住まい健康お助け隊 WEB.住宅屋!

「シロアリ被害発見無し」のはずが・・・

Q「シロアリ被害発見無し」のはずが、大有り。瑕疵（かし）担保責任にあたるのではないでしょうか

　中古住宅を購入し、１年経ったのですが、シロアリ被害が疑われたので専門業者に点検してもらったところ、シロアリが発生していました。

　我々が入居前の過去の被害も随所に見られ、補修の痕もあるとのことです。購入時の『物件現況報告書』には、「現在までに白蟻の被害発見無」の欄にチェックが入っていました。

　シロアリ駆除業者の話によると、建物の角の一部土台が食われており、耐震上不安があるかもしれないというのです。これは瑕疵担保責任にあたらないのでしょうか。１年以上経過してしまいましたが、どうしたらいいのでしょう。

埼玉県行田市　ポンカン（ドライバー）

　
A　瑕疵担保責任の期間などについては、まず、契約書をチェックしましょう。『物件現況報告書』の問題は、売主と話し合いのうえ、場合によっては弁護士さんと相談ということも

　購入した中古住宅に、実際に住んでみたら、「シロアリ」「雨漏り」「主要な木部の腐食」などの被害があったなど、隠れた欠陥のことを「瑕疵」と言います。その責任については、通常は、売買契約書に定められており、その契約書に則って、売主が負う（あるいは、その責任はない）というのが普通です。契約書は、売主・買主相互の合意の元に結ばれるものなので、双方が納得して契約した以上、その合意に基づいて処理されるべきだからです。

　保証期間なども、合意により取り決められます。例えば、私たち社団法人不動産流通経営協会（ＦＲＫ）では、個人の売主と買主とが売買契約を結ぶ「一般仲介」（不動産業者が仲介するのを含む）の場合、責任期間を、「物件引渡し後、３か月以内に請求を受けたもの」としています。その間に瑕疵が発見されれば、売主の責任で修繕することになります。

　その責任期間を定めない場合は、民法により、「瑕疵があることを知った日から１年以内」であれば、売主に対して損害賠償を請求することができるのが原則となります。

　しかし、瑕疵の存在を“知った日から１年以内”というのでは、売主にとって、いつ、瑕疵が発見されるか分からず、数年後に損害賠償を請求されることも考えらます。そこで、先に記述したように「シロアリ」や「柱など主要な木部の腐食」などの瑕疵担保責任については、通常は、契約書の中で決めておくわけです。ご質問の方も、まず、その辺りを契約書で確認されるとよいでしょう。

　以上は、売主（個人）対買主（個人）の場合の話です。売主が個人ではなく、売主がプロである「業者」の場合は別で、買主の不利益にならないように、瑕疵担保責任について、「引渡しから２年以上の期間を定めること以外の特約は無効」になります（宅建業法第40条第1項）。つまり、業者所有の物件を直接購入した場合は、２年以上の「瑕疵担保責任」があるわけです。ちなみに、ＦＲＫの場合は、「２年間」としています。

　なお、問題の『物件現況報告書』の中の「現在までに白蟻の被害発見無」にチェックが入っている件についてですが、現実問題として、シロアリ被害というのは、実際にあったのか、売主は、それを認識していたのか、現時点で被害があってもいつ発生したかなど、はっきり分からない部分があります。まず、双方で話し合ったうえ、場合によっては、弁護士さんに相談されるのも一つの方法でしょう。

社団法人不動産流通経営協会（ＦＲＫ）

URL: http://www.homenavi.or.jp/
（2007年6月22日 読売新聞）より転載

蚊が気になって眠れない。何か、いい対策は？

住まいナビ：蚊が気になって眠れない。何か、いい対策は？

　◆蚊が気になって眠れない。何か、いい対策は？

　◇殺虫剤いらず、冷房の風緩和…蚊帳を見直す−−素材豊富、ベッド用やムカデ対策も

　子どものころ、蚊帳の中で寝た記憶がある人はいませんか？　今では家庭からほとんど姿を消した蚊帳だが、環境への配慮や、懐かしさなどから、蚊帳を改めて見直す兆しもある。

