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Check Point15：番外編／欠陥マンションを購入しないためのポイント

Check Point15：番外編／欠陥マンションを購入しないためのポイント

　「Check Point１」〜「Check Point７」では、住宅の新築ケースあるいは戸建て住宅の購入ケースでの欠陥防止策を紹介してきました。最後の「番外編」では、新築マンションの購入ケースに関して欠陥物件を購入しないための重要ポイントを挙げておくことにしましょう。

〔ポイント１〕急成長の販売・分譲会社には要注意
　社歴の浅い会社で、業績を急に伸ばしているようなところは、注意する必要があるでしょう。中には、急成長の要因を“コストダウンの結果”と言う会社もありますが、この言葉が要注意なのです。

　建築コストは、そうたやすくダウンさせることができない性格を持っています。それは、安全性・耐久性・耐震性を維持するためには、一定レベル以上のコストをかける必要があるからです。つまり、“安かろう”は“悪かろう”に直結する恐れがあるのです。

　廉価販売で急成長している場合には、“安かろう、悪かろう”といった背景がある、と思った方が良さそうです。

〔ポイント２〕建物全体の構造にかかわる図面のコピーをもらう
　マンションを購入する場合、住戸の間取りや仕様を中心にチェックするケースがほとんどです。パンフレットなどもそれらを中心に紹介していますが、耐震強度偽装事件を機に、建物全体の構造にかかわる図面などもチェックする必要がありそうです。

　むろん、構造などの図面チェックは素人には無理ですが、図面のコピーをもらうこと自体に意味があります。もしもコピーの提出を拒むような販売会社なら、“何か裏がある”と思って良さそうです。

　図面のコピーを受け取っても、図面に問題がないかどうか、さらに図面通りに施工されたかどうかをチェックすることは、かなり難しいことです。建築の専門家に、図面と共に現物をチェックしてもらうようにすれば、ほぼ“問題なし”といえるでしょう。

〔ポイント３〕住宅性能評価書を取得しているかをチェック
　「Check Point11」で住宅性能表示制度について触れていますが、新築マンションでもこの制度を採用している物件があります。この制度は、販売会社などの売り主の申請に基づいて、国土交通大臣が指定した住宅性能評価機関が住宅の性能を評価し、その結果を表示するものです。

　具体的には、設計図書作成段階の評価結果「設計住宅性能評価書」と、施工・完成段階の評価結果「建設住宅性能評価書」とあり、これらの評価書を取得している物件であれば、おそらく間違いはありません。

　新築マンションの場合、購入者が工事の段階を一貫して見学チェックすることは危険が伴うということもあって困難です。

　ただし、耐震強度偽装事件が発覚して以降、販売会社の中には、躯体・構造などにかかわる工事の段階から、現場見学（説明）会を催すところや、工事の段階をビデオや写真などで購入予定者に公開しているところも出てきています。

　購入するしないにかかわらず、どのようにしてマンションがつくられるのか、その一端を知って勉強しておくことも大切だといえるでしょう。

Check Point14：トラブル発生！ 上手に解決する道を探る

Check Point14：トラブル発生！ 上手に解決する道を探る

　欠陥住宅にかかわるテーマを様々な角度からチェックしましたが、そのまとめとして、建て主と施工業者あるいは設計者との間でトラブルが発生した場合、どのように解決するかをチェックしましょう。

　以下に、トラブル解消・解決策のいくつかを紹介します。しかし、慎重に業者を選ぶ、きちんとした契約書を交わす、住宅性能保証制度などを利用する、といったことによって、トラブルを招かないようにすることが、最も効果的な「転ばぬ先のつえ」になるハズです。

トラブル解消法１　第三者機関の契約書を使う
　欠陥住宅にかかわる業者とのトラブルで意外に多いのが、初歩的なチェックの甘さによるもの。例えば、施工業者主導で工事請負契約を結んだために、トラブルに発展したケースです。むろん契約約款も添付されていないため、解決の糸口になるルールがありません。

　契約にかかわるポイントとしては、以下の点が挙げられます。

１． 契約書は、第三者機関の作成した書式のものを利用する。日本建築学会や日本建築家協会、建築業協会などの建設の関係団体が協議してマニュアル化した、民間連合協定契約書ならびに契約約款などがある。
２． 契約書に添付する契約約款は、絶対に必要。契約約款も同様に、第三者機関のものを利用すること。住宅メーカーの場合には、メーカー独自の契約書ならびに契約約款があるが、民間連合協定の約款と見比べながらチェックし、建て主に不利になる要素があれば、問いただすようにする。
３． 民間連合協定などの契約約款には、別書類として「建設工事紛争審査会」による仲裁合意書が添付されており、工事請負契約時に、その合意書にも合意の旨の印鑑を押してもらう。

