マンション管理組合 理事会＆理事長 Yahoo!ブログ連盟！

あけましておめでとうございます！

マンション管理組合 理事会＆理事長 適正化ネットワーク！

マンション管理ブログへようこそ！

マンション管理コラムニストの satoru です。

このブログは、

「 マンション管理組合に携わる人・関係する人 」

を対象として、

「 適正化されたマンション管理組合運営に向けた情報 」

を発信しております。

その情報を基にして、

「 それぞれの住むマンションで、

　 それぞれのマンションに合った

　 適正化されたマンション管理組合運営スタイル

　 を考えて頂くこと 」

を主目的としております。

興味のない方はスルーでお願い致します。

この記事のテーマは、

新年のご挨拶です

です。

新年のご挨拶を謹んでさせて頂きます。

2015年になりました。

皆様にとって、良い1年になることをお祈りつつ・・・

マンション管理組合のボランティア活動に携わる方々へ

今年もスローボランティアで行きましょう。

宜しくお願い致します。

satoru ： マンション管理コラムニスト

【マンション管理】本日の総会で承認されないと・・・

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総会決議のあり方

です。

あるマンションの臨時総会で・・・

大規模修繕工事の施工業者選定が議案にあがっていました。

修繕委員から議案の説明があり、

その後、総会出席者から多くの質問がありました。

修繕委員は回答したり、補足説明をしたのですが・・・

臨時総会は紛糾し、多くの住民から不満が溢れていました。

総会出席者の一言

「今日、我々が質問したことに対して、

　しっかりと回答して頂いた上で、

　もう一度、臨時総会を開催しませんか？」

すると・・・

修繕委員の一言

「本日の臨時総会で施工業者を決定して貰えないと、

　その分、大規模修繕工事の工期がずれてしまいます。

　そうなると

　仮設足場がある状態で、正月を迎えるようになってしまいます。

　正月は何かと不在になる世帯が多いと思われます。

　実は、仮設足場からバルコニーに入ることができる為、

　防犯上の問題があります。

　特に、正月に長期不在のお宅は心配です。

　また、外部足場に張るメッシュシートが視界に入り、

　精神的にも負担等を掛けてしまいます。

　いろんな意味で正月を避ける必要があります。」

管理会社フロントマンの一言

「本年度の定期総会で予算承認されております。

　まずは、大規模修繕工事の施工業者を決定し、

　本年度中に実施できるようにすることが望ましいと思われます。」

理事長（議長）の一言

「予定通りに進める上で、

　本日の臨時総会で施工業者は決定させて頂きたい

　宜しくお願い致します」

この会話を経て、決議を取りました。

総会出席者の４分の３以上の人が反対しました。

しかし、議決権行使書と委任状があるので・・・

理事長（議長）の一言

「よって、本案件は承認されました」

これを「できレース」と言います。

総会へ出席した組合員を軽視した「できレース」です。

つまり、最初から理事会が提案する施工業者で決定されるので、

そもそも、臨時総会を開催する必要もありません。

あくまで、法律に抵触しないようにする手続きとして、

臨時総会を開催しているように思われます。

このような理事会運営・総会運営をどう思われますか？

皆様のマンション管理組合は大丈夫ですか？

satoru ： マンション管理コラムニスト

【マンション管理】理事に求められる守秘義務

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「 理事に求められる守秘義務 」

です。

管理会社だけでなく、理事にも守秘義務は求められます。

理事として知り得た情報は口外しないことです。

特に「個人情報」の取り扱いについては注意して頂きたいです。

それと、ネット上で、マンション名を述べて、

負の情報を発信する等の行為は止めて頂きたいです。

宜しくお願い致します。

【マンション管理】オールＷＩＮはありえない

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「 オールＷＩＮはありえない 」

です。

あるマンション管理士の言葉・・・

「 オールＷＩＮを目指している 」

とのことでした。

つまり、

●　マンション管理組合

●　管理会社

●　コンサルタント

この３つの関係がオールＷＩＮになるとの考えのようでした。

まず、

●　マンション管理組合

こちらが、クライアント（お客）の立場です。

ＷＩＮになるのは、当然ですよね。

次に、

●　管理会社

クライアントである「マンション管理組合」とは、

利益相反関係となっている企業です。

こちらがＷＩＮになることは、ありえません。

間違えています。

あくまで、クライアントの満足度を向上させた上で、

管理会社にも一定の配慮をすることは良いことだと思われます。

最後に、

●　コンサルタント

コンサルタントの立場は、助言を述べるだけで、

採用するのは、クライアントである「マンション管理組合」です。

発言の責任に関しても、今一つ責任を持てない立場なので、

コンサルタントのＷＩＮもありえません。

但し、能力のあるコンサルタントであれば、

ＷＩＮもありえると思われます。

総括しますと・・・

クライアントである「マンション管理組合」の満足度を最優先し、

コンサルタントは助言をしなければなりません。

管理会社の満足度向上を優先することは、ありえません。

つまり、

　マンション管理組合　＞　管理会社

この関係が成り立ちます。

その上で、コンサルタントの満足度向上について、検証してみます。

能力のあるコンサルタントであれば、

　マンション管理組合　＞　コンサルタント　＞　管理会社

この関係が成り立ちます。

しかし、

能力のないコンサルタントであれば、

　マンション管理組合　＞　管理会社　＞　コンサルタント

この関係が成り立ちます。

この場合、コンサルタントは失格です。

解約が必要になります。

【マンション管理】救世主現れる！？

マンション管理ブログへようこそ！

マンション管理コラムニストの satoru です。

このブログでは、

≪対象となる建物≫
既存の居住型の分譲マンション

≪対象となる団体≫
マンション（区分所有建物）の管理組合：区分所有法

≪対象となる者≫
● 理事会（理事長・副理事長・会計担当理事・理事）
● 監事
● 区分所有者

≪情報発信の目的≫
１）専門知識のない区分所有者等（対象者）の知識レベル向上
２）区分所有者によるマンション管理組合運営の実現
３）区分所有者に配慮した理事会運営の実現

