Q&A土地の瑕疵について!

Q 土地の瑕疵担保責任について
　昨年末に土地を購入しました。その際に「地盤は問題ない」と不動産業者に言われたのですが、買ってから地盤調査を行ったところ、「地盤強化しないと住宅を建てられない状況だ」と言われました。売主の瑕疵（かし）担保責任は問えるのでしょうか？　ちなみに、契約では、瑕疵担保責任は「３か月以内」となっています。

宇都宮市　ＭＡＳＡ（会社員）

A 瑕疵担保責任を問えます。具体的には地盤強化のためにかかった費用等を損害として賠償請求することができます

瑕疵は
　文字通り「疵」（し＝きず、欠点、欠陥）です。契約の目的となった物に通常、備えていなければいけない性能や品質を充たしていないことです。住宅地用として買った土地が地盤強化しないと建物が建てられないというのは正にこれに当たります。

　“隠れたもの”であることも必要です。買い手が一般に要求される注意を尽くしてもわからなかったことです。業者に「地盤は問題ない」と言われれば一般に信ずるのは無理もないことでしょう。瑕疵の存在について売主側に故意や過失はいりません。無過失責任と言われます。

どのようなことが請求できるか

　契約の目的物に瑕疵があるときの担保責任の内容は、契約の目的を達することができなければ契約解除ができます。その他の場合は損害賠償請求ができます。一般には損害賠償をしてもらえれば解決することが多く、解除にまで至る例は少ないのが実情です。

責任追及はいつまでできるか

　ご質問の契約では、瑕疵担保責任は「３か月以内」とあります。正確には「物件の引き渡しから３か月以内」と表示されているのが多く見られます。

　民法の原則は、瑕疵の事実を知った時から１年以内です。但し、任意規定ですから当事者がこの期間を自由に決められます。宅地建物取引業法では、売主が不動産業者であると、瑕疵担保責任期間を厳しく決められています。「引渡しから２年以上」とする特約以外には認められません。違反するとその特約は無効です。従って不動産業者は民法の原則通り「事実を知った時から１年間」の瑕疵担保責任を負わされます。

　消費者契約法が平成12年にできました。事業者と消費者との取り引きが規制されます。不動産売買契約が消費者契約法の取り引きに当たると、業者の担保責任を全部免除する条項は無効になります。また“消費者に不当に不利益な条項”を無効とする規定もあります。すると「瑕疵担保期間を引き渡し後３か月」とする約束は無効となります。ここでも民法の原則に戻り、瑕疵の事実を知った時から１年間、瑕疵担保責任を問うことができます。

（2007年1月19日 読売新聞）