マンション管理組合理事会＆理事長 Yahoo!ブログ連盟！

あけましておめでとうございます！

Fri, 02 Jan 2015 16:09:42 +0900

マンション管理ブログへようこそ！

マンション管理コラムニストの satoru です。

このブログは、

「 マンション管理組合に携わる人・関係する人 」

を対象として、

「 適正化されたマンション管理組合運営に向けた情報 」

を発信しております。

その情報を基にして、

「 それぞれの住むマンションで、

　 それぞれのマンションに合った

　 適正化されたマンション管理組合運営スタイル

　 を考えて頂くこと 」

を主目的としております。

興味のない方はスルーでお願い致します。

この記事のテーマは、

新年のご挨拶です

です。

新年のご挨拶を謹んでさせて頂きます。

2015年になりました。

皆様にとって、良い1年になることをお祈りつつ・・・

マンション管理組合のボランティア活動に携わる方々へ

今年もスローボランティアで行きましょう。

宜しくお願い致します。

satoru ：マンション管理コラムニスト

【マンション管理】本日の総会で承認されないと・・・

Sat, 25 Oct 2014 12:26:34 +0900

マンション管理組合理事会＆理事長適正化ネットワーク！

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この記事のテーマは、

総会決議のあり方

です。

あるマンションの臨時総会で・・・

大規模修繕工事の施工業者選定が議案にあがっていました。

修繕委員から議案の説明があり、

その後、総会出席者から多くの質問がありました。

修繕委員は回答したり、補足説明をしたのですが・・・

臨時総会は紛糾し、多くの住民から不満が溢れていました。

総会出席者の一言

「今日、我々が質問したことに対して、

　しっかりと回答して頂いた上で、

　もう一度、臨時総会を開催しませんか？」

すると・・・

修繕委員の一言

「本日の臨時総会で施工業者を決定して貰えないと、

　その分、大規模修繕工事の工期がずれてしまいます。

　そうなると

　仮設足場がある状態で、正月を迎えるようになってしまいます。

　正月は何かと不在になる世帯が多いと思われます。

　実は、仮設足場からバルコニーに入ることができる為、

　防犯上の問題があります。

　特に、正月に長期不在のお宅は心配です。

　また、外部足場に張るメッシュシートが視界に入り、

　精神的にも負担等を掛けてしまいます。

　いろんな意味で正月を避ける必要があります。」

管理会社フロントマンの一言

「本年度の定期総会で予算承認されております。

　まずは、大規模修繕工事の施工業者を決定し、

　本年度中に実施できるようにすることが望ましいと思われます。」

理事長（議長）の一言

「予定通りに進める上で、

　本日の臨時総会で施工業者は決定させて頂きたい

　宜しくお願い致します」

この会話を経て、決議を取りました。

総会出席者の４分の３以上の人が反対しました。

しかし、議決権行使書と委任状があるので・・・

理事長（議長）の一言

「よって、本案件は承認されました」

これを「できレース」と言います。

総会へ出席した組合員を軽視した「できレース」です。

つまり、最初から理事会が提案する施工業者で決定されるので、

そもそも、臨時総会を開催する必要もありません。

あくまで、法律に抵触しないようにする手続きとして、

臨時総会を開催しているように思われます。

このような理事会運営・総会運営をどう思われますか？

皆様のマンション管理組合は大丈夫ですか？

satoru ：マンション管理コラムニスト

【マンション管理】理事に求められる守秘義務

Tue, 21 Oct 2014 00:23:52 +0900

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この記事のテーマは、

「理事に求められる守秘義務」

です。

管理会社だけでなく、理事にも守秘義務は求められます。

理事として知り得た情報は口外しないことです。

特に「個人情報」の取り扱いについては注意して頂きたいです。

それと、ネット上で、マンション名を述べて、

負の情報を発信する等の行為は止めて頂きたいです。

宜しくお願い致します。

【マンション管理】オールＷＩＮはありえない

Mon, 20 Oct 2014 00:53:02 +0900

マンション管理組合理事会＆理事長適正化ネットワーク！

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　 それぞれのマンションに合った

　 適正化されたマンション管理組合運営スタイル

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この記事のテーマは、

「オールＷＩＮはありえない」

です。

