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７節 賃貸借
Ｑ：賃貸借とは
Ａ：有る人が相手に物を使用収益させ、それに対して対価を支払う契約の事
Ｑ：性質
Ａ：諾成、双務、有償
Ｑ：不動産地貸借の場合、（ ）あれば対抗力が生じる
Ａ：（登記）
Ｑ：特別法（借地借家法）の場合
Ａ：・登記した建物があれば、土地賃貸借の対抗可能
・建物の引渡しがあれば、建物賃貸借の対抗可能
Ｑ：登記は他人名義でも対抗できるか
Ａ：できない
Ｑ：表示登記のみでも対抗できるか
Ａ：対抗出来る
Ｑ：不動産賃貸人は民法上、登記請求権を有するか
Ａ：特約ない限り、有しない
Ｑ：他人物賃貸した場合─賃貸人と賃借人の関係
Ａ：・契約は有効
・賃借人は所有者を知った場合や明渡請求があった時は、賃料支払いを拒める
事が有る
Ｑ：所有者と賃貸人間
Ａ：不当利得や不法行為による請求可能（但し善意占有者の果実収集権）
Ｑ：所有者と賃借人間
Ａ：・所有権に基づく明渡し請求可能
・不当利得や不法行為による請求可能
Ｑ：賃貸借をするのに、処分能力は必要か
Ａ：不要、管理能力で足りる
Ｑ：短期賃貸借（６０２）は誰に適用されるか
Ａ：処分に付、行為能力の制限受けた者又は権限を有しない者
Ｑ：処分に付、行為能力の制限受けた者、権限を有しない者とは
Ａ：・被保佐人（未成年者や被後見人は含まない）
・不在者の財産管理人、権限の定めない代理人
Ｑ：短期賃貸借の期間
Ａ：・植栽等の為の山林の賃貸借は１０年
・その他の土地は５年
・建物は３年
・動産は６ヶ月
Ｑ：短期賃貸借の更新期間
Ａ：・土地は期間終了前から１年以内
・建物は３ヶ月
・動産は１ヶ月
Ｑ：存続期間の制限─民法（６０４）
Ａ：２０年を越えられない
Ｑ：借地借家法の借地の場合
Ａ：堅固、非堅固問わず最短３０年
Ｑ：借家の場合
Ａ：１年未満は期間の定めのないものと見なされる
Ｑ：期間の定めのない場合の賃貸借の終了─民法の場合
Ａ：・いつでも解約申し入れ可能
・土地は申し入れしてから１年、建物は３ヶ月、動産は１日の猶予で終了する
Ｑ：借家借地法の借地の場合
Ａ：３０年の期間変わりないので、その間は解約申し入れできない
Ｑ：借家の場合
Ａ：賃貸人が解約申し入れをする場合は正当事由が必要、更に、６ヶ月の猶予期間
（賃借人が解約する時は民法の３ヶ月の猶予）が必要
Ｑ：更新─民法
Ａ：・合意による更新
・推定される黙示更新（期間満了後、使用収益している事を賃貸人が知りながら
異議を述べない時）
Ｑ：特別法─借地
Ａ：・合意による更新
・請求による更新（建物があれば更新請求可能、賃貸人は正当の事由がないと
拒絶不可）
・見做し効果の有る使用継続の更新（借地人が使用継続、遅滞なく賃貸人が異
議を述べない時、更に、建物が有るときは｢異議｣には正当事由が必要）
・建物再築後の更新
Ｑ：特別法─借家
・合意更新
・見做し効果の有る使用継続の更新（�，△蕕�じめ、正当事由による更新拒絶
する旨の通知がない場合 ��通知した後に、賃貸人が使用継続しているにも
拘らず遅滞なく異議を述べない場合）
Ｑ：黙示更新の効果
Ａ：・更新前と同一の契約が原則
・期間は定めのないもの
・担保は敷金を除き消滅する
Ｑ：賃貸人の義務
Ａ：目的物引渡し義務、修繕義務、妨害排除義務、費用償還義務
Ｑ：賃貸人は、賃借人が支出した必要費に付いては（� 法⇒�益費に付いては（�◆�
Ａ：� 閉召舛忙拱ГΦ遡海鯢蕕Α法↓◆弊衢�の場合と同じ要件で支払う義務を負う）
Ｑ：賃借人の費用償還請求の行使期間
Ａ：返還を受けた時から１年
Ｑ：修繕義務を果たさない時の賃借人の措置
Ａ：使用出来なくなった割合に応じて、修繕されるまで同時履行の抗弁権主張できる
Ｑ：賃借人は賃貸人の修繕を拒めるか
Ａ：拒めないが、修繕により賃貸した目的を達せられない時は契約解除できる
Ｑ：賃貸人の地位が移転された場合、有益費の償還義務を負うのはどちらか
Ａ：新賃貸人
Ｑ：貸主は担保責任を負うか
Ａ：負う
Ｑ：賃借人の義務
Ａ：賃料支払義務、、目的物保管義務、目的物返還義務
Ｑ：賃料減額請求できる場合
Ａ：目的物の一部が賃借人の帰責なく滅失した場合
Ｑ：上記請求権の性質
Ａ：形成権
Ｑ：目的物が全部滅失した場合、賃料支払い義務はどうなるか
Ａ：当事者の帰責に関係なく、当然に消滅する
Ｑ：賃貸借物の一部滅失─両者に帰責なし
Ａ：６１１条が適用され、家賃減額請求可能
Ｑ：賃貸人に帰責あり
Ａ：６１１の適用ない、債務不履行責任が発生する（賃料と賠償債権の相殺可能）
Ｑ：賃借人に帰責あり
Ａ：賃料に影響なし（∵６１１�気糧紳于鮗瓠�
