ワンルームマンション規制

マンション投資は消費者問題に加えて、住環境を破壊するという問題があります。住むための住宅建設ではないため、人口減少という需要面を無視してワンルームマンションを建設し、電話営業で販売します。空き家が増える時代に地域の住環境を無視し、地域に不要なマンションが建設されています。購入者が住む訳ではないために設備なども、いい加減になりがちです。

現実に投資用マンション分譲業者の一社であるFJネクストはガーラ・プレシャス東麻布（港区東麻布）やガーラ木場新築工事（江東区東陽）で境界線ギリギリに高層マンションを建設する非常識なマンションを建設しました。このために私は江東区議会に「ワンルームマンションの規制強化を求める陳情」（27陳情第46号）と「江東区マンション等の建設に関する条例を改正し、壁面後退距離の拡大を求める陳情」（27陳情第47号）を提出しました。

「ワンルームマンションの規制強化を求める陳情」はワンルームマンション建設を規制し、地域の活性化に繋がるファミリー世帯向け住宅や、一戸あたりの面積が少しでも広い住宅を増やす方向に誘導することを求めます。既に東京２３区の大半がワンルームマンションを規制しています。

たとえば隣の墨田区では「全体の住戸数が25戸以上100戸未満の場合においては、その住戸数の30パーセント以上を専用床面積が40平方メートル以上の住戸とする」と定めています（墨田区集合住宅の建築に係る居住環境の整備及び管理に関する条例第８条）。また、豊島区では狭小住戸集合住宅税（通称「ワンルームマンション税」）を課しています。これに比べると江東区のワンルームマンション規制は遅れています。

「壁面後退距離の拡大を求める陳情」は戸建て住宅と面している場合の壁面等の後退距離を少なくとも１メートル以上と定めることを求めます。壁面後退は建物を建てる際に敷地目いっぱいに立てるのではなく、敷地から一定の距離を離して建てることを言います。

この壁面後退は採光や通風、プライバシーの確保等、良好な住環境を確保する上で重要な規定です。壁面後退は防災上のリスクを減らすことができます。大阪市西成区玉出西では２０１５年５月２８日にマンションの３〜５階部分のコンクリート外壁数１０平方メートルが崩れ、隣の２階建て民家の屋根に直撃しました（「マンション外壁崩れ、隣家に直撃」朝日新聞２０１５年５月２８日）。

民法では５０センチメートルと定めています（第２３４条第１項）。しかし、周辺住宅への圧迫感の大きいマンションにおいては建築物一般とは異なる規制が求められます。実際、目黒区、世田谷区、杉並区、荒川区では建物の規模に応じて壁面後退距離を変えています。たとえば杉並区では高さが10メートル未満の建物は50センチメートルですが、10から20メートルでは1メートル、20から30メートルでは2メートル、30メートル以上では3メートル離すとしています。