Check Point３：ルールを無視すれば欠陥が生じる

Check Point３：ルールを無視すれば欠陥が生じる

　欠陥住宅が生まれる原因のなかに、建て主によるものがあります。その典型が、建て主が過大な要求を業者にしたために、それにこたえられず手抜きなどに至るケースです。

　過大な要求の最たるものは、コストダウンと工期の短縮化です。過度のコストダウンの要求に対して、業者は仕事欲しさから、無理を承知で受注。その結果、採算面から手抜きをせざるを得なくなる、ということです。

　一方、工期の短縮化に対する要求は、建て替えケースに多く、工事の遅れによって、家賃などの仮住まい費用がかさむことが背景にあります。建て主としては、そうした焦りから工事を急がせ、その結果、あちこちに欠陥個所がでてくる、というわけです。

　むろん、その逆もあります。追加や変更工事を頼んでいないのに、追加・変更工事費といった名目で業者から請求されるとか、理由もなく工期を遅らせる、といったことです。そうしたことが起こる背景には、契約書の不備や契約に対する十分な理解の欠如があります。そこで、契約にかかわる対処法を３つほど挙げてみましょう。

対処法１　契約書を取り交わす
　工事費や工期は、家づくりにおいて最も重要な事柄です。発注者である建て主と、請負者である施工業者との間では、こうした重要事項に関して、文書で取り決めることが鉄則です。それが「建築工事請負契約（書）」です。

　契約書には、発注者名、請負者名、工事名のほかに、工事場所、工期（着手日・完成日）、引き渡し時期、請負代金額、請負代金の支払い方法などの記載欄があります。あらかじめ確認し合った事柄を記載し、請負代金額に応じた印紙を貼付し、双方が署名・押印して契約は法的効力を発揮します。

対処法２　契約約款を理解する
　契約書に基づいて、それぞれが義務を果たすことになりますが、それで事が足りるというわけにはいきません。双方が契約を確実かつスムーズに履行するには、ルールが必要。それが契約約款です。

　約款には、請負代金額の変更や工期の遅れなどに対して、双方がどう対応すればいいのかが記載されています。約款は、いわばルールブックのようなもの。その内容をよく理解していないと、家づくりというゲームは成り立ちません。

対処法３　契約内容のおよぶ範囲を知る
　工事の契約は、「建て主と施工業者との間で取り交わす建築工事請負契約書」、「契約を正しく履行するためのルールとしての契約約款」、「決定された図面類および仕様書」という３段構えになっています。

　このなかで、図面類や仕様書などが、契約の一部であると認識している人は、意外に少ないようです。そのために、設計段階でいい加減に対応していた人は、あとで悔やむことにもなります。

　なお、設計・監理を設計事務所に依頼する場合には、その事務所との間で「設計・監理契約」を結び、その後で施工業者と「建築工事請負契約」を取り交わすことになります。いわば、設計と施工とが切り離されるわけですが、いずれにしても設計段階でのチェックは重要です。

　また、契約内容に密接にかかわることとして、10年保証の「住宅性能保証制度」や「住宅性能表示制度」、それに「住宅完成保証制度」などがあります。これらの制度と契約内容とのかかわりについては、「Check Point７」から「Check Point９」で紹介します。