あるマンション管理士の言葉・・・

「オールＷＩＮを目指している」

とのことでした。

つまり、

●　マンション管理組合

●　管理会社

●　コンサルタント

この３つの関係がオールＷＩＮになるとの考えのようでした。

まず、

●　マンション管理組合

こちらが、クライアント（お客）の立場です。

ＷＩＮになるのは、当然ですよね。

次に、

●　管理会社

クライアントである「マンション管理組合」とは、

利益相反関係となっている企業です。

こちらがＷＩＮになることは、ありえません。

間違えています。

あくまで、クライアントの満足度を向上させた上で、

管理会社にも一定の配慮をすることは良いことだと思われます。

最後に、

●　コンサルタント

コンサルタントの立場は、助言を述べるだけで、

採用するのは、クライアントである「マンション管理組合」です。

発言の責任に関しても、今一つ責任を持てない立場なので、

コンサルタントのＷＩＮもありえません。

但し、能力のあるコンサルタントであれば、

ＷＩＮもありえると思われます。

総括しますと・・・

クライアントである「マンション管理組合」の満足度を最優先し、

コンサルタントは助言をしなければなりません。

管理会社の満足度向上を優先することは、ありえません。

つまり、

　マンション管理組合　＞　管理会社

この関係が成り立ちます。

その上で、コンサルタントの満足度向上について、検証してみます。

能力のあるコンサルタントであれば、

　マンション管理組合　＞　コンサルタント　＞　管理会社

この関係が成り立ちます。

しかし、

能力のないコンサルタントであれば、

　マンション管理組合　＞　管理会社　＞　コンサルタント

この関係が成り立ちます。

この場合、コンサルタントは失格です。

解約が必要になります。

【マンション】富士山噴火訓練から考える自助・共助・公助

Sun, 19 Oct 2014 14:09:13 +0900

マンション管理組合理事会＆理事長大規模修繕工事適正化ネットワーク

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「 マンション管理組合に携わる人 」

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「 適正化されたマンション管理組合を考えること 」

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この記事のテーマは、

「富士山噴火訓練」

です。

本日、静岡県＆山梨県＆神奈川県で合同の避難訓練が行われました。

富士山や箱根山は活火山なので、噴火したら大変心配ですね。

御嶽山の噴火の事故もあったことですし・・・

マンションにお住まいの皆様、有事の対策をしないといけません。

まずは、≪自助≫

ひとりひとりが防災・減災の対策関係から始めましょう。

次に、≪共助≫

マンション管理組合や自治会レベルの防災・減災対策をしましょう。

その上で、≪公助≫

行政の役割はここからです。

何かを切欠にして、対応しないといけませんね。

皆様のマンション管理組合でも、対策はできていますか？

【マンション管理】マンション管理組合理事会＆理事長適正化ネットワーク！

Sun, 19 Oct 2014 11:53:53 +0900

マンション管理組合理事会＆理事長適正化ネットワーク！

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マンション管理コラムニストの satoru です。

このブログは、

「 マンション管理組合に携わる人 」

を対象として、

「 適正化されたマンション管理組合を考えること 」

を目的として、情報発信しております。

興味のない方はスルーでお願い致します。

この記事のテーマは、

「マンション管理組合の自覚者向けのブログ開設」

です。

本館ブログがごちゃごちゃになっています。

そこで、整理をすることにしました。

１）マンション管理組合

　　１、理事長だった頃の意見

　　２、管理者だった頃の意見

２）マンション建物に関する

　　１、新築工事の現場所長だった頃の意見

この２本立ては、本館ブログに入れたままの予定です。

３）はじめてのマンション理事会！

初心者向けの別ブログとして、整理していきます。

４）はじめてのマンション大規模修繕工事！

これもまた、初心者向けの別ブログとして、整理していきます。

５）自覚者向けのメッセージ

６）マンション管理研究

７）マンション建物・設備研究

８）ブログ編集室

中・上級者向けの別ブログとして、整理していきます。

これから、このブログの役割をはっきりして、

情報を整理して、発信していくつもりです。

今後とも宜しくお願い致します。

【マンション大規模修繕工事ブログ】はじめてのマンション大規模修繕工事！

Sun, 19 Oct 2014 09:14:59 +0900

