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Check Point10：新しい法律「住宅瑕疵（かし）担保履行法」の内容をチェックする

Check Point10：新しい法律「住宅瑕疵（かし）担保履行法」の内容をチェックする

●どんな法律なの？
　「住宅瑕疵（かし）担保履行法」の正式な名称は、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。“特定住宅”というのは、2009年10月１日以降に建て主（建築の場合）または購入者（売買の場合）に引き渡される新築住宅を指します。新築の戸建てや分譲マンション、賃貸住宅などが対象です。完成から１年が過ぎたり、誰かが住んだ後に転売されたりした物件は新築とはいえないので対象外になります。

　また、“瑕疵担保責任の履行の確保等”というのは、住宅品質確保法の「10年保証」の内容を受けての言葉です。“瑕疵担保責任”は、住宅供給者（施工業者や分譲・販売会社など）に対する10年間の瑕疵担保責任（いわゆる「10年保証」）のことで、住宅品質確保法では、「10年保証」を義務づけています。

　しかし、05年に発覚した耐震強度偽装事件で、売り主であるマンション分譲会社が倒産したため、義務の履行が不可能になり、これを受けて、“履行の確保等に関する法律”が定められたわけです。

●住宅の取得者はどんな形で保護されるの？
　“履行の確保”、それは「10年保証」を履行するための“資力の確保”です。“資力確保”の方法として、「住宅瑕疵担保履行法」では、住宅供給者（売り主または請負人）に対して、（ａ）「住宅建設瑕疵担保保証金等の供託」または（ｂ）「住宅瑕疵担保責任保険契約の締結」のどちらかを確保することを義務づけています。

　住宅供給者は、買い主または発注者に対して瑕疵担保責任を確実に履行できるようにするために、「保証金の供託」または「保険への加入」が法律によって義務づけられている、というわけです。万が一、倒産などにより瑕疵の補修等ができなくなった場合でも、「保証金の還付」または「保険金」によって必要な費用が支払われることになります。

●なぜ、成立（制定）時期に対して実施（施行）の時期が遅れるの？
　「Check Point８」の表中に記したように、この法律が制定されたのは07年５月30日です。一方、施行の時期は資力確保が義務づけられる引き渡し時で09年 10月１日以降となります。およそ２年半の期間があるわけですが、それは「保証金の供託」や「保険への加入」のための準備期間です。

　特に「保険への加入」を利用する場合、建築中の現場審査等が求められるなど、着工前から手続き（保険の申し込みなど）をする必要があります。こういった理由から、法が施行される相当前から義務化への対応が求められた、というわけです。

●住宅取得（予定）者はどんなことを注意すればいいの？
　建築のケースでは、建築工事請負契約を施工業者（請負人）との間で結びます。その際、瑕疵担保責任（10年保証）の内容とともに、その履行に関する事柄も契約に盛り込んでおく必要があります。

　履行に関する事柄とは、

（ａ） "資力の確保"の方法が「供託方式」なのか「保険方式」なのか
（ｂ） 「供託方式」であれば保証金の供託についての説明および書面への記載がなされているか、また、「保険方式」では住宅供給者が国土交通大臣指定の保険法人との間で保険契約がなされていることが書面に記載されているか
（ｃ） 引き渡し日がいつなのか（10月１日以降の引き渡し物件には供託か保険化が義務づけに）

などです。

　以上、「住宅瑕疵担保履行法」のアウトラインを紹介しましたが、新しい法律だけに分かりにくい点も多々あります。

　詳しく知りたい方は、（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターのホームページ（http://www.chord.or.jp/)トップ上段の「住宅紛争処理支援」−「住宅瑕疵担保責任保険とは」−「消費者向けパンフレット」を順次クリックすれば、「よくわかる新法解説ガイド『住宅瑕疵担保履行法』」（監修：国土交通省／発行：住宅リフォーム・紛争処理支援センター）のＰＤＦ文書をダウンロードすることができます。

Check Point９：「住宅品質確保法」の「10年保証」をチェックする

Check Point９：「住宅品質確保法」の「10年保証」をチェックする

　「住宅品質確保法」には、「新築住宅の瑕疵（かし）担保責任に関する特例」「住宅性能表示制度」「住宅専門の紛争処理体制」の３つの大きな柱があります。「住宅性能表示制度」については、「Check Point11」、指定住宅紛争処理機関を活用した「住宅専門の紛争処理体制」は「Check Point14」で紹介します。ここでは、「（住宅の）10年保証」といわれている「新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例」について触れることにしましょう。

