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Check Point１：欠陥住宅に至る原因を探る

Check Point１：欠陥住宅に至る原因を探る

　欠陥住宅には、欠陥に至る原因が必ずあります。「転ばぬ先のつえ」として、未然にその原因を探り、要因を取り除くことが重要なテーマです。

原因１　施工業者による作為的なもので、手抜き工事がそれに当たります。建て主としては、そういった手抜き業者に工事を依頼したことが、そもそもの間違いです。

原因２　作為的とはいえないまでも、それに近いのが施工業者の技術力不足。一言でいえば、いいかげんな工事をする業者で、これもまた、能力不足を見抜けなかったことが原因です。

原因３　工事ミスによるもの。ベテランの技術者（職人）であってもミスをしないとはいえませんが、そのミスを見過ごしたチェックの仕方に間題があります。

原因４　欠陥住宅が生まれるのは、単に工事のあり方だけではありません。その住宅が建っている土地に起因するものが、多数あります。問題になるのは、地形では傾斜地など、地質では砂地・湿地など、地盤では軟弱性などが挙げられます。
また、建築条件に制約を課す建築上の法規や防火・防災上の法規に絡む問題もあります。原因としては、建てる場所（土地）の選定を誤ったことと、その土地の地質改良や地盤強化などに対する怠慢、この２つの問題が絡んできます。

原因５　選択した部材や部品などの不適切さが原因で起こる欠陥。新築住宅に入居したとたん、新築病ともいわれている「シックハウス症候群」を患った、といったことが代表的なケースといえるでしょう。ただし、「住宅性能表示制度」の普及にともない、不適切な建材・部材等の使用に絡む欠陥は、大幅に改善されてきています。

Check Point９：「住宅品質確保法」の「10年保証」をチェックする

Check Point９：「住宅品質確保法」の「10年保証」をチェックする

　「住宅品質確保法」には、「新築住宅の瑕疵（かし）担保責任に関する特例」「住宅性能表示制度」「住宅専門の紛争処理体制」の３つの大きな柱があります。「住宅性能表示制度」については、「Check Point11」、指定住宅紛争処理機関を活用した「住宅専門の紛争処理体制」は「Check Point14」で紹介します。ここでは、「（住宅の）10年保証」といわれている「新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例」について触れることにしましょう。

　「10年保証」は、工務店、住宅メーカー、分譲・販売会社などの住宅供給者に対して、新築住宅の瑕疵保証を10年間にわたって行うことを義務づける、というものです。

　つまり、新築住宅の取得契約（建築なら工事請負契約、購入なら売買契約）において、住宅供給者が基本的な構造部分について10年間の修補責任が義務づけられる、というわけです。

　建てる（建築工事請負契約）ケースでの「10年保証」の主な内容は、以下のようになっています。

（１） 保証対象は基本構造部分が中心。具体的には、木造軸組工法の場合、基礎、土台、柱、横架材（梁・桁）、斜材などの軸組躯体部分、床、外壁、雨水の侵入する開口部分、小屋組および屋根など。
（２） 欠陥があった場合に建て主が請求できる内容は、補修請求または賠償請求。なお、契約書などで、請求などに関して建て主に不利になるような特約は設定できない。
（３） 瑕疵担保期間（欠陥に関して、建て主が施工業者に請求できる期間）は、完成し、引き渡してから10年間。なお、10年保証は長期保証だが、期間が１〜２年の短期保証が含まれ、その対象は、仕上げのはく離、建具の変形、浴室の水漏れ、設備の不良など。

　基本的な構造部分に関して、「10年保証」が住宅供給者に義務づけられているとはいっても、業者が不誠実だったり倒産したりしてしまうと、保証が受けられないケースが出てきます。そのようなことのないようにするための新しい法律が、「住宅瑕疵担保履行法」です。次の「Check Point10」で詳しく説明しましょう。

Check Point８：欠陥住宅の発生防止に役立つ法律をチェックする

Check Point８：欠陥住宅の発生防止に役立つ法律をチェックする

　欠陥住宅の発生や問題の再発を防ぐために、新築住宅の建設や販売等にかかわる様々な法律が作られています。とくに耐震強度偽装事件を契機に制定・改正された法律が目立ちます。これから新築の戸建てやマンションを取得する人にとって知っておいた方が良い、と思われる重要な法律を紹介しておきましょう。