はじめてのマンション大規模修繕工事！

マンション管理ブログへようこそ！

マンション管理コラムニストの satoru です。

このブログは、

「適正化されたマンション管理組合運営の実現に向けて！」

をメインテーマとして、情報発信しております。

興味のない方はスルーでお願い致します。

この記事のテーマは、

「読みやすさの追求！」

についてです。

このブログがごちゃごちゃしているので、

読みやすさといったポイントでは、合格点に達しておりません。

そこで、

●　はじめてのマンション大規模修繕工事！

このタイトルのブログを開設しました。

メインターゲットは、

●　はじめてマンション大規模修繕工事に携わる人

です。

とにかく、はじめての人でもわかりやすいブログを目指して、

情報を整理して、発信していくつもりです。

今後とも宜しくお願い致します。

【マンション管理ブログ】はじめてのマンション理事会！

Sun, 19 Oct 2014 07:33:23 +0900

はじめてのマンション理事会！

マンション管理ブログへようこそ！

マンション管理コラムニストの satoru です。

このブログは、

「適正化されたマンション管理組合運営の実現に向けて！」

をメインテーマとして、情報発信しております。

興味のない方はスルーでお願い致します。

この記事のテーマは、

「読みやすさの追求！」

についてです。

このブログがごちゃごちゃしているので、

読みやすさといったポイントでは、合格点に達しておりません。

そこで、

●　はじめてのマンション理事会！

このタイトルのブログを開設しました。

メインターゲットは、

●　はじめて理事に就任した人

です。

とにかく、はじめての人でもわかりやすいブログを目指して、

情報を整理して、発信していくつもりです。

今後とも宜しくお願い致します。

適正化されたマンション管理組合運営の実現に向けて！

Sat, 18 Oct 2014 16:22:17 +0900

マンション管理組合理事会＆理事長 Yahoo!ブログ連盟！

マンション管理ブログへようこそ！

マンション管理コラムニストの satoru です。

この記事のテーマは、

「このブログのテーマ・対象者・主目的」

です。

ご興味のない方はスルーでお願い致します。

このブログは、

「適正化されたマンション管理組合運営の実現に向けて」

をテーマにしております。

まず、

≪ 対象とするマンションの定義 ≫

から説明させて頂きます。

条件1）区分所有建物であること。

区分所有建物とは、区分所有法第1条に該当する建物のことです。

わかりやすい言葉にしてみますと、分譲マンションのことです。

条件2）既存のマンションであること。

建築途中のマンション（区分所有建物）は対象外です。

竣工後、区分所有者へ引き渡しされたマンションを対象としております。

条件3）ワンオーナーでないこと。

ワンオーナーの場合、

オール賃貸マンションとなると思われます。

そのようなオール賃貸マンションは対象としておりません。

複数名の区分所有者が存在することが条件です。

区分所有者：区分所有法第2条第2項

条件4）居住型マンションであること。

賃貸型マンションや投資型マンションは対象としておりません。

居住型マンションを対象としています。

次に

≪ 対象となるマンション管理組合 ≫

について説明させて頂きます。

条件）対象となるマンションの管理組合であること。

管理組合と言う組織は、法律上、定義付けされております。

マンションの１戸を購入した区分所有者の皆様は、

管理組合の構成員（組合員）となっております。

しかし、あまり馴染みのない組織なので、

区分所有者及びその配偶者（占有者）は、

管理組合の役割等を理解しておりません。

※　管理組合：区分所有法第3条

※　管理組合：マンション標準管理規約第6条

このブログは、

「マンション管理組合に関係する皆様」

を対象としております。

では、

≪ 対象となるマンション管理組合の皆様 ≫

について説明させて頂きます。

このブログでは、次のような皆様を対象としております。

１）管理者

マンション管理組合は、法律上、管理者を選任しなければなりません。

一般的なマンション管理組合では、理事長が管理者となっております。

※　管理者：区分所有法第4節管理者（第25条～第29条）

※　理事長が管理者：マンション標準管理規約第38条第2項

２）役員

マンション管理組合の役員は、理事会＋監事のことです。

一　理事長

二　副理事長

三　会計担当理事

四　理事（理事長、副理事長、会計担当理事、理事を含む）

五　監事

※　役員：マンション標準管理規約第3節役員第35条～第41条

３）理事会

マンション管理組合は、理事で構成されています。

一　理事長（議長）

二　副理事長

三　会計担当理事

四　理事

監事は含まれていません。

※　理事会：マンション標準管理規約第5節理事会第51条～第55条

