不動産競売

買受申出保証金の提供方法

競売で入札する際、入札時に「買受申出保証金」と言うものを支払うのですが・・
いわゆる手付金みたいなものですね＾＾
この買受申出保証金は、入札申出価格に関係なく、売却基準価格の１０分の２に設定されていて、
売却基準価格の高い物件を買おうとすればするほど、結構な金額になります。

保証金は、殆どのケースは現金一括で支払い、
買受できなかった場合には返金される・・と言う方法がとられますが、
銀行などに融資してもらって物件を購入することを考えている人は、
「支払保証委託契約締結証明書」と言うものを銀行などに発行してもらえれば、
それを「買受申出保証金」の代わりに提出できる制度があるんですよ。
ＢＩＴの資料にも書いてあります。

ただ、この「支払保証委託契約締結証明書」と言うのを銀行に出してもらうのが難しいらしいのです。

これは、銀行が、この人が買受人になったときに、買受人に代わってお金を支払います
という確約を証明する書類なんですね。

なので、そもそも価格の決定していない競売物件への融資なので、審査が通りにくいわけです。

そこで、融資してくれるところを探して沢山の銀行めぐりになってくるわけです。

そんな中、ある銀行さんに、融資していただけることになったのです。

他に聞きたいこともあったので、念のため、裁判所に問い合わせしてみました。

Ｑ　支払保証委託契約締結証明書」を添付したら「買受申出保証金」の代わりになるのですよね？
　　（本当に聞きたかったのはそこではない）

Ａ　保証金は振込用紙で現金で振り込んでもらって・・・

って、話が通じません(T_T)

仕方がないので、裁判所のＨＰ記載内容をコピーした資料に書いてある内容を読み上げて説明(-"-;）
本来聞きたかった　この書類で大丈夫か？　と言う質問もしたら・・

チョット調べてから連絡します・・と言われて一旦電話を置き・・
しばらくしてから電話が来ました。

「支払保証委託契約締結証明書」を提出していただければ、
「買受申出保証金」の代わりになります＾＾・・・と言われました・・

そっか、大丈夫ね？と思ってそのときは電話を切ったのですが、
何かチョット引っ掛かりがあってもう一度電話しました。

「（銀行さんでもらった書類の名前）」の書類を提出すれば入札できるってことですよね？
と聞いたら・・

それはわかりません！

エッ(￣□￣;)!! ドウイウコト？？

なんか、書いてて思い出したら・・イラッとしてきたので・・
続きはまた今度書きますね(-"-;

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火災保険　【相談編】

以前、家（建物）に対する火災保険は持ち主（大家）が掛けるもの・・と言う内容を書いたのですが、
賃貸に出すときにお世話になろうと思っている不動産屋さん（保険の代理店もしている）に、
「火災保険はどのようなタイミングで掛ければ良いでしょうか？」と相談しました。
（まだ、前所有者の占有者の方がいらっしゃったので）

回答は、「今は保険が何も掛かっていない状態なので、できるだけ早いほうが良いです」

Σ(￣□￣;)!! ウッカリしてました！
登記簿の名義を変更した時点で、持ち主が変わっている（当たり前ですが＾＾；）
ってことは、前所有者が掛けていたであろう火災保険も・・失効！
あらららら・・・
（居住している人がそこに住んでいる間は、その人が掛けた保険が有効・・と
　勝手に思い込んでいた感もあった？？）

とにかく、このままではまずい！
ということで、早速時間を作っていただいて、相談に行きました。

事前に、お願いしたい物件の
・所在地　・郵便番号　・築年月　・占有面積　・柱の素材　・外壁の素材　・屋根の素材　・階数
をお知らせして、見積もりを出しておいていただきました。

不動産屋さんは、
①考えられる保障をガッチリ付けたＡパターン
②最低限必要だと思われる保障を付けたＢパターン
２つの見積もりを作って迎えてくれました＾＾

火災保険・・
付けるオプションによって何パターンもあります。。
わかりやすい挿絵入りのパンフレットを見ながら、丁寧に説明していただきました。
（３歩歩くと忘れる鳥頭の私が思いついたまま質問するので・・
　話が脱線しまくって・・説明しにくかったと思います＾＾；ごめんなさい　m(_ _)m）

自分が住むなら・・最低限でも良いかもしれない・・
でも、入居後に何かが壊れて「ここ、直して！」と言われたら、
入居者さんに落ち度がない限り直す義務がある

気兼ねなく「いいですよ！」と言える大家になるためにも？
何だかよくわからないけど、ここは①で行こう！と思いました。
※火災保険は故障を直すためのものではないけれども

さて、他にも悩みどころが・・・

まずは、保険期間
掛ける年数によって割引なんかもあるので・・
物件を一生持ち続けようと思っている訳ではないので、さて、何年に設定しよう・・・

そして、保険料の支払い方法
一括で！というのもＯＫ　極端に言えば日払いもＯＫ
月でも、１年でも２年でも・・どうにでも設定できますよ(o^-')b　
口座振替もできるし、持ち込みもＯＫ
う～ん・・どうしよう・・・

