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Check Point12：「住宅性能保証制度」の内容をチェックする

Check Point12：「住宅性能保証制度」の内容をチェックする

　「住宅性能保証制度」は、「住宅性能表示制度」のように住宅品質確保法などの法律に基づいて作られた制度ではありません。(財)住宅保証機構などの登録住宅性能評価機関が運営する制度で、利用するかしないかは任意です。ただし、利用する利点もあります。例えば住宅保証機構の場合、以下のような利点あるいは特徴を備えています。

（１） 法律で定められている10年保証をカバーする「長期保証」と、最長２年の間の瑕疵発生に対する「短期保証」にも対応。
（２） 制度を利用する登録事業者の10年保証は保険等で裏付けられており、多額の補修費用がかかる保証事故が発生した場合でも、確実に保証を受けられる仕組みになっている。
（３） 保証期間中に登録事業者が倒産しても、10年間の長期保証（構造耐力上主要な部分が対象）について補修費用から免責金額の10万円を除いた額の95％が保険金等として住宅取得者に支払われるので安心。
（４） 法律では第三者に転売すると保証は受けられないが、この制度では登録事業者の承諾のもと、次の所有者に対して残りの期間の保証が引き継がれる。
（５） （２）（３）で記載した"保険"は、「住宅瑕疵担保履行法」に基づく住宅瑕疵担保責任保険「まもりすまい保険」として機能。併せて機構も国土交通大臣によって保険法人に指定されている。
（６） 住宅の品質や性能を保持するための独自の「設計施工基準」（技術基準）を設定。同時に、重要な部分について建築中に保険の付保に必要な現場審査（※）を実施。
（７） 制度の適用対象は戸建て・共同住宅にかかわらず新築住宅で、持ち家や賃貸住宅を建てるケースまたは購入するケースに適用。
（８） 「まもりすまい保険」と完成保証（「 Check Point13」参照）とのセットで利用すると、トータルに保証でき、安心感もよりアップ。

※　現場審査は機構独自のもの（建築基準法で定められた中間・完了検査および建築士法に定められた工事監理とは異なる）

以上が「住宅性能保証制度」の主な内容です。

Check Point11：「住宅性能表示制度」の内容をチェックする

Check Point11：「住宅性能表示制度」の内容をチェックする

　「住宅性能表示制度」は、住宅品質確保法の大きな柱の１つです。この制度の利用は任意ですが、建て主が希望すれば、表示のための評価を受けることができ、「設計住宅性能評価書」や「建設住宅性能評価書」によって、建てる住宅、あるいは建てた住宅の様々な性能が具体的に示されます。

　制度を利用することで、欠陥住宅の防止にも役立つ、以下のようなメリットが生まれます。

（１） 設計や工事に入る前の打ち合わせ時において、10分野（※）におよぶ性能を等級や数値で推定することができるため、要求や希望を施工業者などに伝えやすい（例えば、地震などに対する強度を最重視したい場合には、最上位の等級３を希望する、など）。
（２） 住宅の性能が同じ基準で評価されるので、各性能について比較でき、例えばメーカー住宅の商品を選ぶ際の判断材料になる。
（３） 外見からでは判断できない建物の性能の違いが、専門知識がなくても分かりやすく理解できる。
（４） 国土交通大臣の登録を受けた登録住宅性能評価機関の評価員（建築・設計の専門家）が評価し、しかも、設計段階と建設工事・完成段階の２段階チェックなので安心。
（５） 建設住宅性能評価を受けると、万一トラブルが起きても、「指定住宅紛争処理機関」が迅速かつ公正に対応してくれるので安心。
（６） 「建設住宅性能評価書」が交付された住宅に対して、住宅ローンの優遇措置や地震に対する強度に応じた地震保険料の割引などが受けられる。