　「10年保証」は、工務店、住宅メーカー、分譲・販売会社などの住宅供給者に対して、新築住宅の瑕疵保証を10年間にわたって行うことを義務づける、というものです。

　つまり、新築住宅の取得契約（建築なら工事請負契約、購入なら売買契約）において、住宅供給者が基本的な構造部分について10年間の修補責任が義務づけられる、というわけです。

　建てる（建築工事請負契約）ケースでの「10年保証」の主な内容は、以下のようになっています。

（１） 保証対象は基本構造部分が中心。具体的には、木造軸組工法の場合、基礎、土台、柱、横架材（梁・桁）、斜材などの軸組躯体部分、床、外壁、雨水の侵入する開口部分、小屋組および屋根など。
（２） 欠陥があった場合に建て主が請求できる内容は、補修請求または賠償請求。なお、契約書などで、請求などに関して建て主に不利になるような特約は設定できない。
（３） 瑕疵担保期間（欠陥に関して、建て主が施工業者に請求できる期間）は、完成し、引き渡してから10年間。なお、10年保証は長期保証だが、期間が１〜２年の短期保証が含まれ、その対象は、仕上げのはく離、建具の変形、浴室の水漏れ、設備の不良など。

　基本的な構造部分に関して、「10年保証」が住宅供給者に義務づけられているとはいっても、業者が不誠実だったり倒産したりしてしまうと、保証が受けられないケースが出てきます。そのようなことのないようにするための新しい法律が、「住宅瑕疵担保履行法」です。次の「Check Point10」で詳しく説明しましょう。

Check Point８：「住宅性能表示制度」の内容をチェックする

Check Point８：「住宅性能表示制度」の内容をチェックする

　「瑕疵（かし）保証（瑕疵担保期間の10年の義務化）」とともに、住宅品確法の大きな柱になっているのが、「住宅性能表示制度」です。この制度の利用は任意ですが、建て主が希望すれば、表示のための評価を受けることができ、「設計住宅性能評価書」や「建設住宅性能評価書」によって、建てる住宅、あるいは建てた住宅のさまざまな性能が具体的に示されます。

　前述のように、この制度を利用するかしないかは任意ですが、利用することで、以下のようなメリットが生まれます。

(1）設計や工事に入る前の打ち合わせ時において、９分野におよぶ性能を等級や数値で推定することができるため、要求や希望を施工業者などに伝えやすい（例えば、地震などに対する強度を最重視したい場合には、最上位の等級３を希望する、など）。

(2)住宅の性能が同じ基準で評価されるので、各性能について比較でき、例えばメーカー住宅の商品を選ぶ際の判断材料になる。

(3)外見からでは判断できない建物の性能の違いが、専門知識がなくても分かりやすく理解できる。

(4)国土交通大臣から指定された第三者機関（指定住宅性能評価機関）の評価員（建築・設計の専門家）が評価し、しかも、設計段階と建設工事・完成段階の２段階チェックなので安心。

(5)建設住宅性能評価を受けると、万一、トラブルが起きても「指定住宅紛争処理機関」が、迅速かつ公正に対応してくれるので安心。

(6)「建設住宅性能評価書」が交付された住宅に対して、住宅ローンの優遇措置が受けられたり、地震に対する強度に応じた地震保険料の割引などがある。

　なお、性能評価を受けて評価書を作成してもらうためには、「指定住宅性能評価機関」に一定の評価料（評価機関や評価内容などによって差がある）を支払わなければいけません。

Check Point７：「住宅性能保証制度」の内容をチェックする

Check Point７：「住宅性能保証制度」の内容をチェックする

　住宅品確法に基づく「瑕疵（かし）保証（瑕疵担保期間の10年の義務化）」によって、2000年４月から住宅供給者（工務店、住宅メーカー、分譲会社など）に対して、新築住宅の瑕疵保証を10年間にわたって行うことが義務づけられました。その内容と保証を受けるポイントを挙げてみましょう。

●10年保証の内容
　１．保証対象は基本構造部分。具体的には、木造軸組工法の場合、基礎、土台、柱、梁などの軸組躯体部分、床、壁、小屋組および屋根など。

　２．欠陥があった場合に、建て主が請求できる内容は、補修請求または賠償請求。なお、契約書などで、請求などに関して建て主に不利になるような特約は設定できない。

　３．瑕疵担保期間（欠陥に関して、建て主が施工業者に請求できる期間）は、完成し、引き渡してから10年間。なお、10年保証は長期保証だが、期間が１─２年の短期保証が含まれ、その対象は、仕上げのはく離、建具の変形、浴室の水漏れ、設備の不良など。

