「シロアリ被害発見無し」のはずが・・・

Q「シロアリ被害発見無し」のはずが、大有り。瑕疵（かし）担保責任にあたるのではないでしょうか

　中古住宅を購入し、１年経ったのですが、シロアリ被害が疑われたので専門業者に点検してもらったところ、シロアリが発生していました。

　我々が入居前の過去の被害も随所に見られ、補修の痕もあるとのことです。購入時の『物件現況報告書』には、「現在までに白蟻の被害発見無」の欄にチェックが入っていました。

　シロアリ駆除業者の話によると、建物の角の一部土台が食われており、耐震上不安があるかもしれないというのです。これは瑕疵担保責任にあたらないのでしょうか。１年以上経過してしまいましたが、どうしたらいいのでしょう。

埼玉県行田市　ポンカン（ドライバー）

　
A　瑕疵担保責任の期間などについては、まず、契約書をチェックしましょう。『物件現況報告書』の問題は、売主と話し合いのうえ、場合によっては弁護士さんと相談ということも

　購入した中古住宅に、実際に住んでみたら、「シロアリ」「雨漏り」「主要な木部の腐食」などの被害があったなど、隠れた欠陥のことを「瑕疵」と言います。その責任については、通常は、売買契約書に定められており、その契約書に則って、売主が負う（あるいは、その責任はない）というのが普通です。契約書は、売主・買主相互の合意の元に結ばれるものなので、双方が納得して契約した以上、その合意に基づいて処理されるべきだからです。

　保証期間なども、合意により取り決められます。例えば、私たち社団法人不動産流通経営協会（ＦＲＫ）では、個人の売主と買主とが売買契約を結ぶ「一般仲介」（不動産業者が仲介するのを含む）の場合、責任期間を、「物件引渡し後、３か月以内に請求を受けたもの」としています。その間に瑕疵が発見されれば、売主の責任で修繕することになります。

　その責任期間を定めない場合は、民法により、「瑕疵があることを知った日から１年以内」であれば、売主に対して損害賠償を請求することができるのが原則となります。

　しかし、瑕疵の存在を“知った日から１年以内”というのでは、売主にとって、いつ、瑕疵が発見されるか分からず、数年後に損害賠償を請求されることも考えらます。そこで、先に記述したように「シロアリ」や「柱など主要な木部の腐食」などの瑕疵担保責任については、通常は、契約書の中で決めておくわけです。ご質問の方も、まず、その辺りを契約書で確認されるとよいでしょう。

　以上は、売主（個人）対買主（個人）の場合の話です。売主が個人ではなく、売主がプロである「業者」の場合は別で、買主の不利益にならないように、瑕疵担保責任について、「引渡しから２年以上の期間を定めること以外の特約は無効」になります（宅建業法第40条第1項）。つまり、業者所有の物件を直接購入した場合は、２年以上の「瑕疵担保責任」があるわけです。ちなみに、ＦＲＫの場合は、「２年間」としています。

　なお、問題の『物件現況報告書』の中の「現在までに白蟻の被害発見無」にチェックが入っている件についてですが、現実問題として、シロアリ被害というのは、実際にあったのか、売主は、それを認識していたのか、現時点で被害があってもいつ発生したかなど、はっきり分からない部分があります。まず、双方で話し合ったうえ、場合によっては、弁護士さんに相談されるのも一つの方法でしょう。

社団法人不動産流通経営協会（ＦＲＫ）

URL: http://www.homenavi.or.jp/
（2007年6月22日 読売新聞）より転載