最強オヤジ伝説

再建築不可物件（完）

普通、家を建てる場合は、建てる土地が道路に面していなくてはなりません。

それも、建築基準法上の道路にです。

これは前回学びました。



では建築基準法上の道路かどうかなどは、一般の人が見分けがつくわけがありません。

道路上に書いているわけでもないし、我々業者でも調べるくらいですから・・・



しかし、『う〜ん！これはくさいなぁ〜』とすぐ思う物件があるのです。



それは、前面道路の道幅が、４メートルなければ、まずは疑ったほうがいいでしょう。



なぜかというと、道路認定には最低道幅が４メートルという基準があるのです。

ですから、４メートル切ってる道幅の道路上に面して、家が何戸も建っている

場合などは絶対に調査が必要です。



ですが、そのような場合でも、建基法上の道路の場合があります。

しかし古い建物で建て替えをする場合は、様々な規制に縛られます。



したがって、不動産価値が相場よりグッと下がるのは否めませんし、銀行融資も

担保価値が低くて頭金を通常より、多めに用意しなくてはならない状況にもなります。



ですからどうせ購入するなら、幅員が４メートル以上の物件をお勧めします。



じゃあ、今自分が住んでいる家の前面道路を自分で調べるときはどうすればいいのか？



まず居住地の市役所に出向き、建築指導課を尋ねます。



係りの人に、調べたい住所を伝え

『この家の前面道路は建築基準法上の道路ですか？』と聞きます。

すると大きな地図を広げてその家の道路を調べてくれます。



建築基準法の道路であれば、答えは『４２条の○項○号道路』と言ってくれます。


もし違えば、『道路扱いにはなっていませんので道路調査願いを出しますか？』と

聞かれますので、『出します！』と言って調査してもらいましょう。



おそらく、調査してもらっても道路扱いにはなっていないでしょう。



ということは、再建築不可なので住宅ローンは組めませんし、不動産価値が底無しに

下がります。


今でも不動産のチラシを見るとたまに再建築不可物件が出ています。

そのような物件は通常より価格がかなり安いです。


チラシにはそんなことは載っていません。

案内時に伝えられることが多いようです。困ったもんです・・・



無いとは思いますがもし、皆さんがお持ちの不動産に、そのようなことがあった場合は

遠慮なく僕のゲスブにてお知らせください。


解決策をアドバイスさせて頂きます。

非常に難しい案件ですが何件か解決したことがあります。



ようは、不動産には色んな落とし穴があるのです。



かかりつけの医者が必要なように、かかりつけの不動産屋も必要なのかもしれませんね！



少しでもお役に立てれば幸甚です(^_^)v

再建築不可物件

皆さんは、再建築不可物件というのをご存知でしょうか？


通常、家というのは古くなってきますと、リフォームするなり建替えなどすると思います。

しかし、どんな家でも建替えができるかというと、そうではないのです。


皆さんは『はっ！？』とお思いでしょうが

たとえば、普通の住宅街に家がたっており、そこに何十年と住んでいて

なんの支障もなく、暮らせていても、いざ建替えしようとしたら

認可が下りなくて建替えができないということがあるのです。



皆さんはそんなことがあるのか！とお思いでしょうが現実にはあるのです。


ではなぜもともと建っているのに、建て替えができないのか？


普通、家の前には道路があります。しかしこの道路が問題なのです。

道路には種類があるのです。何種類かあるのですが

ようは、その道路が建築基準法に適合しているかどうかなのです。


たとえば、住宅地を開発する場合、土地の真ん中に道路を抜いて、その道路に

面して家を建てても、国が認める道路基準を満たさなければ、道路としての認定が

下りません。


それはそうです。たとえば大きな土地を持っている地主さんが

自分の土地に道作ったから、国に道路として認めてくれと言ったって

基準に適合しなければ、ただの私有地であって、道路ではないのです。


道路認定をもらうには、ある一定の条件をクリアして初めて道路扱いなのです。


開発する業者に資金力がなかったり、道路そのものを開発業者の私有地として残し

道路認定を受けていないと、そこに建っている家はすべて違反建築と

みなされ、建築基準法に適合していない道路に面しているので、再建築は不可となるわけです。



数十年前までは、今のように建築違反に、行政もうるさくなかったですから

もうあちらこちらにそういう物件はあるわけです。


ですから我々業者は、物件を調べる際は、必ず真っ先に道路を調べます。

いくら見かけは道路でも、通行に差し支えがなくても

建築基準法に適合していない道路には、一切再建築ができないからです。




まだ社会的には大きな問題になってはいませんが、いずれなるやもしれません。



ではどうすれば、そういう物件を買わなくても済むのか？



次ぎでもう少し詳しく解説いたしましょう。(^_^)v

免許番号

皆さんが、不動産業者を選ぶ際は何を基準に選ぶでしょうか？

お店の外観？雰囲気？

はたまた、巷の評判？

人それぞれ、あるとは思いますが、ひとつのわかりやすい目安があります。


それは、不動産業者には必ず免許番号というものがあります。


大阪でしたら『大阪府知事（1）○○○○○○号』

　　　　　　　　『　　　　　　　（2）○○○○○○号』

　　　　　　　　『　　　　　　　（3）○○○○○○号』と必ず番号がある訳ですが

重要なのは、カッコの中の数字です。


この数字は開業時が（1）で次ぎの更新で（2）になります。更新は５年更新です。


不動産会社を設立し、業法違反や、悪質な事件などを起こさなければ

５年ごとに免許が更新され、一つずつ数字が大きくなるのです。


ですから数字が（1）なら開業５年未満。（2）なら５年以上１０年未満

（3）なら１０年以上15年未満ということになります。



僕の経験からいいますと、悪い経営者のもとには、『類は友を呼ぶ』とはよく言ったもので

大体、質の悪い営業マンが集ってきます。

するとお客様と、トラブルを起こす確立が高くなり、悪質であれば免許停止、もしくは

免許剥奪などの処分を監督官庁から出され、免許の更新ができない場合があるのです。


すると、会社名や代表者の名前を変えて、新規を装って宅建免許をおろすというような

ことをする業者もいる訳です。

そういう業者は、いつまで経っても免許番号は（1）のままなのです。


ここで誤解のないように言いますが、（1）だから悪いわけではありません。

開業して５年未満はどこでも（1）ですから、すべてに当てはまるわけではありません。

ただ、数字が大きいと信用度がアップするのは、この業界では当たり前になっています。

一つの目安として、（3）以上なら業界や銀行などにも比較的、信用度が高いでしょう。


但し、不動産トラブルは、営業マンの質にも大きく左右されます。


大事な事は、なんでも業者まかせにせず、わからないことは遠慮なく質問し

お客様側としても、できれば不動産を購入する前は、ネットや情報誌などで

少しは勉強してから探しはじめるほうがいいでしょう。(^_^)v