トラブル解消法２　双方の話し合いで自主的に解決
　理想的なトラブル解決策としては、双方が話し合いで解決することが一番です。互いに金銭が絡むだけに、話し合いが平行線に終わることも考えられますが、粘り強く話し合うしかないでしょう。相手の業者が話し合いに応じないときには、不誠実であることの証拠を何らかの形で押さえておく必要があります。後日、それが役立ちます。

　何度話し合っても平行線になるとか、相手が話し合いに応じない場合には、法律や建築の専門家に相談するか、公的機関などの第三者機関にトラブルを持ち込むことで、解決の道が開かれるでしょう。

トラブル解消法３　公的機関などに相談する
　地方公共団体（都道府県あるいは市町村）には、住宅相談窓口があるはずです。国の機関の国民生活センターなどでも、相談によって様々な解決策をアドバイスしてくれます。

　また、より専門的な立場からアドバイスがもらえる相談先としては、建築士会の相談窓口（設計・監理を専門に手掛ける建築士の組織で、各都道府県単位で組織化）、弁護士会の法律相談窓口（都道府県単位で組織化）などがあります。

トラブル解消法４　第三者に調停を依頼する
　第三者としては、弁護士、建築士などが考えられますが、実際にどういう形で調停などを行ってくれるか、それぞれの相談先で確認しましょう。調停を依頼する場合には、それなりの費用がかかります。どのくらいの費用になるのかも、確認しておくべきです。

　調停などを行う場合には、相手方（この場合は業者）の承認する第三者であることが前提です。弁護士の場合、様々な法的手段で対応するため、相手の業者も話し合いに応じるケースが多いといえます。それでも解決の道が開かれないときには、弁護士に訴訟の手続きをとってもらうか、別の機関（建設工事紛争審査会）に持ち込む方法などが考えられます。

　また、「住宅性能表示制度」を利用して住宅を取得した場合には、トラブル解消のための独自の機関を活用することになります。全国の単位弁護士会による「指定住宅紛争処理機関」がそれで、「住宅性能表示制度」に基づく評価住宅の請負契約または売買契約に関する紛争の処理（あっせん・調停・仲裁）を行っています。

トラブル解消法５　建設工事紛争審査会に持ち込む
　トラブル解決の最終的な手段として、契約書（民間連合協定などの書式の場合）に定められた、建設業法による「建設工事紛争審査会」のあっせん、または調停によって解決を図ることになります。

　この段階でも、当事者の双方または一方が解決の見込みがないと認めたとき、もしくは審査会があっせんまたは調停を打ち切ったときには、契約時に交わされた仲裁合意書に基づいて審査会が仲裁を行い、審査結果を提示することになります。

トラブル解消法６　10年保証の内容のトラブル
　例えば、（財）住宅保証機構の住宅性能保証制度では、10年保証の体制が整備されていて、その一貫として「保証事故審査会」が設けられています。

　保証住宅の保証者である登録業者と、被保証者の建て主との間で、保証書記載の保証責任について意見が異なる場合、当事者の申請によって、法律や建築の専門家で構成される「保証事故審査会」の審査を受けることができる仕組みです。つまり、保証書にかかわるトラブルを解決する道が開かれている、ということです。

Check Point13：「住宅完成保証制度」の内容をチェックする

Check Point13：「住宅完成保証制度」の内容をチェックする

　「住宅完成保証制度」は、施工業者の倒産などの理由で工事が中止になるのを防ぐために設けられた制度です。この制度は、住宅品確法などの法律に基づく制度ではありませんが、住宅を確実に完成させるための保険のようなものです。

　具体的には、施工業者が（財）住宅保証機構などの機関に制度の利用を登録していれば、工事の途中でその業者が倒産等によって工事の継続ができなくなった場合に、建て主（注文主）に保証金が支払われるか、別の代替え施工業者が工事を続行してくれる、というものです。

　保証を受けるための手順を含めた流れは、以下のようになります（(財)住宅保証機構の場合。それ以外の保証機関もしくは住宅完成保証会社もこれにほぼ準じる）。

１． 住宅完成保証制度の保証を受けることを条件に、登録業者に工事を発注。業者が未登録の場合には、工事請負契約までに登録するように依頼する。
２． 登録業者から、住宅完成保証契約約款および住宅完成保証のしおりをもらい、この制度の説明を受ける。
３． 保証タイプ（※）、保証限度額、保証割合、保証期間を確認する。
４． 指定の工事請負契約書に基づいて、工事請負契約を締結。
５． 登録業者は、工事完成のための保証委託契約を機構に申請。
６． 保証委託契約の申請が承認されると、機構との間で保証委託契約が成立。
７． 機構から保証書が発行されたら、登録業者は工事を開始する。
８． 工事を担当していた登録業者の倒産などにより工事が中止された場合、発注者である建て主は、機構に対して事故の状況を連絡し、対応策を相談する。
９． 機構によって、代替え履行に向けての保証手続きが開始される。同時に、代替え履行の施工業者が選定される。
10． 建て主は、代替え履行業者に残工事を発注する。
11． 代替え履行業者が残工事に着手する。

