マンション管理組合 理事会＆理事長 Yahoo!ブログ連盟！

【管理委託契約書】 指示書の問題点

[管理委託契約] ブログ村キーワード
管理委託契約・基幹事務・管理員業務・清掃業務・保守点検業務

標準管理委託契約書

この記事は『　マンション管理組合の理事会運営　』をテーマにしてます。

ネットでは、マンション管理組合側の理事会運営のヒントが少ないので、

理事長や理事の方々へ私からのメッセージとして情報発信しております。

『　マンション管理組合の理事会運営　』に興味のない方はスルーでお願い致します。

マンション管理組合Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

指示書が起こす問題・・・

21世紀のマンション管理組合

管理会社の混乱・・・

私のマンションでは、管理会社変更をする際、


マンション管理士を採用しました。


そのマンション管理士は、理事会側が求めていないにも関わらず


一方的に標準管理委託契約書の仕様書をいじりはじめました。




この時間に費やしたのは、延べ５時間程度・・・


定期理事会の２回分以上の時間でした。




イメージとしては、


（１）　このマンション管理士が私見を提案し、


（２）　「　理事の皆さんは、どう思いますか？　」


（３）　と聞いて、仕様書にオリジナル指示書を加筆しました。




この時、私は


「　この後、どうなってしまうのか？？？　」


とても心配でした。


しかし、理事会のメンバーが支持していると思っておりましたので、


そのまま「　仕様書　＋　指示書　」を理事会オフィシャルとしました。




その後、管理会社が決定し・・・




契約寸前で・・・




新管理会社より、

「　この仕様書は、めちゃくちゃなので契約できない！　」




との回答を頂きました。

こんなことにならないためにも、

管理会社が理解できる仕様書にしないといけないと思います。




一方的に押し付ける指示書では、管理会社は混乱するだけです！







皆さん、気をつけて下さいませ！

ここから下はフッダー（定形文）です。

マンション管理の主役は、管理組合です！

理事会執行部は、管理組合が定めたルールや総会決議事項に従って粛々と運営します。

管理会社は、管理委託契約内容に従って、理事会からの指示事項を実施します。

しかし、形骸化された理事会運営＆総会運営では問題です。

利益相反関係の立場にある管理会社のペースで管理組合は運営されてしまいます。

本当に管理会社にお任せで良いのでしょうか？？？


答えはＮＯです！！　【　財団法人マンション管理センター　】


マンション管理の主役は、管理組合です。　お忘れなく・・・


皆さんのマンションでは、理事会が機能してますか？？？

機能していないようでしたら、改善しませんか？

輪番制理事の時は、思いっきり考えて納得がいくまで確認することが大切です。

しかし、熱くなり過ぎるのも危険です！

ロジカルに、冷静に、住民の皆さんにわかりやすく理事会運営しませんか？

法律論も大切ですが、一番大切なのはコミュニティー形成です。

仲間を作って、ゆっくり進めていきましょう！

そして、困った時は私達にご相談して下さい。

ご協力できる範囲で、ご支援していきます！

