住まい健康お助け隊 WEB.住宅屋!

９月の「フラット35」、金利低下

９月の「フラット35」、金利低下

　住宅金融支援機構は２日、民間金融機関と提携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の９月の適用金利を発表した。返済期間が21年以上の場合、取扱金融機関のうち最低金利は年2.69％だった。同20年以下の場合、最低金利は年2.49％。いずれも前月より0.07％下がった。金利低下は４カ月連続となる。
日経より転載

住宅ローン賢く借り換え 景気低迷、伸びない収入…

住宅ローン賢く借り換え
景気低迷、伸びない収入…

　景気低迷で収入が伸び悩む中、より有利な返済条件を求めて、住宅ローンの借り換えを検討する人が増えている。不動産コンサルティング会社「ハイアス＆カンパニー」の住宅ローンアドバイザーの川瀬太志さんの助言をもとに留意点をまとめた。（経済部　金田浩幸）

　住宅ローンを借り換えるのは、過去に組んだローンより低い金利の商品に乗り換えて総支払額を抑えたり、変動金利から長期固定金利に変更して将来の金利上昇に備えるためだ。

　金利を固定から変動に変えると、目先の金利は低くても、将来、金利が上昇すれば、総支払額が増える可能性がある。一方で、変動から固定に切り替える場合は、変動よりも高い金利が設定されて月々の支払額が増えることがある。

　川瀬さんは「私が相談を受けた場合は、銀行などのキャンペーンを利用して、１０年程度の固定金利を薦めています。１０年後に金利が上昇していることも考えられます。金利が固定されている間に繰り上げ返済で元本を減らしておくべきでしょう」と話す。

　最近は収入が減少する借り手が増え、毎月の支払額を抑えるために借り換えるケースが目に付くという。借り換えを検討する際には、「まず現在の借入先に相談する」（川瀬さん）ことが鉄則だ。金融機関が返済期間の延長などに応じるケースもあり、当面の返済額を減らせるからだ。ただ、返済期間が延びれば、総支払額は増えることを頭に入れておかなければならない。

　別の金融機関の商品に乗り換える際、最近の収入が減っていたり、転職して間もなかったりする場合は、信用力が低下するため、借りられない場合もある。

　また、借り換えには、事務手数料や保証料などの費用が必要なことも考慮しなければならない。川瀬さんは「借り換えに伴う諸費用は、条件次第で１００万円を超えることもある。借り換えのメリット、デメリットを考慮して総合的に判断してほしい」とアドバイスしている。
（2009年8月27日 読売新聞）より転載

フラット５０の適用金利を発表

フラット５０の適用金利を発表

　住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は５日、今月４日から新たに取り扱いを始めた最長５０年の長期固定ローン「フラット５０」の６月の適用金利を発表した。

　金利は取扱金融機関によって異なり、最低は３．５１％で最高は３．９６％だった。
（2009年6月8日 読売新聞）より転載

住宅ローン繰上返済に潜む「リスク」

住宅ローン繰上返済に潜む「リスク」

　「長期固定＋繰り上げ返済」式は、住宅ローンの「王道」のように語られがちだ。切り詰めた家計の中から、地道に繰り上げ分を捻出している家庭も少なくない。だが、『今こそ見直せ！住宅ローン』（週刊住宅新聞社刊）を書いたトータルライフコンサルタントの池上秀司さんは「ローン返済の“定説”は必ずしも返済側にメリットが大きいとは言えない」と打ち明ける。

　〈〈トータルライフコンサルタントの池上秀司さん〉〉テレビや雑誌によく登場する経済評論家やファイナンシャルプランナーは住宅購入を検討中の個人宅にお邪魔して、住宅ローン返済プランを一緒に練るような仕事はしていない人が多いでしょう。そう思う理由は、常に現場でリアルなプラン作りを日々重ねている私にとっては、彼らの説明に現実味を感じないからです。でも、このリアルなプラン作りを日々、重ねていないと、現実味のある説明はしにくいのではないでしょうか。しかし、現実にはこうした職人仕事のような現場のプロはあまりメディアに登場する機会がありません。その結果、現場の感覚では首を傾げるような「住宅ローンの常識」がまかり通っているように見えます。

　サブプライムローン問題が深刻化して以降は、旧住宅金融公庫の段階金利をサブプライムローンと一緒くたにした、筋違いの論評すらお目見えしています。当然、両者は全然別物なのですが、「住宅ローン破綻者が続々出る」といった見出しが雑誌の表紙に躍ることも珍しくありません。

　約10年前に旧住宅金融公庫から借り入れを受けた人は当初10年間を年２％台の金利で借りられました。今はその頃のローン金利見直し時期にさしかかっています。年４％程度の金利が適用されることになる人には不安感があるかも知れませんが、過剰反応するには及びません。むしろ、今は35年固定が年３％程度で借りられる時代ですので、どのローンに借り換えてもメリットありという借り手に有利な環境です。20年固定に乗り換えた例を本書で紹介していますが、毎月の返済額は約１万4000円軽くできる計算になりました。この時期に借りた人は借り換えを検討するメリットがありそうです。

　10年も前から同じような説明を続けている人もいます。ローンを取り巻く環境がこれだけ変化しているのに、借り手にメリットのある選択肢が変化しないわけがありません。昔の常識を信じ込んでいると、かえって損をしかねないのです。

　実は、住宅ローンで重要なのは金利ではなく利息であり、利息を考えるに当たっては、残高の推移を把握することが大切です。金利は誰もコントロールすることはできませんが、残高のコントロールは自分でできるからです。

　私は住宅展示場でローン相談を受けています。逃げも隠れもできない場ですから、日々が真剣勝負です。年間に200件程度の相談をこなしていますから、大抵のケースは経験しています。プランをまとめるだけではなく、住宅メーカーの営業担当者や、金融機関のローン担当者とやりとりして、さらに現実的な組み立てに関わることもあります。

　住宅ローンを遠巻きに見ている「評論家」ではなく、食の世界に例えれば、料理人そのものです。自前で開発した住宅ローン試算ツールや、説明の手順などの調理道具も磨きを掛けてあります。また、私は生命保険会社出身で、運用商品も販売していましたから、異なる幅広い金融商品の現場を経験してきました。その私の目から見て、「長期固定＋繰り上げ返済」式は必ずしも合理的な判断とは感じられません。
日経より転載

民間金融機関の住宅ローン損失１００％保証…政府・与党方針

民間金融機関の住宅ローン損失１００％保証…政府・与党方針

　政府・与党は７日、追加景気対策として、民間金融機関の住宅ローンに１００％の公的保証をつける制度を導入する方針を固めた。

　貸し倒れによる損失が、貸し手の金融機関に及ばない仕組みをつくり、融資しやすくする。景気悪化で将来の収入が不透明になる中、住宅購入者にとっては、これまでよりローンが借りやすくなる。

　現在は、貸し倒れ発生時には、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が「住宅融資保険」で、ローン残高の９０％を穴埋めする制度があるが、１００％に高める。保険を利用しているのは、自前の保証会社を持たない地方銀行や信用金庫などが中心で、長期の返済期間中の損失リスクがなくなる。

　肩代わりする機構の財務基盤を強化するため、政府が追加出資を行う。財政措置を２００９年度補正予算案に盛り込む方向だ。

　雇用環境が悪化する中で、住宅を取得する意欲がありながら、金融機関に融資を断られる事例も増えているという。
（2009年4月8日03時27分 読売新聞）より転載