適正化されたマンション管理組合運営の実現に向けて、

マンション管理に関する情報を発信しております。


≪お願い≫
興味のない方は、スルーでお願い致します。

マンション管理組合 理事会＆理事長 Yahoo!ブログ連盟！　コラムニスト : satoru

皆様の住むマンションでは、

マンション管理組合の運営を管理会社へ全部お任せしていませんか？

マンション管理組合と利益相反関係にある管理会社に任せっきりにすると

管理費等のコストが高くなってしまう恐れがあります。

それでは困ってしまいます。

中には、お金持ちが過半数を占めているマンション管理組合もあります。

そのようなマンション管理組合では、

区分所有者は時間的な負担より、お金で解決する選択をしています。

そのようなマンション管理組合は別枠ですが・・・

やはり庶民的な思考で考えてみますと、何とかしないといけません。

執行部である理事会が機能していれば、改善策はありますが、

多くのマンション管理組合では、理事会が機能しておりません。

では、理事会を機能させる為には、どうしたら良いでしょう？

そうです。マンション管理組合の自覚者の力が必要になってきます。

自覚者は、自覚者ごとにマンション管理に関する知識量が異なります。

その上、自覚者によっては専門な知識があったりするので、

案件ごとにその自覚者の対応レベルは異なります。

≪ マンション管理組合の自覚者対応レベル ≫

この対応レベルについては、整理して記事しますね。

マンション内に自覚者がいても、少数派な上、

▲ 基本的なマンション管理の知識が不足している。

▲ マンションの維持・保全の知識が不足している。

▲ マンション管理組合運営の方法が理解できていない。

▲ 問題の解決方法が理解できていない。

このような状況なので、組合員の皆様に理解して貰うため、

１）個人の知識レベルを向上させる。

２）試行錯誤しながら、理事会運営を実施する。

３）諸問題に対して、最善の改善策を考えている。

日々、自覚者が１人だけで、孤軍奮闘しているのが現状かと思われます。

ただ残念なことに、一生懸命対応しても、対応方法等間違えると

組合員の皆様の評価を得ることはなかなか難しくなってしまいます。

そんな状況になった自覚者は、役員（理事・監事）の任期満了後、

２度と理事会運営に携わることはなくなってしまいます。

それでは、本末転倒も甚だしいです。

つまり、単年では、なかなかマンション管理組合の改革は進みません。

中にはレアケースで、

単年で簡単にマンション管理組合の改革を実現している自覚者も存在します。

また、更に超レアケースで、

単年で簡単にトラブルなく改革を実現している自覚者も存在します。

ネット環境では、このような皆様の成功例をよく耳にしますが、

これらは本当にレアケースであり、一般的な手法ではありません。

一般的な自覚者の皆様には、危険な手法なので推奨することはできません。

satoru が推奨しているポイントを ⇒ の先に記載しました。

● 自己の主張を推し通そうとする自覚した理事長はとても危険です

　　⇒　このタイプの理事長が出現しても、単年なら問題ない

　　⇒　複数年に携わるようでしたら、複数でしっかり監視する

　　⇒　このタイプの理事長を監視する自覚者が絶対必要

● 自覚者１人だけでマンション管理組合改革を推進するのは危険です

　　⇒　中心的な自覚者がいる

　　⇒　１人でも多く、自覚者を増やす

　　⇒　自覚者のネットワークを構築する

　　⇒　１人の自覚者の影響で、理事会の見解が偏らないようにする

