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担保不動産の売却促進…与党法案提出へ 反対者の抵当権抹消

担保不動産の売却促進…与党法案提出へ
反対者の抵当権抹消

　借金返済に向けた担保不動産売却の円滑化を図るため、与党は１６日、売却に反対する担保権者の抵当権を裁判所が抹消し、早期売却に道を開く「不動産任意売却促進法案」を今国会に提出する方針を固めた。

　借金を返せなくなった借り手が担保不動産を売却しようとしても、一部の担保権者が反対して売却できないケースに対応するものだ。

　昨秋以降の景気悪化で企業倒産が増える一方、土地などの不動産価格は下落傾向で、倒産した経営者が担保の土地を早期に売却して借金返済に充てるのを支援する意味合いがある。担保権者になることが多い金融機関や土地取引の活発化を望む不動産業界から、制度導入を求める声が上がっていた。

　現行制度では担保権者全員が同意しなければ、反対者の抵当権が付いたままになるため、所有者は不動産を事実上売却できない。抵当権を抹消するには、裁判所が行う競売にかけることになるが、手続き終了まで約１０か月間かかるうえ、その間に価格が下落する傾向にある。これに対し、新制度により任意で売却できれば、早ければ３か月で済むという。

　具体的には、まず、不動産売却に同意した担保権者が抹消の許可を裁判所に請求。その後１か月以内に、売却に反対する担保権者が〈１〉競売を申し立てない〈２〉売却予定代金に５％上乗せした金額での買い取りを申し出る新たな売却先を見つけられない――のいずれかの場合、裁判所が抵当権の抹消を認める仕組みだ。

　一般的に、担保物件売却による返済金は上位の担保権者から順に得られるため、下位者が手にするケースはほとんどない。

　このため、下位者が抵当権抹消に反対し、売却同意の見返りとして債務者らに法外な金額を要求するケースがあり、新制度はこれを防ぐ効果も期待されている。
（2009年3月17日 読売新聞）より転載

公示地価 都心部伸び鈍化

公示地価　都心部伸び鈍化
サブプライムで　外資引き揚げ
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　国土交通省は２４日、２００８年１月１日時点の公示地価を公表した。全国平均は「住宅地」、「商業地」、工業地などを含む「全用途」でいずれも２年連続で上昇した。上昇幅も拡大し、資産デフレの収束も見えてきた。ただ、昨年後半から大都市圏の中心部で上昇率が鈍った地点が多かった。これは、昨年夏に表面化した米低所得者向け住宅融資「サブプライムローン」の焦げ付き問題の影響で、欧米の金融機関などが日本の不動産投資から手を引く動きが広がったためだ。〈主要都市の公示地価一覧は別刷り特集、関連記事３・１１面と各地域版〉
全国平均　２年連続上昇

　全国の調査地点のうち、上昇した地点は、住宅地で４８・４％、商業地で４９・９％とほぼ半数だった。中でも東京、大阪、名古屋の３大都市圏の商業地は３年連続の上昇で、上昇率は１８年ぶりに１０％を超えた。地方圏は住宅、商業地とも１％台の下落となった。

　商業地の上昇率１位は仙台駅前の４０・１％。上位１０地点の半数を仙台、福岡の駅前や繁華街が占め、昨年の大都市中心部の上昇の勢いが、地方都市に及んでいることを示した。大都市圏でも上昇地点が郊外に広がり、大阪圏を除き上昇率が拡大した。ただ、東京都心８区の住宅地など、大都市圏中心部では上昇の勢いが鈍っている。大阪、名古屋圏も減速した地点が多かった。

　地方圏は４年連続で下落幅が縮小したものの、住宅地、商業地ともに下落は１６年連続となり、地域差が広がっている。工業地は全国平均で０・５％上がり、１９９１年以来、１７年ぶりに上昇に転じた。

　昨年秋以降は首都圏のマンションの売れ行きが悪くなっている。サブプライム問題から景気の先行きに不安が強まり、一部の外資系ファンドが不動産投資を引き揚げる動きも加わった。価格上昇の鈍化について、国交省は「地価の急速な上昇に需要がついてこられなかった」と分析している。不動産会社などには、すでに都心の一部で地価が下がり始めたとの見方もある。

　地価の最高額は、商業地が２年連続で東京都中央区銀座４丁目の山野楽器銀座本店で、１平方メートル３９００万円。９１年の銀座と新宿の過去最高額（３８５０万円）を塗り替えた。
（2008年3月25日 読売新聞）より転載

公示地価、全国平均は２年連続上昇 住宅地・商業地とも

公示地価、全国平均は２年連続上昇　住宅地・商業地とも

2008年03月24日17時25分

　国土交通省が２４日公表した０８年の公示地価（０８年１月１日時点）は住宅地と商業地の全国平均がともに２年連続で上昇し、上げ幅は前年より拡大。東京・銀座でバブル期の９１年に記録した過去最高価格を塗り替えた。東京、大阪、名古屋の３大都市圏は地方の地価回復を牽引（けんいん）した。ただ、急伸してきた都市部の上昇は鈍り、マンション販売も不振に陥った。米国の低所得者向け（サブプライム）住宅ローン問題の影響もあり、投資マネーの勢いは衰えつつある。

写真

公示地価がバブル期を超えた山野楽器銀座ビル＝東京都中央区銀座４丁目で、本社ヘリから
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０８年公示地価（住宅地）の変化

　公示地価はバブル経済崩壊後、下落を続けてきたが、０７年に住宅地と商業地の全国平均が１６年ぶりに上昇。今年も住宅地は前年比１．３％（０７年は０．１％）、商業地は３．８％（同２．３％）と、それぞれ伸びた。

