土地購入の要!

登記上と実測、面積に相違も

　住まいの売買を経験するのは一般に、一生のうち一度か二度くらいでしょうか。物件調査に精通しているわけでなく、住宅ローンや登記などの慣れない手続きもあり、しかも大金を支払うのですから、すべてが心配ですよね。戸建て住宅の購入に際しては、土地の面積が契約どおりにあるのかどうか、不安になるところかもしれません。

　現地案内のときには、塀の所有者が誰か、境界標が設置されているか、隣接地からの越境物がないかなどを確認します。しかし、土地の面積が登記された地積と同じか、契約上の面積と一致するかなど、視覚だけで分かるものではありません。

　不動産の取引には公簿売買と実測売買があります。土地についての公簿売買とは、登記簿に記載されている登記地積で売買代金を確定する方法です。山林や農地のような広い土地の売買は公簿売買が一般的。売買価格に比べて測量費用が割高になってしまうからです。

　既成市街地の古い住宅などは、土地の公簿面積と実際の面積が異なることが珍しくありません。それでは公簿売買において、不動産を購入したあとに面積の不足が判明した場合、代金減額や面積不足による清算ができるのかどうか。売買に当たって、登記簿上の地積が記載されますが、それは地番、地目とともに対象を特定するのが目的であり、通常は、公簿面積が土地の面積を表示しているとは解されません。

　不動産業者が仲介する公簿売買であれば、「土地の面積は登記上の公簿面積とし、実測に基づく面積と相違したとしても、売り主、買い主のいずれも異議を申し立てない」という内容が売買契約書に記載されるはずです。

　戸建て分譲業者などが販売する新築の戸建て住宅の敷地は実測されているケースが多く、その場合は境界もあらかじめ確定されています。一方、中古の戸建て住宅を購入する場合、土地の面積がおかしいと思ったときは、契約締結前の実測を売り主に依頼し、実際の面積を前提に売買するのが無難です。

　また、公簿面積で売買金額を暫定的に確定し、その後に実測面積との差異を清算するという取引形態もあります。この場合、土地と建物から構成される戸建て住宅の売買総額のうち、土地の価格をいくらに設定するか、事前に当事者間で決めておく必要があります。

　売買契約書には、「土地については、実測図の面積と登記地積との間に過不足が生じた場合、異なる面積に１平方メートル当たり標記の単価を乗じた額を残代金支払時に清算する」というような条項が入ります。登記地積よりも実測面積のほうが多ければ、その差額を買い主が支払います。高額な物件は、少しの面積の違いでも大きな金額になります。

　測量には誤差があるため、「１平方メートルを超える増減があった場合に清算する」という条件が設定される場合もあります。建物については通常、実測による清算は行いません。土地を実測した結果、売買代金が増減する場合は、仲介業者に支払う媒介報酬も当初予定の金額とは異なります。（東郷不動産鑑定株式会社　不動産鑑定士・木俣美晴）
（2007年3月29日 読売新聞）より転載