熱意のあるスローボランティア理事長さん、頑張りましょうね！


2010年1月13日(水)　マンション管理組合Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

ｅ−マンション管理組合ゼミ　ボランティア会員対象範囲
【 東京都 】
（東京23区）中央区｜千代田区｜港区｜品川区｜新宿区｜大田区｜渋谷区｜中野区｜目黒区｜世田谷区｜杉並区｜葛飾区｜江戸川区｜足立区｜墨田区｜江東区｜荒川区｜台東区｜文京区｜豊島区｜北区｜板橋区｜練馬区
（東京西区）武蔵野市｜三鷹市｜調布市｜西東京市｜狛江市｜小金井市｜国分寺市｜国立市｜小平市｜府中市｜立川市｜日野市｜多摩市｜八王子市｜町田市｜稲城市｜昭島市｜東久留米市｜東村山市｜東大和市｜武蔵村山市｜福生市｜羽村市｜あきる野市｜青梅市｜清瀬市
【 神奈川県 】
（横浜市）中区｜南区｜鶴見区｜神奈川区｜西区｜磯子区｜保土ケ谷区｜港北区｜都筑区｜青葉区｜緑区｜旭区｜戸塚区｜港南区｜栄区｜瀬谷区｜泉区
（川崎市）川崎区｜幸区｜中原区｜高津区｜宮前区｜多摩区｜麻生区
（三浦地区）横須賀市｜逗子市｜葉山町｜三浦市
（湘南地区）鎌倉市｜藤沢市｜大和市｜綾瀬市｜相模原市｜座間市｜海老名市｜茅ヶ崎市｜厚木市｜伊勢原市｜平塚市
【 千葉県 】
（千葉市）中央区｜花見川区｜稲毛区｜若葉区｜美浜区｜緑区｜
（その他）船橋市｜浦安市｜市川市｜習志野市｜松戸市｜柏市｜市原市｜八千代市｜佐倉市｜流山市｜野田市｜我孫子市｜木更津市｜鎌ケ谷市｜茂原市｜君津市｜四街道市｜香取市｜八街市｜銚子市｜旭市｜印西市｜袖ケ浦市｜東金市｜白井市
【埼玉県】
（さいたま市）浦和区｜見沼区｜桜区｜大宮区｜中央区｜南区｜北区｜緑区
（その他）川口市｜朝霞市｜川越市｜入間市｜春日部市｜越谷市｜草加市｜所沢市｜戸田市｜新座市｜三郷市｜和光市

マンション管理組合研究所！　チームsatoru　検索キーワード集　2010/02/13
マンション｜新築｜中古｜小規模｜大規模｜メガ｜高層｜超高層｜タワー｜管理組合｜総会｜定期総会｜通常総会｜臨時総会｜開催｜案内｜通知｜配布｜掲示｜特別決議｜普通決議｜管理規約｜使用細則｜事業計画｜事業報告｜予算案｜決算報告｜会計報告｜監査報告｜共有部｜共用部｜専有部｜専用部｜理事会｜定期理事会｜臨時理事会｜理事会執行部｜管理者｜理事長｜副理事長｜会計担当理事｜理事｜監事｜就任｜修繕委員会｜駐車場｜バイク置場｜自転車置場｜組合員異動届｜リフォーム申請書｜ディスポーザー｜エレベーター｜機械式駐車場｜エレベーター保守点検｜機械式駐車場保守点検｜消防設備点検｜受水槽清掃｜貯水槽清掃｜簡易専用水道検査｜長期修繕計画書｜建物診断｜修繕設計｜大規模修繕工事｜監理｜現場代理人｜配管更生工事｜配管更新工事｜管理会社｜管理員｜管理員｜受付業務｜点検業務｜立会業務｜報告業務｜清掃員｜日常清掃｜定期清掃｜マンション管理業者｜管理委託契約書｜重要事項説明会｜マンション管理士｜一級建築士｜顧問｜コンサル｜コンサルタント｜管理会社変更｜管理会社見直し｜管理会社リプレイス｜管理費削減｜管理費見直し｜修繕積立金見直し｜マンション総合保険｜損害保険｜個人賠償責任保険｜緊急対応｜無断駐車｜無断駐輪｜放置自転車｜ペット飼育問題｜騒音｜トラブル｜解決｜窓口｜問合せ｜相談｜無料相談｜無料メール相談｜ホームページ｜メール｜問題だらけのＭＳマンション管理士