　３大都市圏では平均で商業地が１０．４％（同８．９％）、住宅地は４．３％（同２．８％）の伸び。それぞれ３年連続、２年連続の上昇で、上昇幅も拡大した。

　最高価格地点は２年連続で東京・銀座の「山野楽器銀座本店」。前年比２７．５％増の１平方メートルあたり３９００万円で、９１年に銀座と新宿で記録した過去最高価格（３８５０万円）を抜いた。

　都道府県別では、静岡と奈良が住宅地と商業地で、福岡が商業地で新たに上昇に転じた。住宅地が上昇したのは０７年の９都府県から１１都府県に、商業地では１１都道府県から１４都道府県に増えた。

　一方、３大都市圏以外の地方圏は住宅地が１．８％、商業地が１．４％とともに下がった。１６年連続の下落だが、下落幅は４年連続で縮まった。

　とくに中核都市では投資も活発だった。商業地でみると仙台市が１８．０％、福岡市が１３．６％と急伸。ＪＲ仙台駅前の上昇率は４０．１％と全国で最高だった。仙台市は住宅地も１７年ぶりに上昇（１．１％）に転じた。

　ただ、地方圏では住宅地９２８７地点のうち７７．５％、商業地３４８８地点の７３．６％が下落。島根、高知、鹿児島の３県の住宅地は下落幅が拡大し、地価の二極化も顕著になっている。

　一方、地価回復を牽引（けんいん）してきた都心部の一等地などでは、上昇基調にかげりが出てきた。

　前回（０７年１月１日時点）地価公示と比べ１０％以上伸びた地点のうち、０７年７月１日時点の基準地価の調査対象となった３大都市圏の地点でみると、住宅地１０８地点のうち９３地点（全体の８６％）で、昨年後半の上昇率が前半を下回った。商業地１２２地点のうち９５地点（同７８％）でも、後半が前半より鈍った。

　国交省は「地価上昇に需要がついて行けなくなってきた」と分析する。首都圏のマンション契約率は昨年８月から好調の目安とされる７０％を切っている。地価回復を支えてきた外資などの不動産ファンドはサブプライム問題をきっかけに投資姿勢を慎重にしている。
朝日より転載

改正借地借家法が成立

改正借地借家法が成立

2007年12月14日

　事業用の定期借地権の設定期間を１０年以上であれば自由にできるようにする改正借地借家法が１４日、参院本会議で賛成多数で可決、成立した。

　定期借地権は期間を定めて土地を借り、終了時に所有者に返す仕組み。現在は事業目的での借地権は「１０年以上２０年以下」または「５０年以上」と定められており、中間の「２０年超５０年未満」の設定ができなかった。

　レジャー施設や物流センターなど土地利用のあり方が多様化するなかで、事業者の間で期間の上限の撤廃を求める声が強まったことから、経済活性化策の一つとして与党が議員立法で改正案を提出していた。
朝日より転載

土地購入に地下も注意!

愛知・日進の組合造成宅地　「陥没危険知らせず販売」

2007年10月09日08時20分

　愛知県日進市の区画整理組合が造成、販売した宅地について、地下に広く亜炭坑道の跡があり、地盤沈下の恐れがあることなどを知らされずに契約を結ばされ、購入代金計約１億１０００万円をだまし取られたとして、マイホームを建てた住民５人が同組合幹部らを詐欺容疑で、名古屋地検特捜部に刑事告訴していたことが分かった。特捜部は、同組合から任意で資料の提出を受け、幹部から事情を聴くなどして、慎重に捜査している。

　問題の区画整理組合は「日進竹の山南部特定土地区画整理組合」。同市岩崎町竹ノ山の住民が同組合幹部のほか、同組合が業務を委託しているコンサルタント会社の社員らも訴えている。

　告訴状によると、住民は０３〜０５年、同組合から約１３２〜３１４平方メートルの土地を購入した。その際、組合幹部らは、同地区の地下に亜炭坑道の跡や、廃棄物処分場跡地があることを隠し、購入地の地盤の強度や性質に問題がなく、安全で快適な生活ができるかのように誤信させ、代金約１５２９万〜３８０３万円、計約１億１０００万円を支払わせたとしている。

　組合の内部資料によると、組合は遅くとも９５年までに、事業エリアに広範囲に広がる亜炭坑道の跡による陥没の危険性について認識。事業エリア内の陥没危険性の度合いを「高い」（赤）、「中位」（黄）、「低い」（緑）と色分けした地図を作成していた。

　告訴した住民が購入した土地は、この内部資料で陥没危険度が「高い」とされたエリア内や、その周辺にある。さらに付近の地下には、廃棄物の最終処分場があったこともわかったという。

　亜炭坑道跡への対策をめぐっては、同組合が設立後に亜炭坑充填（じゅうてん）費約１４億円を予算計上したが、執行せず、その後、５０００万円にまで減額して、ほとんど対策を取っていなかったことが日進市議会で取り上げられた。

　告訴した住民らは、朝日新聞の取材に対し「購入時に地下の亜炭坑道や廃棄物処分場について一切説明はなかった。知っていたら絶対に購入しなかった。マイホームという一生に１度の買い物で、だましたことが許せない。被害回復とは別に、関係者を刑事処分してほしい」と話した。

　同組合は「この辺の地下に亜炭坑道があることは有名で、契約時に相手には知らせるようにしていた。違法なことはしていない」と説明。今後、地盤の弱い場所は対策を取るとしている。
朝日より転載