※ 　ＡとＢの２つのタイプかある。Ａタイプは住宅の未完成部分を代替え履行業者が工事をした場合、工事の引き継ぎによって増えた費用を、代替え前の請負金額の20％を限度額として保証。ＢタイプはＡタイプの保証に加え、前払い金と出来高に差額が生じた場合の損害を保証するというもの

Check Point12：「住宅性能保証制度」の内容をチェックする

Check Point12：「住宅性能保証制度」の内容をチェックする

　「住宅性能保証制度」は、「住宅性能表示制度」のように住宅品質確保法などの法律に基づいて作られた制度ではありません。(財)住宅保証機構などの登録住宅性能評価機関が運営する制度で、利用するかしないかは任意です。ただし、利用する利点もあります。例えば住宅保証機構の場合、以下のような利点あるいは特徴を備えています。

（１） 法律で定められている10年保証をカバーする「長期保証」と、最長２年の間の瑕疵発生に対する「短期保証」にも対応。
（２） 制度を利用する登録事業者の10年保証は保険等で裏付けられており、多額の補修費用がかかる保証事故が発生した場合でも、確実に保証を受けられる仕組みになっている。
（３） 保証期間中に登録事業者が倒産しても、10年間の長期保証（構造耐力上主要な部分が対象）について補修費用から免責金額の10万円を除いた額の95％が保険金等として住宅取得者に支払われるので安心。
（４） 法律では第三者に転売すると保証は受けられないが、この制度では登録事業者の承諾のもと、次の所有者に対して残りの期間の保証が引き継がれる。
（５） （２）（３）で記載した"保険"は、「住宅瑕疵担保履行法」に基づく住宅瑕疵担保責任保険「まもりすまい保険」として機能。併せて機構も国土交通大臣によって保険法人に指定されている。
（６） 住宅の品質や性能を保持するための独自の「設計施工基準」（技術基準）を設定。同時に、重要な部分について建築中に保険の付保に必要な現場審査（※）を実施。
（７） 制度の適用対象は戸建て・共同住宅にかかわらず新築住宅で、持ち家や賃貸住宅を建てるケースまたは購入するケースに適用。
（８） 「まもりすまい保険」と完成保証（「 Check Point13」参照）とのセットで利用すると、トータルに保証でき、安心感もよりアップ。

※　現場審査は機構独自のもの（建築基準法で定められた中間・完了検査および建築士法に定められた工事監理とは異なる）

以上が「住宅性能保証制度」の主な内容です。

Check Point11：「住宅性能表示制度」の内容をチェックする

Check Point11：「住宅性能表示制度」の内容をチェックする

　「住宅性能表示制度」は、住宅品質確保法の大きな柱の１つです。この制度の利用は任意ですが、建て主が希望すれば、表示のための評価を受けることができ、「設計住宅性能評価書」や「建設住宅性能評価書」によって、建てる住宅、あるいは建てた住宅の様々な性能が具体的に示されます。

　制度を利用することで、欠陥住宅の防止にも役立つ、以下のようなメリットが生まれます。

（１） 設計や工事に入る前の打ち合わせ時において、10分野（※）におよぶ性能を等級や数値で推定することができるため、要求や希望を施工業者などに伝えやすい（例えば、地震などに対する強度を最重視したい場合には、最上位の等級３を希望する、など）。
（２） 住宅の性能が同じ基準で評価されるので、各性能について比較でき、例えばメーカー住宅の商品を選ぶ際の判断材料になる。
（３） 外見からでは判断できない建物の性能の違いが、専門知識がなくても分かりやすく理解できる。
（４） 国土交通大臣の登録を受けた登録住宅性能評価機関の評価員（建築・設計の専門家）が評価し、しかも、設計段階と建設工事・完成段階の２段階チェックなので安心。
（５） 建設住宅性能評価を受けると、万一トラブルが起きても、「指定住宅紛争処理機関」が迅速かつ公正に対応してくれるので安心。
（６） 「建設住宅性能評価書」が交付された住宅に対して、住宅ローンの優遇措置や地震に対する強度に応じた地震保険料の割引などが受けられる。

※　構造の安定、火災時の安全、劣化の軽減、維持・変更への配慮、温熱環境、空気環境、光・視環境、音環境、高齢者等への配慮、防犯、の10分野

　なお、性能評価を受けて評価書を作成してもらうためには、登録住宅性能評価機関に一定の評価料（評価機関や評価内容などによって差がある）を支払わなければいけません。