデューサー理事　）

・　第13〜15ステージの理事 （　レベルアップしたプロデューサー理事　）


≪　プロモーター理事　≫

・　第16ステージの理事 　　（　管理組合プロモーター理事　）



【　第２章　やることがある理事（立候補就任）　】

≪　プロモーター理事　≫

・　第17ステージの理事　　 （　立候補して就任した理事　）

・　第18ステージの理事　　 （　継続審議案件の問題解決させる理事　）

・　第19ステージの理事　　 （　会議時間の短縮を工夫している理事　）

・　第20ステージの理事　　 （　輪番制理事を育成している理事　）

・　第21ステージの理事　　 （　誰でもできる理事会運営を目指す理事　）

・　第22ステージの理事　　 （　理事の任期満了　）





今回は、第21ステージをご紹介させて頂きました。

次回は、第22ステージ以降をご紹介させて頂きます。





それぞれのマンション管理組合＆理事会で、考え方は異なります。

答えは一つでは、ありません。

satoru

ここから下はフッダー（定形文）です。

マンション管理の主役は、管理組合です！

理事会は、管理組合で定めたルールや総会承認事項に従って粛々と運営します。

管理会社は、管理委託契約内容に従って、理事会からの指示事項を実施します。

しかし、形骸化された理事会運営＆総会運営では問題があります。

利益相反関係の立場にある管理会社のペースで管理組合は運営されてしまいます。

果たして、本当に管理会社にお任せで良いのでしょうか？？？





答えは　ＮＯ　です！





マンション管理の主役は、管理組合です。　お忘れなく・・・





皆さんの住むマンションでは、理事会は機能してますか？？？

もし、機能していないようでしたら、改善してみませんか？

理事に就任したら、トコトン論理的に考えてみて、

組合員の代表として、理事会メンバーが納得がいくまで、

管理会社フロントマンに質問・確認することが大切です。

但し・・・

法律論は勿論、大切ですが、熱くなり過ぎるのも危険です！



『　論理的に！　冷静に！

　　そして、理事や住民の皆さんに分かり易い説明を心掛けましょう！　』



どんなしっかりした提案をしても、支持されなければ意味がありません。

トラブル回避を目的としたコミュニティー形成に配慮しながら、

マンション内に仲間を作って、一緒にゆっくり進めていきましょう！





私は、『　スローボランティア活動　』を実践しております。

まだまだ勉強の身ではありますが、

お困りの皆様のお力に少しでも成れればと思い、

ブログから情報発信しております。

何かお困りの際は、私達に相談して下さいね！！

ご協力できる範囲で、ご支援していきます！

平成23年6月5日（日）
マンション管理組合 理事会＆理事長 Yahoo!ブログ連盟！　代表 ： satoru

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