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＜アドバイスポイント18＞ 建て替えでは仮住まい探しが必要

＜アドバイスポイント18＞　建て替えでは仮住まい探しが必要

　更地（さらち）に新築するケースと違って、建て替えケースでは、工事期間中、仮住まい生活を強いられます。工事期間がどのくらいになるかは、構造・工法によってかなりの差があります。依頼する家づくりのプロが決まった段階で、当然、採用する構造・工法も分かっていますから、工事期間を予測しておきましょう。

　同時に、仮住まい先を不動産業者を通じて探します。仮住まい期間は、既存家屋の解体工事を含めた工事期間が仮に５カ月だとすると、プラス１カ月で６カ月ぐらい要すると考えて良いでしょう。

　引っ越しが２度あり、何かとわずらわしいのが建て替えです。時間や予算ばかりではなく、心のゆとりが必要です。

＜アドバイスポイント17＞ 住宅ローンの申し込み手続きをする

＜アドバイスポイント17＞　住宅ローンの申し込み手続きをする

　フラット35を除く民間ローンの場合、建築資金と購入資金の利用条件にはほとんど差がありません。建てる住宅に対する制約は財形住宅融資などの公的融資に比べて緩やかで、せいぜい建築基準法に適することが条件となっているくらいです。要するに人に対する制約に主眼が置かれている、ということです。

　フラット35は、住宅金融支援機構（以下、機構）と民間金融機関との提携によって生まれた長期固定型の住宅ローンです。位置づけとしては民間ローンのジャンルに入りますが、住宅金融公庫の業務を引き継ぐ形で改変された機構が手掛ける関係から、建てる住宅に対する制約が少なからずあります。

　たとえば、床面積が70平方メートル以上、土地取得費を含めた建設費が１億円以下、耐久性などについて機構が定めた技術基準に適合すること、などです。そういった制約があるため、申し込み後の手続きでは、設計検査とか現場検査（中間・竣工）などが設定されています。

　こういった一連の検査等に合格して適合証明書が交付された後、ローン契約や抵当権の設定等に至ります。それだけに提出する書類などが多く、取り扱い金融機関とのやり取りも煩雑なものになります。フラット35に限らず、住宅ローンを申し込む際には、手続きの流れを把握し、資金の受け取り時期などをチェックする必要があるでしょう。

＜アドバイスポイント16＞ 契約内容をよく理解し納得することが大切

＜アドバイスポイント16＞　契約内容をよく理解し納得することが大切

　住宅メーカーや工務店との間で取り交わす契約は、「建築工事請負契約」です。あくまでも工事が主体の契約で、一連の設計作業が終わった段階で取り交わされます。このため、施工者側にとってはその間にキャンセルにでもなったら大変です。その防御策として、基本設計プランに近い計画案が固まった時点で、仮契約ないし予約契約を建て主との間で結ぶシステムになっています。

　一方、設計事務所に設計依頼する場合には、「設計監理業務委託契約」を結ぶのが一般的です。この契約は、構想案が決まった段階で結ぶことになっています。

　建て主は、いずれのコースであっても契約内容をよく理解し、代金の支払い方法などに対する要望があれば、契約に盛り込んでもらうようにしましょう。

＜アドバイスポイント15＞ 基本設計プランづくりではより細かな要望を出す

＜アドバイスポイント15＞　基本設計プランづくりではより細かな要望を出す

　構想案が固まると、基本設計プランづくりにステップアップします。ここでは、より具体的で詳細な検討が行われ、その結果として、土地と建物の位置関係を表した配置図、平面図、立面図、断面図、仕上げ表などの基本的な図面類が作成されます。

　建て主は、これらの図面類を通じて、実際にその住まいで生活することをシミュレーションしながら、要望や修正要求を出すことになります。特に、主婦の意見が十分に反映されることがポイントです。基本設計プランに対して承認すると、実施設計プランに入り、実際の工事に対応できるように細部に至る部分まで図面化されます。

＜アドバイスポイント14＞ どうしても納得いかなければキャンセル

＜アドバイスポイント14＞　どうしても納得いかなければキャンセル

　構想案づくりは、いわばプランの骨格づくりです。この構想案をもとに、基本設計プランで肉付けし、実施設計プランで細部のプランを固めます。その構想案および基本設計プランがどうしても納得できない、あるいは修正を加えても思い描いていたイメージの住まいになっていない、というのであれば、別のプロに切り替えなければいけません。

　つまり、「アドバイスポイント08」にまで逆戻りすることになり、時間的なロスが多少生じます。しかし、多額の資金を投入するわけですから、納得できることが一番です。キャンセルの見極めはできるだけ早い方が、双方にとってのロスは最小限に抑えられます。