　東京都豊島区のマンションに住む会社員（５９）は、週末を埼玉県所沢市の家で過ごす。退職後に移る予定で購入した一戸建て住宅で、夏の楽しみは、窓を開けたまま蚊帳の中で過ごすことだ。「なるべく自然のままでいたいので、窓は開けっ放し。でも蚊には刺されるし、蚊取り線香は煙たいしで困っていた。蚊帳を使ってからは蚊は防げるし、蚊帳に包まれていることで、ほっとした気分になる」と話す。

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　蚊帳は中国から伝わり、奈良時代には作られていたと伝えられるほど歴史は古い。もともとは絹が素材で、貴族ら一部の人たちしか使えない貴重なものだったが、江戸時代初期から麻製の蚊帳が庶民の間に広がった。

　第二次世界大戦後の最盛期には年間３００万張りが生産されたとの推定もあるが、昭和４０年代からアルミサッシの網戸やクーラーの普及により激減した。寝具メーカー「京都西川」も約３０年前は年間２万〜３万張りを作っていたが、この数年は年に１０００張りを少し上回る程度だという。

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　静岡県磐田市の寝具店「菊屋」社長の三島治さんは「蚊帳の博物館」を作り、昔の蚊帳などを陳列するほどの蚊帳好き。インターネットを通じて年間約２０００張りを販売している。

　「殺虫剤を使わずに済む」「湿気を麻が吸い取ってくれる」「クーラーの冷風の当たりを緩和してくれる」「蚊帳の中が楽しい」。さまざまな理由で注文が舞い込む。

　「昔に比べ、サイズや種類も増えていますよ」と三島さん。素材は麻製をはじめ、軽量の化学繊維製もある。ベッドで寝る人用にシングルやダブルベッドサイズなどのほか、ムカデ対策も兼ねて底面にシートが付いたテントタイプの蚊帳もある。

　価格は、菊屋のネット販売で、ナイロン製シングルベッド用が約１万４０００円。麻３割、残りが綿などのタイプは４畳半サイズで約１万８０００円。ホームセンターなどでは化学繊維製が１万円台で売られている。

　サイズは３畳用、６畳用など部屋の広さで表示されるのが一般的。蚊の侵入を防ぐため、蚊帳の下部が１０〜２０センチ床にはうようにして高さを決める。

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　蚊帳の取り扱いでは柱の金具などに引っかけるひもが付いている部分が要注意。「修繕に持ち込まれる蚊帳の大半はその部分が傷んでいる」と三島さん。強く引っ張りがちになるので、気を付けたい。また朝、畳むときはすき間から虫が入らないように注意する。

　洗えないタイプの蚊帳は、はたきでほこりを落としたり、掃除機でほこりを吸い取るようにしたい。【大西康裕】

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　■＋α

　◇手軽なワイヤ式、壁や柱傷つけず

　蚊帳をつるのが面倒だったり、賃貸で壁や柱を傷つけられないという人には、ワイヤなどを使い手軽に開閉できるタイプの蚊帳がお薦めだ。

　日用品の企画開発・販売会社「ディックコーポレーション」（新潟県柏崎市）は、赤ちゃん用（縦１メートル、横０・６５メートル、４０００円）と、大人も寝られるサイズ（縦２・３メートル、横１・４メートル、６３００円）の２タイプをネット販売している。

　一方、高級品にも根強い人気がある。「懐かしかったり、味わいがあると購入される方が多い」（菊屋の三島さん）といい、麻１００％の蚊帳は４畳半用サイズで約７万円するものもある。

毎日新聞　2007年6月14日　東京朝刊

Q&A これってシックハウス？

新築住宅のにおい、これってシックハウス？
Q
　今年の３月末に新築の一戸建て住宅に引っ越しました。当初はにおいも全く気にならなかったのですが、気温が上がってきたせいか、最近日当たりの良い部屋だけ、つんとしたにおいが強くするようになりました。