　基本的な構造部分に関して、10年保証が施工業者に義務づけられているとはいっても、業者が不誠実だったり倒産してしまうと、保証が受けられないケースが出てきます。そんなことのないように、住宅品確法などの法律に基づかない制度として整備されているのが、(財)住宅保証機構などの住宅瑕疵保証機関や住宅保証会社が運営する「住宅性能保証制度」。以下、その内容を紹介しておきましょう。

●確実に瑕疵保証を受けるためのポイント
　１．施工業者が、保証をバックアップする（財）住宅保証機構などの住宅瑕疵保証機関や住宅保証会社に登録しているかどうかを確認する。登録業者であれば、万一、10年間の保証期間中に倒産しても、保証の対象となる個所の補修費用から免責金額を除いた額の80％が保険金として支払われる。

　２．登録業者であることを確認したら、その業者に住宅瑕疵保証機関などの10年保証住宅とする旨を依頼する。後の手続きは、すべて業者が対応してくれる。

　３．登録申請を行ったかどうかを確認。業者は、建て主から10年保証住宅の依頼があれば、その住宅を住宅瑕疵保証機関などに登録しなければならない。

　４．設計が住宅瑕疵保証機関などの設計施工基準を満たしているかを確認する。基準を満たしていれば着工。

　５．基準に沿って施工されているかを確認するために、住宅瑕疵保証機関などが専門の検査員による「現場審査」を実施。基礎工事の鉄筋配筋工事が終わった時期と、屋根工事完了時の２回行われ、建て主もその審査に立ち会うと勉強になる。

　６．現場審査に合格し、住宅登録が完了。

　７．住宅の引き渡し時に、建て主に10年保証住宅の保証書が渡される。その内容を確認する。

Check Point６：欠陥住宅に至らない良好な土地を選ぶ

Check Point６：欠陥住宅に至らない良好な土地を選ぶ

　土地（敷地）には、様々な面で良好なものもあれば、一部不良、あるいはほとんどの面で不良、といったものがあり、千差万別です。良好な土地に建てる住宅については、土地を原因とする欠陥住宅に至る要因はありません。そこで、土地選びでは、どんなことをチェックすればいいか、そのポイントを挙げてみましょう。

１．地質： 砂地や湿地は、絶対避ける。
２．地形： 変形敷地や細長い敷地は、プランや建て方を工夫する。
３．傾斜・勾配： 急傾斜地は、避けた方が無難。建てる場合は、プランや建て方を工夫し、基礎を強化する。
４．高低差： プランの工夫によって、高低差をうまく活用する。
５．道路幅員： 幅員が４メートル以下であれば、避けた方が良い。ただし、ほかの条件が良好なら、プランや建て方の工夫で解決する。
６．地盤： 表面的には状態がわからないので、専門家に調査を依頼する。
７．造成状態： 切り土なら問題はないが、盛り土の場合には、擁壁（ようへき）の強化状態をチェック。埋立地の場合には、田の埋め立てなら基礎を強化し、沼や池を埋め立てたところは絶対に避ける。
８．水はけ状態： 雨上がりにチェックすると、状態がよくわかる。併せて、排水溝の状態をチェックする。
９．環境状態： 工場からのばい煙、道路等からの騒音など、悪環境のところは、絶対に避ける。
10．隣家との関係： プランや建て方の工夫で解決する。

　この中で、「絶対に避ける」と指摘した土地を選ぶべきではありません。また、条件付きで選んでも良いとする土地については、基礎をはじめとする躯体（くたい）部分をより強化するなど、適切な措置を講じなければ、欠陥住宅に至ります。

それを避けるためには、建築の専門家である設計事務所の知恵を借りるのも１つの方法です。設計によって、土地の悪条件を克服するプランをつくることが、監理によって、施工面で生じる欠陥を防ぐことが可能です。

　また、「地盤保証制度」の活用も考えられます。この制度は、地盤の悪さを原因とする不同沈下によって生じた住宅の損害に対して、様々な形で保証する、というものです。インターネット上で「地盤保証制度」をキーワードに検索すると、多様な機関が対応していることがわかります。

　住宅の新築を依頼する施工業者がそういった機関とどんな形で提携しているのか、あるいは「地盤保証制度」に対して業者がどう対応しているのか、などを確認しておくと良いでしょう。