2009年09月04日の記事一覧 - 詳細表示

Check Point10：新しい法律「住宅瑕疵（かし）担保履行法」の内容をチェックする

●どんな法律なの？
　「住宅瑕疵（かし）担保履行法」の正式な名称は、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。“特定住宅”というのは、2009年10月１日以降に建て主（建築の場合）または購入者（売買の場合）に引き渡される新築住宅を指します。新築の戸建てや分譲マンション、賃貸住宅などが対象です。完成から１年が過ぎたり、誰かが住んだ後に転売されたりした物件は新築とはいえないので対象外になります。

　また、“瑕疵担保責任の履行の確保等”というのは、住宅品質確保法の「10年保証」の内容を受けての言葉です。“瑕疵担保責任”は、住宅供給者（施工業者や分譲・販売会社など）に対する10年間の瑕疵担保責任（いわゆる「10年保証」）のことで、住宅品質確保法では、「10年保証」を義務づけています。

　しかし、05年に発覚した耐震強度偽装事件で、売り主であるマンション分譲会社が倒産したため、義務の履行が不可能になり、これを受けて、“履行の確保等に関する法律”が定められたわけです。

●住宅の取得者はどんな形で保護されるの？
　“履行の確保”、それは「10年保証」を履行するための“資力の確保”です。“資力確保”の方法として、「住宅瑕疵担保履行法」では、住宅供給者（売り主または請負人）に対して、（ａ）「住宅建設瑕疵担保保証金等の供託」または（ｂ）「住宅瑕疵担保責任保険契約の締結」のどちらかを確保することを義務づけています。

　住宅供給者は、買い主または発注者に対して瑕疵担保責任を確実に履行できるようにするために、「保証金の供託」または「保険への加入」が法律によって義務づけられている、というわけです。万が一、倒産などにより瑕疵の補修等ができなくなった場合でも、「保証金の還付」または「保険金」によって必要な費用が支払われることになります。

●なぜ、成立（制定）時期に対して実施（施行）の時期が遅れるの？
　「Check Point８」の表中に記したように、この法律が制定されたのは07年５月30日です。一方、施行の時期は資力確保が義務づけられる引き渡し時で09年 10月１日以降となります。およそ２年半の期間があるわけですが、それは「保証金の供託」や「保険への加入」のための準備期間です。

　特に「保険への加入」を利用する場合、建築中の現場審査等が求められるなど、着工前から手続き（保険の申し込みなど）をする必要があります。こういった理由から、法が施行される相当前から義務化への対応が求められた、というわけです。

●住宅取得（予定）者はどんなことを注意すればいいの？
　建築のケースでは、建築工事請負契約を施工業者（請負人）との間で結びます。その際、瑕疵担保責任（10年保証）の内容とともに、その履行に関する事柄も契約に盛り込んでおく必要があります。

　履行に関する事柄とは、

（ａ） "資力の確保"の方法が「供託方式」なのか「保険方式」なのか
（ｂ）「供託方式」であれば保証金の供託についての説明および書面への記載がなされているか、また、「保険方式」では住宅供給者が国土交通大臣指定の保険法人との間で保険契約がなされていることが書面に記載されているか
（ｃ）引き渡し日がいつなのか（10月１日以降の引き渡し物件には供託か保険化が義務づけに）

などです。

　以上、「住宅瑕疵担保履行法」のアウトラインを紹介しましたが、新しい法律だけに分かりにくい点も多々あります。

　詳しく知りたい方は、（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターのホームページ（http://www.chord.or.jp/)トップ上段の「住宅紛争処理支援」－「住宅瑕疵担保責任保険とは」－「消費者向けパンフレット」を順次クリックすれば、「よくわかる新法解説ガイド『住宅瑕疵担保履行法』」（監修：国土交通省／発行：住宅リフォーム・紛争処理支援センター）のＰＤＦ文書をダウンロードすることができます。