Ｑ：全部不能の場合─両者に帰責なし
Ａ：５３６�気把体塑銚⊂談如�契約終了
Ｑ：賃貸人に帰責あり
Ａ：一般原則だと損賠債務と賃料債務継続、しかし、継続的契約では法律関係が迂
遠になるので、当然に賃貸契約終了し、損賠しか残らない
Ｑ：賃貸人に帰責あり
Ａ：一般原則だと５３６�兇把体塑通海藩�益償還債務が残る、しかし、迂遠を避ける
為、当然に賃貸借は終了し損倍しか残らない
Ｑ：返還義務は、賃借人が無断で他人に目的物を譲渡したときも負うか
Ａ：負う（∵契約上の債務だから）
Ｑ：賃借権の譲渡、賃貸は（ ）あれば出来る
Ａ：（賃貸人の承諾）
Ｑ：承諾の時期、相手方
Ａ：・譲渡や転貸後の承諾でも可
・譲受人や転借人への承諾でも可
Ｑ：転借人は賃貸人に（ ）
Ａ：（直接義務を負う）
Ｑ：転借人は権利を直接行使できるか
Ａ：できない
Ｑ：転借人は賃料の前払いは賃貸人に対抗できるか
Ａ：できない
Ｑ：譲渡、転借に付、承諾ない場合
Ａ：譲渡、転借自体は有効だが賃貸人に対抗できない
Ｑ：同居は転貸に当たるか
Ａ：あたらない
Ｑ：土地を賃借して、その上に建てた建物を賃貸した場合、土地の転貸に当たるか
Ａ：あたらない
Ｑ：その建物を譲渡した場合はどうか
Ａ：土地の賃借権の譲渡に当たる
Ｑ：譲渡担保は譲渡に当たるか
Ａ：あたらない
Ｑ：無断譲渡、転貸が行われた時、賃貸人は何が出来るか
Ａ：契約の解除（６１２）
Ｑ：例外的に解除権が制限される場合
Ａ：転貸や譲渡に、背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合
Ｑ：特別法の措置
Ａ：・承諾に代わる裁判所の許可
・建物買取請求権
Ｑ：特別法での建物転貸借の転借人保護規定
Ａ：建物賃貸借が期間の満了や解約の申し入れで終了する場合は、｢転借人への
通知｣がないと対抗できない
Ｑ：債務不履行により原貸借が解除された場合、転借人への通知や催告は必要か
Ａ：不要（判）
Ｑ：原貸借の合意解除は転借人に対抗できるか
Ａ：出来ない（判）
Ｑ：転借人の地位と賃貸人の地位が混同した場合、転貸借関係も消滅するか
Ａ：特段の事情ない限り消滅しない（判）
Ｑ：賃貸人の地位の移転は３者の合意が必要か
Ａ：原則必要だが、賃貸人と目的物の譲受人の合意だけでも出来る
Ｑ：譲受人が賃料請求するには何が必要か
Ａ：対抗要件
Ｑ：不動産賃貸借に対抗要件有る場合、目的物が譲渡されるとどうなるか
Ａ：賃貸人の地位が、当然に譲受人に移転する
Ｑ：賃借権が譲渡される（借主が代わる）と敷金も移転するか
Ａ：当然には移転しない（判）
Ｑ：賃貸人の地位の移転があった時（貸主が代わる）は、敷金はどうなるか
Ａ：・敷金も移転する（判）
・移転するのは、旧賃貸人への債務を引いた分のみ
Ｑ：賃貸借の解除は何条でされるか
Ａ：６１２条を除き、５４０条以下の規定
Ｑ：その場合の特則
Ａ：信頼関係の破壊なければ解除できない、破壊が著しければ無催告解除可能
Ｑ：賃借人から解除出来る場合
Ａ：・賃貸人の賃借人の意思に反した保存行為で、それにより借りた目的が達成で
きない場合
・賃貸人無過失で目的物の一部が滅失し、残存部分では目的不達成になる場
合
Ｑ：賃貸人から解除できる場合
Ａ：・賃貸人の承諾を得ない、賃借権の譲渡、転貸の場合
・賃借人の債務不履行
Ｑ：解除の効果
Ａ：遡及効ない（告知）
Ｑ：敷金とは
Ａ：不動産の賃貸借で、賃借人の契約から生じた債務の一切を担保する目的で、賃
貸人に交付される金銭
Ｑ：敷金の措置
Ａ：・返還請求権は目的物の明渡し時に発生
・残存債権は敷金の充当で当然に消滅する（消滅に当事者の意思は不要）
Ｑ：建物買取請求権の成立要件
Ａ：・借地権が期間満了により更新されずに消滅する場合
・賃貸人が賃借権の譲渡や転貸を承諾しない場合
Ｑ：効果
Ａ：時価で、賃借人が権原により土地に付属させた物を買い取るように請求できる
Ｑ：債務不履行解除のときは建物買取請求出来るか
Ａ：出来ない
Ｑ：造作物買取請求の要件
Ａ：�…詑濘佑瞭碓佞鯑世瞳�物に付加した造作
��賃貸借終了
Ｑ：造作とは
Ａ：建物に付加された物権で、賃借人の所有に属し建物の使用に客観的便宜を与
える物
Ｑ：効果
Ａ：時価で買い取るように請求できる
Ｑ：債務不履行解除の時は買い取り請求できるか
Ａ：出来ない
Ｑ：使用借権の相続は（� 法�賃貸借の相続は（�◆�
Ａ：� 別気い�）、�◆瞥�る）
Ｑ：賃借権の相続─内縁の妻等が権利を承継する場合は
Ａ：他に賃借権を相続する者がいない場合
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