自然災害の保障パターンも４つ
※どのパターンも一長一短？で微妙な内容

う～ん・・う～～～～～ん・・

私にその場で全部を決める決断力は毛頭なく・・パンフレットと見積書をいただいて、
「ウチに帰って検討してきます＾＾；」
私のことだから、また勝手に思い込んでいる部分や勘違いしている部分があると思うんですよ・・＾＾；
（このブログ書きながらもアレ？って思うトコロもあったし＾＾；）

こんな複雑な保険、理解して説明できる不動産屋さん・・尊敬！！

保険のこととか、賃貸業務？は任せるね(o^-')b
と、旦那さまに一任されている私・・
大丈夫かな(T_T)
って言うか、自分で自分じゃ不安な気がする・・＾＾；

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引渡し命令による強制執行について ②

「強制執行」

指定期限までに占有者が退去しなければ、強制執行が実施されます

①執行官等による実施
　入り口に鍵がかかって入れない場合、開錠できる業者を呼んで開ける

②占有者を退去させる
　※退去にまつわる紆余曲折について書かれたブログやHPが多数存在するので、
　　ここでは省略させていただきます

③家財道具や荷物をすべて搬出
　その際、執行官が現場の作業を指示
　搬出した物の目録を作成し、業者のトラックに積む
　※搬出した物はとりあえず占有者に所有権があるので、
　　後日取りに来るようなことがあったときに紛失の有無を確認できるように目録を作成する

④家財道具や荷物の売却、廃棄手続き
　売却するも、買い手がつかなかった場合、買受人が買い取るか、執行官に廃棄処分をお願いする
　※③のあと、執行官の判断で、直ちに売却手続きを取ることも認められている

⑤占有者に対して、強制執行費用を請求
　※強制執行にかかる費用は、荷物などの量にもよるが、50～100万円かかる

なぜ、こんなことを書き出したかと言いますと・・・
相手方の弁護士さんに『（強制執行の）手続きを始めちゃってください』と言われたからです・・

弁護士さんはプロなので、（相手方の）不利にならないように立ち回り、助言をしていたと思います。
部屋探しについても、同様にアドバイスなりしていると思います。
それでも（強制執行の）手続きを始めてくださいとこちらに言ってきた・・・

強制執行は、『指定日に必ず明け渡される』こと以外、こちらにとってもメリットはないんです。
できれば「明渡し料」をお渡しして、お互い円満に引渡しを行いたかった・・

強制執行を断行するとそれなりに費用がかかります。
なので、当然「明渡し料」はお渡しできません。
相手方の弁護士さんにもそれを伝えると、「それは、当然ですよね」の答え。

弁護士さんは、強制執行が断行されるとどのようになるのかを相手方に説明してあるのだそうです。

もうこうなると、淡々と手続きを進めるしかないのですが・・

断行になる前に、明け渡してくれるといいな・・・
そうすれば、お互い傷が浅くてすみます。

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引渡し命令による強制執行について

「強制執行」とは・・

引渡し命令が発動されたのにもかかわらず、占有者が自発的に退去しないときに行われます。

手続きとしては・・

①債務名義を取得
　「強制執行の申し立てを認めます」という文書をもらう

②執行文の付与を受ける
　①の文書だけでは強制執行はできないので、裁判所の書記官に
　「強制執行を認めるお墨付きの文書をください」と申し立てる

③送達証明書を取得
　債務名義が相手方に送津されていないと強制執行は実施できないので、
　「送達した」という証明文書を書記官に交付してもらう

④強制執行の申し立て
　①②③の書類を添えて、執行官宛に強制執行の申し立てを書面で行う

⑤執行官と打ち合わせ
　事前に日時などを相談

⑥執行官の催告
　強制執行といっても、いきなり実施されるわけではなく、１回目は執行官が直接行って、
　「いついつまでに家財道具などを運び出して退去するように」と占有者に催告する（明渡し催告）
　（この催告を受けた占有者は、第３者に占有を移すことを禁止される）

⑦強制的に立ち退かせる
　指定期限までに占有者が退去しなければ、強制執行を実施

長くなるので・・強制執行の内容・流れは・・次回に

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引越し交渉って、こんなもの？

引越し交渉を始めて、１ヶ月余りが過ぎました・・

相手方に弁護士さんがいらっしゃるので、連絡はそちらを通して進めています。

こちらとしては、感情抜きの「仕事」としてお話ができるので、
それはそれでいいのですが・・

間にワンクッションあるだけに・・放置状態が長いです＾＾；

相手方も引越し先を探しているようですので、
こちらからは「いつごろ出られそうですか？」くらいのことしか言ってないです。
（交渉って言うほどのことは・・していないってことですね？＾＾；）

相手方の引越し先が決まらないことには、どうすることもできませんので・・
（どのような方法で探しているのかは気になるところではありますが・・）

大家さんになるには・・・まだまだ時間がかかりそうですね・・(T-T)

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目指せ！セレブな大家さん

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火災保険　【相談編】

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引渡し命令による強制執行について ②

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引渡し命令による強制執行について

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引越し交渉って、こんなもの？

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