※　構造の安定、火災時の安全、劣化の軽減、維持・変更への配慮、温熱環境、空気環境、光・視環境、音環境、高齢者等への配慮、防犯、の10分野

　なお、性能評価を受けて評価書を作成してもらうためには、登録住宅性能評価機関に一定の評価料（評価機関や評価内容などによって差がある）を支払わなければいけません。

Check Point10：新しい法律「住宅瑕疵（かし）担保履行法」の内容をチェックする

Check Point10：新しい法律「住宅瑕疵（かし）担保履行法」の内容をチェックする

●どんな法律なの？
　「住宅瑕疵（かし）担保履行法」の正式な名称は、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。“特定住宅”というのは、2009年10月１日以降に建て主（建築の場合）または購入者（売買の場合）に引き渡される新築住宅を指します。新築の戸建てや分譲マンション、賃貸住宅などが対象です。完成から１年が過ぎたり、誰かが住んだ後に転売されたりした物件は新築とはいえないので対象外になります。

　また、“瑕疵担保責任の履行の確保等”というのは、住宅品質確保法の「10年保証」の内容を受けての言葉です。“瑕疵担保責任”は、住宅供給者（施工業者や分譲・販売会社など）に対する10年間の瑕疵担保責任（いわゆる「10年保証」）のことで、住宅品質確保法では、「10年保証」を義務づけています。

　しかし、05年に発覚した耐震強度偽装事件で、売り主であるマンション分譲会社が倒産したため、義務の履行が不可能になり、これを受けて、“履行の確保等に関する法律”が定められたわけです。

●住宅の取得者はどんな形で保護されるの？
　“履行の確保”、それは「10年保証」を履行するための“資力の確保”です。“資力確保”の方法として、「住宅瑕疵担保履行法」では、住宅供給者（売り主または請負人）に対して、（ａ）「住宅建設瑕疵担保保証金等の供託」または（ｂ）「住宅瑕疵担保責任保険契約の締結」のどちらかを確保することを義務づけています。

　住宅供給者は、買い主または発注者に対して瑕疵担保責任を確実に履行できるようにするために、「保証金の供託」または「保険への加入」が法律によって義務づけられている、というわけです。万が一、倒産などにより瑕疵の補修等ができなくなった場合でも、「保証金の還付」または「保険金」によって必要な費用が支払われることになります。

●なぜ、成立（制定）時期に対して実施（施行）の時期が遅れるの？
　「Check Point８」の表中に記したように、この法律が制定されたのは07年５月30日です。一方、施行の時期は資力確保が義務づけられる引き渡し時で09年 10月１日以降となります。およそ２年半の期間があるわけですが、それは「保証金の供託」や「保険への加入」のための準備期間です。

　特に「保険への加入」を利用する場合、建築中の現場審査等が求められるなど、着工前から手続き（保険の申し込みなど）をする必要があります。こういった理由から、法が施行される相当前から義務化への対応が求められた、というわけです。

●住宅取得（予定）者はどんなことを注意すればいいの？
　建築のケースでは、建築工事請負契約を施工業者（請負人）との間で結びます。その際、瑕疵担保責任（10年保証）の内容とともに、その履行に関する事柄も契約に盛り込んでおく必要があります。

　履行に関する事柄とは、

（ａ） "資力の確保"の方法が「供託方式」なのか「保険方式」なのか
（ｂ） 「供託方式」であれば保証金の供託についての説明および書面への記載がなされているか、また、「保険方式」では住宅供給者が国土交通大臣指定の保険法人との間で保険契約がなされていることが書面に記載されているか
（ｃ） 引き渡し日がいつなのか（10月１日以降の引き渡し物件には供託か保険化が義務づけに）

などです。

　以上、「住宅瑕疵担保履行法」のアウトラインを紹介しましたが、新しい法律だけに分かりにくい点も多々あります。

　詳しく知りたい方は、（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターのホームページ（http://www.chord.or.jp/)トップ上段の「住宅紛争処理支援」−「住宅瑕疵担保責任保険とは」−「消費者向けパンフレット」を順次クリックすれば、「よくわかる新法解説ガイド『住宅瑕疵担保履行法』」（監修：国土交通省／発行：住宅リフォーム・紛争処理支援センター）のＰＤＦ文書をダウンロードすることができます。

９月の「フラット35」、金利低下

９月の「フラット35」、金利低下

　住宅金融支援機構は２日、民間金融機関と提携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の９月の適用金利を発表した。返済期間が21年以上の場合、取扱金融機関のうち最低金利は年2.69％だった。同20年以下の場合、最低金利は年2.49％。いずれも前月より0.07％下がった。金利低下は４カ月連続となる。
日経より転載

