買い換えで収益生む財産に

買い換えで収益生む財産に

　今回は今年、平成１８年１２月末をもって打ち切りの時限立法である「事業用資産の買い換え特例」を解説します。アパート経営が地主さんの土地活用であるならば、立地の選択をすることはありません。もともと立地を選ぶことなど考えてもみなかったのです。

　しかし、今後は賃貸経営の競争が激しくなると、立地を選ばずに始めたアパート経営は苦しくなります。立地という賃貸経営の最も基本となるべき点が欠けているからです。「そんなことを言っても無理だよ。自分の土地があるから、アパートが建てられるのだから。それに土地を売るなんて、絶対に出来ない。このあたりで土地を売れば、あいつはとうとう土地を手放したかと言われてしまうよ」という声が聞こえてきます。

　その声を十分承知の上で、あえて言います。「大家さん、地主さん、土地の時代は終わっています。これからは土地が財産ではなく、収益を生むものが財産です」「収益を生まない土地があれば、それから収益を生む財産に組み替えなければ、生き残れません」

　いずれ、いや、すでに土地の価額は建物と一体となってどのくらい収益力があるのかで決まる「収益還元法」によって評価されます。環境価値・生活環境が大きなウエートを占める住宅地ならいざ知らず、他の土地では坪当たりいくらで評価する時代は終わっているのです。であるなら、郊外や地方の土地または収益力の低い貸地や駐車場を処分して、収益力のある不動産（土地と建物）に買い換えてみてはいかがでしょう。

　このようなときに利用するのが、事業用資産の買い換え特例という制度です。この特例は、１０年以上所有して、何らかの収益を生んでいる不動産（農地、貸地、駐車場、アパート、店舗、工場等）を平成１８年１２月末までに売却（契約だけでもＯＫ）して、翌年中に事業用資産を買い換えれば、譲渡益の８割までは課税を繰り延べられるという制度です。

　土地から建物（アパート、ビル、店舗）へ、土地から土地（建物も建てる）への買い換えをします。同地区内、郊外や地方から都心へ、都心から都心へ、場所は一切問いません。ただし、海外は認められません。

　多いケースは自分の所有する土地を売却して、その資金で自分の別の土地にアパートを建てるケースなどです。これなら無借金でアパートが建てられます。

　駅から遠い土地を売却して、駅至近の土地に買い換えて賃貸住宅を建てる、さらには郊外や地方の土地を売却して都心に買い換えることもあります。貸地を売却して、収益力の高い不動産に買い換えることもあります。目的は、立地が悪い、収益力が低い、そして将来性がない土地を思い切って売却して立地を選択して収益力をつけることを狙っているのです。

　この「事業用資産の買い換え特例」は平成１５年に３年延長され今年末までとなっています。こうした特例を設けなくても、すでに不動産取引も活発化しているとの認識の下、税制改正で打ち切りとなる可能性があります。ここも税制改正での注目点です。（税理士法人タクトコンサルティング　税理士・公認会計士・不動産鑑定士補　山田毅志）

（2006年11月16日 読売新聞）より転載