■欠陥住宅の発生・再発防止策としての主な法律
法律の名称 法律の趣旨 制定・施行時期
住宅の品質確保の促進等に関する法律（略称：住宅品質確保法または住宅 品確法） 「新築住宅の瑕疵（かし）担保責任に関する特例（最低10年間の保証の義務化）」「住宅性能表示制度」「住宅専門の紛争処理体制」の３本柱で良質な住宅を安心して取得できる住宅市場をサポート（Check Point９・11・14参照） 制定：1999年６月
施行：2000年４月
※耐震強度偽装事件（構造計算書偽装問題）発生（05年11月発覚）
宅地建物取引業法の改正および建設業法の改正 欠陥があった場合の保険の加入状況を書面で買い主に説明 するように宅建業者等に対して義務化 施行：06年12月
建築基準法の改正 一定規模以上の建物は専門機関が構造計算書を再チェック 施行：07年６月
建築基準法と建築士法の改正 違法行為の建築士に懲役刑を導入し、併せて罰金の上限を引き上げるなど罰則を強化 施行：07年６月
建築士法の改正 建築士への定期講習の受講の義務づけ 施行：08年11月
建設業法の改正 分譲マンションの工事業務などを一括して下請けに出すこと（いわゆる「丸投げ」）を禁止 施行：08年11月
建築士法の改正 高度な実務能力や専門能力を備えた構造設計一級建築士および設備設計一級建築士の資格制度を創設。併せて一定の建築物に対する法適合チェックを資格者に義務づけ 制定：06年12月
施行：09年５月
特定住宅瑕疵（かし）担保責任の履行の確保等に関する法律（略称：住宅瑕疵担保履行法） 住宅品質確保法に定められている10年の瑕疵担保責任（10年保証）の履行を実現するための裏付けとなる資力の確保（保険加入または保証金供託）を、住宅の売り主や工事請負業者などに義務化する法律（Check Point10参照） 制定：07年５月
施行：09年10月
※〔表中の制定・施行時期について〕単に施行時期のみを記しているのは、主として法の改正によるもの。制定・施行の双方の時期を記しているのは、新法制定あるいは法改正から施行までの時期に開きがあるもの

Check Point７：部材・建材選びをチェックする

Check Point７：部材・建材選びをチェックする

　人体に悪影響を及ぼすような建材などを使ったために新築病といわれる「シックハウス症候群」に悩まされているとか、高齢者がいるにもかかわらずバリアフリー仕様にしなかったために後悔している、といったケースが少なくありません。ここでは、シックハウスの問題を中心にチェックします。

　なお、2003年７月に施行された改正建築基準法では、シックハウス対策にかかわる規制が盛り込まれました。同時に「住宅性能表示制度」における空気環境分野の性能項目の１つである「シックハウス対策」（ホルムアルデヒド対策など）においても、この法律による規制が反映されています。

１．シックハウス症候群って何？
　新築住宅などで、室内空気汚染によって引き起こされる、様々な疾患やアレルギー症状の総称です。その要因として、次の３点が大きく影響しています。第１に、住宅における高気密化および空調機器の普及によって自然換気の行われにくい住宅が増えたこと、第２に、有害物質を含んだ建材などを使うケースがあること、第３に、花粉症をはじめ、アレルギーの原因物質に敏感な体質の人が増えてきたこと、などが挙げられます。

２．なぜシックハウスが問題なの？
頭痛、めまい、ノドの痛み、アトピー性皮膚炎などを引き起こすといわれています。とくに、乳幼児への影響は大きく、重症になりやすいといえます。生活環境を原因とする疾患のため、環境自体を変える必要があります。多額の資金を投入して新築した住宅なのに、住み替えを余儀なくさせられることにもなるのです。

３．建材などの部材の何が問題なの？
有害物質の代表的なものが、ホルムアルデヒド。ホルムアルデヒドは、合板やボード類、壁クロスなどの接着剤に含まれており、新築住宅は新しいだけに建材などから放散される量が多いといえます。しかも、気密性が高いために、自然換気が行われにくく、ホルムアルデヒドが室内に充満することになるのです。

　また、増改築や建て替えのケースで問題になるのが、発ガン性物質のアスベスト（石綿）を廃材として処理する場合です。

　かつて、アスベストを基材とする建材（屋根材・外壁材等）が住宅にかなり多く使われていました。そういった建物を取り壊す際とか、建築廃材として処理する際には、アスベストが飛散し、人体に悪影響を及ぼします。

　そのような場合には、建物周辺の住民の健康に悪影響が及ばないように工事関係者が配慮することはいうまでもありません。そんな建材を使った家に今も住んでいて心配という方もいますが、アスベストは粉じん状にならない限り問題はありません。

４．どんな建材・部材を選べばいいの？
　改正建築基準法で「シックハウス対策」として示された内容は、次の３つに集約されています。対策１が「内装仕上げの制限」、対策２が「換気設備設置の義務付け」、対策３が「天井裏などの制限」、です。

この中で、とくに建材・部材選びと深くかかわっているのが、対策１の「内装仕上げの制限」です。この対策では、例えば、ホルムアルデヒドを発散する建材で木質フローリングの場合、表に示したような制限があります。

　表の中でとくに注目しなければいけないのが、「JIS、JAS等の表示記号」と「内装仕上げの制限」です。JIS、JASなどの表示記号にある「Ｆ☆☆☆☆」（等級３）であれば、制限なしに使えますが、表示記号が「Ｆ☆☆☆」（等級２）の場合には、床面積の２倍までしか使えません。同様に「Ｆ☆☆」（等級１）であれば、さらに使用面積が制限されます。