　　⇒　自覚者１人だけのスピード感で突き進まない

● 理事会(他の理事)を軽視して、合意形成の構築ありきでは危険です

　　⇒　合意形成の構築ありきで会議体を開催しない

　　⇒　理事会(他の理事)の意見を受け入れる

　　⇒　理解することができていない理事には解りやすい説明をする

　　⇒　自覚者と理事会(他の理事)との関係を構築する

● 区分所有者を軽視して、合意形成の構築ありきでは危険です。

　　⇒　合意形成の構築ありきで総会を開催しないこと

　　⇒　区分所有者の意見を受け入れる

　　⇒　区分所有者には解りやすい説明をする

● 単年でドラスティックなマンション管理組合改革は危険です

　　⇒　改革が成功するまで複数年携わる

　　⇒　自覚者の主張を理事会が支持している

　　⇒　自覚者が事業計画を策定し、総会で支持されている

　　⇒　支持されなくなったら、自覚者は携わらなくなる

　　⇒　区分所有者と同じスピード感で改革を推進する

● 理事会(他の理事)を軽視した院政はとても危険です

　　⇒　暴走するオブザーバーの自覚者を排除できるルール作り

　　⇒　オブザーバーの自覚者と理事会との関係を構築する

マンション管理組合の自覚者は基本的にボランティア活動になります。

そのため、絶対的な条件があります。

条件１）自覚者が携われる時間

条件２）自覚者の意欲

この２つの条件が揃わなければ、

マンション管理組合のボランティア活動をすることはできません。

そして、ようやく

■ 自覚者の知識

を活用することができます。

自覚者の本業次第でありますが・・・

中には専門知識を習得している自覚者もいます。

そのような自覚者がいる管理組合はお得だと思われます。

一点だけ気をつけて欲しいことがあります。

それは、

■ 自覚者への精神的な負担軽減

です。

次のようなことは、極力控えた方が無難です。

satoru の推奨するポイントを ⇒ の先に記載しております。

ぜひ、自覚者へ配慮した対応をして頂きたいです。

・ 突然、会議体を開催する。

　　⇒　常識の範囲内で、会議体の開催通知を送信する。

・ 会議体をやたらと開催する。

　　⇒　常識の範囲内で、会議体を開催する。

・ ３連休のど真ん中に会議体を開催する。

　　⇒　常識の範囲内で、会議体の日程を設定する。

・ 開催時間が長い会議体に自覚者を参加させる。

　　⇒　常識の範囲内で、会議時間を設定する。

・ 自覚者の意見を尊重しない。

　　⇒　常識の範囲内で、自覚者の意見を尊重する。

・ 自覚者がやろうと思っているのに横から指示する。

　　⇒　常識の範囲内で、自覚者にお任せする。

・ 前に出たくない自覚者を無理やり前に出す。

　　⇒　常識の範囲内で、自覚者とよく話し合う。

あえて、「常識の範囲内」と入れました。

但し、それぞれの人による「常識の範囲内」なので、

其々のマンション管理組合の諸条件により、定義は異なります。

何れにしても、ご配慮して頂きたいです。

そんな自覚者の中には、

★ 推進派の自覚者

が存在する管理組合もあります。

推進派の自覚者が現れると比較的早く色々な事が改善されます。

とても頼もしいことです。

しかし、残念ながら、良いことばかりではございません。

それは、他の自覚者と対立してしまうことです。

全てのマンション管理組合が該当する訳ではございませんが、

一方の意見が通れば、その一方の意見は通りません。

● 知識量

● その自覚者が対応できる時間

● 信頼度（マンション内の人脈）