自民王国に激震 落選の３氏引退へ

自民王国に激震 落選の３氏引退へ

　県内小選挙区は、比例代表に重複立候補をせずに背水の陣で臨んだ自民前職の尾身幸次氏、笹川尭氏、谷津義男氏の３人が落選した。大臣経験者が次々と敗れ、自民王国崩壊を印象づけた。３人はともに政界を引退する方向。社民、共産、幸福実現、無所属の各候補は自民、民主の二２大政党の激しい争いに埋没した。

【１区】尾身氏「大きな流れ」
　「政治家としての人生を有意義に過ごさせていただいた。私の政治家としての人生はこれで終わるが、いろんなことをこれからも頑張っていきたい」。自民の尾身幸次氏は午後８時半ごろ、前橋市元総社町の選挙事務所であいさつし、支持者に政界引退を表明した。

　解散から40日という真夏の選挙戦では、逆風をはね返そうと支援組織をフル稼働した。終盤は推薦を受けながらも実質的な選挙協力が進まなかった公明の全面支援も取り付けた。最後は地縁、血縁を頼りに支持拡大を図り、支持者１人当たり20票以上の獲得を指示。しかし、空前の逆風にさらされ、９選の願いはかなわなかった。

　政治家の個性が埋没する小選挙区制度にあって、信念である科学技術創造立国を最後まで訴えた。敗因について「大きな政治の流れ」と悔しさをにじませながらも、「結論が出た以上はそれに粛々として従うのが道だ」と語った。

　尾身氏は１９８３年、中選挙区の旧群馬１区に無所属で挑んで初当選。政策通として知られ、財務相、経済企画庁長官、科学技術担当相、沖縄北方対策担当相を歴任。群馬大に設置が進む重粒子線がん治療施設の誘致に尽力した。

【２区】笹川氏「オセロのよう」
　東京・永田町の自民党本部。当選を祝う赤いバラがまばらな午後10時過ぎ、総務会長の笹川尭氏は麻生太郎首相の会見に同席、沈痛な面持ちで敗軍の将の総括を聞いた。「自民に再現力はあるか」との質問に麻生氏が「かぎは地方」と答えると小さくうなずいた。

　自身の落選は会見前にテレビ速報で知った。「みんな一生懸命やってくれて感謝感激」とさばさばと語る一方、前回と真逆な結果に「オセロみたいだ」と驚きの表情を浮かべた。

　今後については「自由人になる」と政界からの引退を表明。県連会長については「若い人にお願いしたい。佐田（玄一郎）君がいいだろう」と託した。

　「自民党王国」と言われた本県で唯一、前職同士の対決。「最後の選挙」と決意し、かつてないどぶ板選挙を繰り広げたが、流れは変えられなかった。

　１９８６年の衆院初当選以来７期。入閣は１度だけだったが、党や派閥の要職に就き、存在感を発揮。県連会長は９年務めた。

【３区】谷津氏「私の不徳」
　８選を目指した自民の谷津義男氏が落選した。午後８時すぎ、館林市富士原町の選挙事務所でテレビが民主の柿沼正明氏の当確を伝えると、驚きと困惑が広がった。

　間もなくして事務所に姿を見せた谷津氏は「結果はすべて私の不徳。皆さんの支援には心から感謝している」と頭を下げた。記者団の共同取材に対し、谷津氏は「年齢のこともある。政治活動はしないつもり」と政界引退を示唆した。

　数多くの団体から推薦を取り付け、従来の組織戦を展開。「これまでにない厳しい選挙」と位置付けてきたが、多選高齢批判にさらされ、後援会も高齢化が進んでいた。無党派層だけでなく、頼みの農業関係者にも思うように支持を広げられなかった。

　「農政の谷津」を自任し、党総合農政調査会長として長年、日本の農政をリードしてきた。各国の利害が激しく対立するＷＴＯ（世界貿易機関）交渉でも、国内農業を守るために活躍した。

　支持者を前に谷津氏が「議席がなくても地元のために恩返しをしていきたい」と述べると、陣営幹部は「国のために頑張ってきた代議士が、こんな形で国政から去らねばならないとは」と、悔しさをにじませていた。