４）理事長

マンション管理組合を代表する。

※　理事長：マンション標準管理規約第38条

５）副理事長

理事長を補佐する。

※　副理事長：マンション標準管理規約第39条

６）会計担当理事

管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。

※　会計担当理事：マンション標準管理規約第40条第2項

７）理事

理事会を構成する。

因みに、下記のメンバーは理事に含まれる

一、理事長

二、副理事長

三、会計担当理事

四、理事

※　理事：マンション標準管理規約第40条第1項

８）監事

マンション管理組合の業務の執行及び財産状況を監査する。

※　監事：マンション標準管理規約第41条

９）区分所有者

マンションの専有部分を購入した人のことです。

※　区分所有者：区分所有法第2条第2項

10）組合員

区分所有者となった時に取得し、区分所有者でなくなった時に喪失する。

※　組合員：マンション標準管理規約第1節組合員第30・31条

このブログは

「読者の皆様が、

　それぞれのマンションで、

　それぞれのマンション管理組合に合った

　適正化されたマンション管理組合運営を考えて頂くこと」

を主目的として、情報発信しております。

このブログの

１）テーマ

２）対象者

３）主目的

ご理解頂けましたでしょうか？

宜しくお願い致します。

【マンション管理】総会で理事長が大暴走？！

Mon, 13 Oct 2014 14:51:14 +0900

マンション管理組合理事会＆理事長 Yahoo!ブログ連盟！

マンション管理ブログへようこそ！

マンション管理コラムニストの satoru です。

このブログでは、

≪対象となる建物≫
既存の分譲マンション（居住型）

≪対象となる団体≫
区分所有法によるマンション（区分所有建物）の管理組合

≪対象となる者≫
● 理事会（理事長：管理者・副理事長・会計担当理事・理事）
● 監事
● 区分所有者（組合員）

≪情報発信の目的≫
１）専門知識のない区分所有者等（対象者）の知識レベル向上
２）区分所有者によるマンション管理組合運営の実現
３）区分所有者に配慮した理事会運営の実現
４）マンション管理の自覚者スタイルの確立

適正化されたマンション管理組合運営の実現に向けて、

マンション管理に関する情報を発信しております。

≪お願い≫
興味のない方は、スルーでお願い致します。

【質問】マンション管理組合の自覚者はどのように行動すべきでしょうか？

この記事は、

「総会で合意形成の構築ありきはとても危険！」

をテーマにしています。

≪前提条件≫

マンション管理組合では、何をするにも総会決議が必要となります。

その総会に出席できない区分所有者は、欠席届を提出して、

● 議決権行使書（議案ごとの賛否を記します）

● 委任状　　　（委任する相手を決定し、受任者の賛否に従います）

このどちらかの方法の対応となります。

つまり区分所有者は、総会を欠席しても有効な議決権となります。

≪問題点≫

委任状の場合、委任する相手は理事長（議長）となってしまいます。

その為、理事長次第で賛否が決定されることがあります。

最悪の場合、総会の出席者全員が反対しても、

理事長（議長）がたった１人だけ賛成すれば、

賛成で総会決議されることもあります。

そのような決議を繰り返す理事長の出現は脅威であり、

このタイプの理事長が複数年携わることで、

理事会やマンション管理組合は私物化される恐れがございます。

≪再発防止≫

全てのマンションで使用することができる万能薬はございません。

それぞれのマンションで、異なる条件を持っていると思われます。

その為、法律論一辺倒で対応できるマンション管理組合もあれば、

ハートフルな対応を求められるマンション管理組合もあります。

大切なことは、この「委任状」のあり方について、

一度、マンション管理組合レベルで審議・検討することです。

そして、そのマンション管理組合でルール化する必要があります。

皆様のマンションでは、どのようになっておりますか？

マンション管理組合 理事会＆理事長 Yahoo!ブログ連盟！

あけましておめでとうございます！

新年のご挨拶です

【マンション管理】本日の総会で承認されないと・・・

総会決議のあり方

【マンション管理】理事に求められる守秘義務

【マンション管理】オールＷＩＮはありえない

【マンション】富士山噴火訓練から考える自助・共助・公助

【マンション管理】マンション管理組合 理事会＆理事長 適正化ネットワーク！

【マンション大規模修繕工事ブログ】はじめてのマンション大規模修繕工事！

【マンション管理ブログ】はじめてのマンション理事会！

適正化されたマンション管理組合運営の実現に向けて！

【マンション管理】総会で理事長が大暴走？！

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