マンション管理組合Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

この記事にコメントしたい方は、ご自由にコメントして下さいね！

ブログを持っていないお方でもコメントはＯＫです。

１、ニックネームを考えて記入

２、パスワード（このコメントに対するパスワード）を考えて記入

３、ＵＲＬは空白にします。

４、コメントを記入

　（１）ご挨拶　（はじめまして！　とか　こんにちは！　です）

　（２）ニックネーム　（考えたニックネームでＯＫ！）

　（３）立場　（理事長　とか　元役員　です）

　（４）マンションの規模　（戸数　概算で構いません）

　（５）コメント　（横レス禁止　です）

５、「　投稿　」のボタンをクリックします。

簡単ですよね！？　ブログマナーを守ってコメントして下さいね！

マンション管理組合Yahoo!ブログ連盟！　代表：satoru

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ(文字をクリック)
http://image.with2.net/img/banner/c/banner_1/br_c_1396_1.gif
人気ブログランキング　ボランティアへ（文字をクリック）
人気ブログランキング　ブログ王へ（文字をクリック）

平成19年度の委託管理契約は・・・

当マンション管理組合では、

今期より管理会社との契約内容を大幅に縮小致しました。

保守点検・セキュリティーの契約を解除しました。

つまり、現段階での契約内容は、

１、事務管理業務

２、管理員業務

３、日常清掃業務

以上の３点です。

管理会社のレベルが低く、未熟なので

問題は山積み状態です。

現在の理事会としては、リプレイス・自主管理を検討しております。

どうなってしまうのでしょうか？？

古いままの管理委託費を削減しました！

平成17年12月　予算委員会
『管理委託契約』については、平成５年から自動更新でした。
ましてや、『管理委託費』の業務内容まで役員間ではチェックがなされていませんでした。
そこで、管理会社へ働きかけて『管理委託費』の内訳について提出するように指示しました。

平成18年１月　予算委員会
『管理委託費』の内訳が提出されました。
内容を確認してみると、金額が高いことに気付いたので交渉開始！

平成18年２月　予算委員会
『管理委託費』について、減額交渉が成立しました。

平成18年３月　理事会
『管理委託費』変更案について、承認されました。

平成18年５月　定期総会
『管理委託費』変更案について、承認されました。
事業計画が否決されましたので、一部関わる内容があるために保留扱いとしました。

平成18年６月　理事会（新規役員）
『管理委託費』変更案について、再審議を実施し承認されました。

平成18年７月　臨時総会
『管理委託費』変更案について、承認されました。

平成18年８月　予算委員会
『管理委託契約』の契約書作成

平成18年９月　予算委員会
『管理委託契約』の契約書内容チェック

平成18年10月　予算委員会
『管理委託契約』の修正案（管理会社作成）について管理業務主任者を含めた会議開催

平成18年11月　理事会（予定）
『管理委託契約（案）』の決議

平成19年2月　臨時総会（予定）
平成18年度の重要事項説明

上記のように進めてます。
今期は新しいことに挑戦したので、住民側の反応が凄かったです！

管理組合は私のスピードについてくるのがやっとでしたが・・・・

管理会社が私共に協力してくれてますので、私としては慎重にことを進めてます。

ちなみに来期の構想は、同時に進めておりますので・・・

また、来期も少しでも安くなる予定です！

私としましては、理事長として責務を全うするだけです！！

委託管理契約のディスカウント

委託管理契約は期末になって自動更新しているマンションが大半かと思われます。
実は、昨年度少しの期間だけ活動しただけで約２００万円安くすることができました。
私が一人で「予算委員会」活動して、理事会の承認を取るというプロセスでした。
つまり、役員の方で一人でもやる気がある方がいますと安くなることが可能だと思います。
ただし、「安く」することに意識が行き過ぎますと他に問題が発生する恐れがあります。
保全業務については、点検費用が安くなっても修繕費用が倍位掛かる可能性は大です。
見た目の費用を安くしても、トータルでは同じ位の費用が掛かる上に工事は遅れがち・・・
もちろん、安かろう悪かろうの業者は多いですし・・・
バランスを考えて、役員の方々と充分に審議することが必要不可欠です。
慌てない、焦らないで役員の見解を統一させることがポイントです。
また、管理会社の対応が悪いと判断した場合は理事長もしくは理事会決議として代表者が「(社)高層住宅管理業協会」に苦情・問合せを実施すると宜しいかと思われます。