　できるだけ窓を開け、24時間換気設備も引っ越した当初からつけ通しでいるのですが、外出時には窓を開けっぱなしにする訳にもいかず、戻ったときの刺激臭が憂うつです。

工務店に問い合わせたところ、すべてF☆☆☆☆（ホルムアルデヒド放散等級の最上位区分）の建材を使っているとのことなのですが…。

　窓を開ける以外に、どのように対処したらいいでしょうか、教えてください。

（神奈川県　30歳代　会社員　女性）


A
家具などからも放散されている可能性が
　近年、住宅の気密性が向上したことにより、逆に通気を意識的にしなければならなくなり、シックハウスという問題が浮上しました。

　それを受けて、国土交通省では、ホルムアルデヒドなどの有害物質を対象に、住宅の内装建材の使用制限と、機械による24時間強制換気システムの義務化を法制化しました。それが、いわゆるシックハウス法と呼ばれている、建築基準法の改正です。この法律の施行以降、このような類の相談はわりと少なくなっていたのですが…。

　実は、シックハウス法で規制されているのは、前述のように住宅建材だけで、同じく住宅内に存在する家具やインテリア備品、衣料品、書物などの印刷物、防虫剤の類からも有害物質は放散されます。特に、新築住宅の場合、それらの物も新しく購入するケースが多いことから、住宅建材には問題なくても、新しく購入した家具等から有害物質が放散されていたという例もあるようです。

　これから気温の上昇する夏は、ホルムアルデヒド、VOC（トルエン、キシレン、ベンゼン等の有機化学物質）が飛散しやすくなります。

　対策としては、窓を開け換気することが第一ですが、「ベイクアウト」といって、暑い日にあえて締め切って（電気ストーブで加熱し）室温を30度以上に上げ、放散を促進させたりする方法もあるようです。つまり、短期間で有害物質を出し切るのです。

　相談者の場合、日中留守にしている機会が多いのであれば、まさにこれからの季節は、ベイクアウトに当てはまる状態になると思います。この場合、最初に帰宅した人が一番に室内の窓を全開して、換気をしないといけません。

　ちなみに、有害物質の放散は、新築した最初の夏が一番多く、それ以降、少なくなるのが普通です。したがって、今年の夏は、特に意識して換気をしてください。

　蛇足ですが、たまに、電気代がもったいないと、24時間換気のスイッチを切ったり、コンセントから抜いてしまって換気できないようにするケースがあると聞きます（冬季は寒いからといって切る人がいるそうです）。通常、１時間に0.5回、つまり、２時間に１回空気を入れ替えるのが、室内を良好に保つ基準とされています。

　なお、シックハウスについては、住宅ねっと相談室カウンセラーの荒尾博氏のコーナー「知っておきたい"生知識"(戸建て編)」の「シックハウスに関する法律と問題点」を参考にしてください。

（住宅ねっと相談室カウンセラー　まちづくりコンサルタント　村島　正彦）

カードローンがあるが住宅ローンは借りられるか?

Q
カードローンがあるのですが、住宅ローンの審査に通るでしょうか？

　中古住宅を購入しようとしています。現在、銀行の住宅ローンの事前審査が通り、本審査の申請を行うところです。

　実は、家族には内緒で複数のカードローンを抱えております。返済の延滞はありません。そろそろいくつかの借り入れをまとめようと思っています。

　過去にも借金の延滞は、一度もありません。それでもカードローンを抱えているということは、住宅ローンの審査に不利なのでしょうか。

（埼玉県　30歳代　会社員　男性）


A
恥ずかしがらず、早めの打診を
　住宅に限らず、ローンの審査基準は法律で決められているわけではなく、それぞれの金融機関の内部規則により運営されています。バブル経済時代のように、不動産を担保にすれば、ほかの条件はほとんど不問にして貸してくれた時代もあれば、近年のように非常に厳しくなっている時代もあります。

　カードローンを抱えていても一定の滞納経歴がなければよいとする場合や、カードローンを抱えているだけで駄目な場合もあり、時代により、人により、担保により、金融機関により、判断は様々です。