● 会話力

● 支持しなかった時、聞いている人に降り掛かる負担

会議体へ参加している人達はこのような物差しでジャッジしています。

この時、バーサス（対立）を求める自覚者は大変危険な存在となります。

他の自覚者の良さを打ち消してしまいます。

自覚者はそれぞれ良さがあるので、その良さを尊重して頂きたいです。

それなのに・・・

■ あの人は何も理解していない・・・

■ あの人は何も対応できていない・・・

■ あの人は信頼されていない・・・

■ あの人は説明が下手・・・

■ あの人以上に私は対応している・・・

このような会話を繰り返すことで、他の自覚者を認めてくれません。

これでは、他の自覚者のやる気が失せますし、

この勝者である自覚者次第の属人的組織に陥ります。

このままでは、勝者である自覚者が代われば、

組織の考えも変わってしまいます。

つまり、勝者型自覚者の属人的な思考を直さなければ、

本当の意味での「管理組合の救世主」とは成り得ません。

まずは「自覚者のネットワーク構築」から始めましょう。

多くの自覚者と一緒に、トラブルなく進めていきましょう！

自覚者の皆様、次のような点に注意して頂きますと

他の自覚者が共感して、仲間になる可能性が高まります。

そして、自覚されていない他の組合員の支持も高まります。

● 個人の行動

１）会議体等へ率先して参加すること。

２）傾聴して、感情的にならず、発言等に注意すること。

３）解りやすい発言、解りやすい説明をすること。

４）自分の主張・提案に拘らず、人の意見を尊重すること。

● 個人の思考

１）論理的に考え、正しいことを理解すること。

２）理解できないことは理解できるまで質問して、理解すること。

● 自覚者の提案

１）書面化して、提案すること。

● 理事会の会議体

１）合意形成を構築して、可決・否決をする。

２）会議体の乱発開催・長時間化を避ける

● 理事長（管理者）の業務

１）会議体で合意形成を構築して、管理組合の方向性を示す。

２）理事の業務を分担する。

３）分担した業務は、分科会として、リーダーを設ける。

４）分科会のリーダーを管理者として、複数の管理者とする。

● 管理会社との関わり方

１）会議体で合意形成を構築した事項を業務依頼する。

２）間違えている書類、対応等を指摘する。

３）理事会が主導して、管理組合の方向性を示す。

４）組織レベルのパートナーシップを構築する。

● 区分所有者への配慮

１）理事会決議された情報を公開して、透明性を確保する。

２）意見を受付けたら、タイムリーに回答する。

● 総会のあり方

１）総会で合意形成を構築する。

２）総会前に区分所有者へ説明会を実施する。

３）区分所有者と議論してから、議案化する。

● オブザーバーのあり方

１）裏方であり、理事より前に出てはいけない。

２）理事からの相談を会議体にて助言する。

３）助言を採用するかしないかは、理事次第である。

４）オブザーバーのネットワークを構築する。

５）オブザーバーの管理者を選定して、複数名の管理者とする。

自覚者がレベルの高い提案をしても、支持されなければ意味がありません。

管理組合は合意形成の構築が全てです。

正しいことを理解している一人の自覚者の意見はとても大切です。

● 専門的な知識レベルの向上

● 理事会の会議体で話し合う能力の向上

● 合意形成を構築する能力の向上

● 自覚者ネットワークを構築する能力の向上

仲間を作って、緩やかにマンション管理組合改革をしてきましょう！