　なお、対策３の「天井裏などの制限」では、天井裏などから居室へホルムアルデヒドが流入するのを防ぐ措置が決められています。例えば、使う建材は「Ｆ☆☆☆」の等級２以上（上表参照）とするとか、気密層または通気止めを設けて、天井裏などと居室とを区画する、換気設備を加えて天井裏なども換気できるものとする、などです。

５．換気について考える
　住まいの高気密・高断熱化は、地球資源と環境を守るという省エネルギーの考えからきています。それ自体は、今後とも大いに推進すべきテーマですが、そこには大きな落とし穴があります。それは、自然換気の行われにくい住宅になったため、室内空気汚染の影響が大きく広がったことです。

　換気によって空気を入れ換えることは、室内の汚れた空気と一緒に、たまった熱を排出することになります。つまり、省エネルギー化とは逆行するため、これをうまく解決する必要があります。

６．高気密・高断熱化住宅の換気対策
　室内にたまった熱をほとんど逃がさないで換気できるのが、全熱交換型換気設備です。その仕組みは、汚れた空気を排出する際に熱のみを効率良く吸収する装置を換気設備に組み込ませ、新鮮な外気を取り入れるときに、装置にためた熱を一緒に室内に送り込む、というものです。

　こういった熱交換型の換気設備を取り付けることで、高気密・高断熱化による省エネ性を損なわずに、室内の汚れた空気を新鮮な空気に入れ換えることができます。

　高気密・高断熱化した住まいでは、常時、換気できるようにすることがポイントです。計画換気システムとか、24時間換気システムなどといわれていますが、それに全熱交換型の換気設備を組み合わせると良いでしょう。ただし、全熱交換型でなくても、あまり省エネ効果を落とさずに換気できるタイプもあります。いずれにしても、居住環境を良好な状態に保つためには、換気は不可欠です。

　なお、改正建築基準法に基づく「シックハウス対策」では、原則として、すべての建築物に機械換気設備の設置を義務づけています。24時間換気システムはもちろん機械換気設備であり、換気回数0.5回／hになるように定められています（つまり、１時間で部屋の空気の半分以上が入れ替わるようにする）。

Check Point６：欠陥住宅に至らない良好な土地を選ぶ

Check Point６：欠陥住宅に至らない良好な土地を選ぶ

　土地（敷地）には、様々な面で良好なものもあれば、一部不良、あるいはほとんどの面で不良、といったものがあり、千差万別です。良好な土地に建てる住宅については、土地を原因とする欠陥住宅に至る要因はありません。そこで、土地選びでは、どんなことをチェックすればいいか、そのポイントを挙げてみましょう。

１．地質： 砂地や湿地は、絶対避ける。
２．地形： 変形敷地や細長い敷地は、プランや建て方を工夫する。
３．傾斜・勾配： 急傾斜地は、避けた方が無難。建てる場合は、プランや建て方を工夫し、基礎を強化する。
４．高低差： プランの工夫によって、高低差をうまく活用する。
５．道路幅員： 幅員が４メートル以下であれば、避けた方が良い。ただし、ほかの条件が良好なら、プランや建て方の工夫で解決する。
６．地盤： 表面的には状態がわからないので、専門家に調査を依頼する。
７．造成状態： 切り土なら問題はないが、盛り土の場合には、擁壁（ようへき）の強化状態をチェック。埋立地の場合には、田の埋め立てなら基礎を強化し、沼や池を埋め立てたところは絶対に避ける。
８．水はけ状態： 雨上がりにチェックすると、状態がよくわかる。併せて、排水溝の状態をチェックする。
９．環境状態： 工場からのばい煙、道路等からの騒音など、悪環境のところは、絶対に避ける。
10．隣家との関係： プランや建て方の工夫で解決する。

　この中で、「絶対に避ける」と指摘した土地を選ぶべきではありません。また、条件付きで選んでも良いとする土地については、基礎をはじめとする躯体（くたい）部分をより強化するなど、適切な措置を講じなければ、欠陥住宅に至ります。

それを避けるためには、建築の専門家である設計事務所の知恵を借りるのも１つの方法です。設計によって、土地の悪条件を克服するプランをつくることが、監理によって、施工面で生じる欠陥を防ぐことが可能です。

　また、「地盤保証制度」の活用も考えられます。この制度は、地盤の悪さを原因とする不同沈下によって生じた住宅の損害に対して、様々な形で保証する、というものです。インターネット上で「地盤保証制度」をキーワードに検索すると、多様な機関が対応していることがわかります。

　住宅の新築を依頼する施工業者がそういった機関とどんな形で提携しているのか、あるいは「地盤保証制度」に対して業者がどう対応しているのか、などを確認しておくと良いでしょう。