　恥ずかしがらずに、複数の金融機関の融資窓口に相談してみましょう。早めに相談することで、今から対応できることもあるでしょうから。

（住宅ねっと相談室カウンセラー　NPO理事　石田　光曠）

A
カードローンと住宅ローンの重みの比較
　カードローンや消費者金融の重みを住宅ローンと比較すると次の通りです。

　かなり大ざっぱに言いますと、返済期間30年の1000万円の住宅ローンを低金利で借りたとすると、毎月の返済額はおよそ５万円程度です。カードローンで50万円の買い物をして１年間で返そうとすると、毎月５万円以上の返済になります。毎月の返済額を比較すると、1000万円の住宅ローンと50万円(１年返済）のカードローンの重みは同じです（もっとも、カードローンの返済期間は１年より長いでしょうが）。

　消費者金融も同じで、借り入れ50万円の毎月の返済額は、約定にもよりますが、だいたい３万円前後です。３社の消費者金融から、50万円ずつ借りている人は、毎月10万円前後の返済になります。住宅ローンを2000万円借りているのと同じ重みです。

　しかも、少し延滞すれば重みは増加するわけで、金融機関が融資を慎重になる理由は、そんなところにあります。

　金融機関では、カードローンと消費者金融は、区別して審査しているとは思いますが、ご自分の毎月の返済負担のことも考慮し、本気で家を買いたいのなら、早急に借金を清算してから取り組んだ方がよろしいかと思います。

（住宅ねっと相談室カウンセラー　税理士　松下　明夫）

Q&A土地の瑕疵について!

Q 土地の瑕疵担保責任について
　昨年末に土地を購入しました。その際に「地盤は問題ない」と不動産業者に言われたのですが、買ってから地盤調査を行ったところ、「地盤強化しないと住宅を建てられない状況だ」と言われました。売主の瑕疵（かし）担保責任は問えるのでしょうか？　ちなみに、契約では、瑕疵担保責任は「３か月以内」となっています。

宇都宮市　ＭＡＳＡ（会社員）

A 瑕疵担保責任を問えます。具体的には地盤強化のためにかかった費用等を損害として賠償請求することができます

瑕疵は
　文字通り「疵」（し＝きず、欠点、欠陥）です。契約の目的となった物に通常、備えていなければいけない性能や品質を充たしていないことです。住宅地用として買った土地が地盤強化しないと建物が建てられないというのは正にこれに当たります。

　“隠れたもの”であることも必要です。買い手が一般に要求される注意を尽くしてもわからなかったことです。業者に「地盤は問題ない」と言われれば一般に信ずるのは無理もないことでしょう。瑕疵の存在について売主側に故意や過失はいりません。無過失責任と言われます。

どのようなことが請求できるか

　契約の目的物に瑕疵があるときの担保責任の内容は、契約の目的を達することができなければ契約解除ができます。その他の場合は損害賠償請求ができます。一般には損害賠償をしてもらえれば解決することが多く、解除にまで至る例は少ないのが実情です。

責任追及はいつまでできるか

　ご質問の契約では、瑕疵担保責任は「３か月以内」とあります。正確には「物件の引き渡しから３か月以内」と表示されているのが多く見られます。

　民法の原則は、瑕疵の事実を知った時から１年以内です。但し、任意規定ですから当事者がこの期間を自由に決められます。宅地建物取引業法では、売主が不動産業者であると、瑕疵担保責任期間を厳しく決められています。「引渡しから２年以上」とする特約以外には認められません。違反するとその特約は無効です。従って不動産業者は民法の原則通り「事実を知った時から１年間」の瑕疵担保責任を負わされます。

　消費者契約法が平成12年にできました。事業者と消費者との取り引きが規制されます。不動産売買契約が消費者契約法の取り引きに当たると、業者の担保責任を全部免除する条項は無効になります。また“消費者に不当に不利益な条項”を無効とする規定もあります。すると「瑕疵担保期間を引き渡し後３か月」とする約束は無効となります。ここでも民法の原則に戻り、瑕疵の事実を知った時から１年間、瑕疵担保責任を問うことができます。

（2007年1月19日 読売新聞）