その名はレジデンス和知川原

管理

Wed, 06 Jun 2012 17:01:36 +0900

アパート経営で管理は大事ですね。

敷地、建物、入居者の管理などいろいろあります。

管理会社は家賃やクレーム対応はしてくれますが、それ以外は管理はしてくれません。

敷地の清掃や植栽の手入れも清掃業者や植木屋に頼めばやってくれますが、状態の判断は家主次第です。

建物の状況は異常があれば業者に依頼するにしても、その判断は家主の判断です。

部屋の中の管理は入居者にお任せするしかありませんが、家主は入居者との接触などを通じてそれぞれの部屋の状態を把握しておく必要があります。

夜間の外灯などの状況は入居者の協力があると助かります。

いずれにしても管理の責任は家主にあるので良い状態を保つには有効な管理システムが大事ですね。

その中で部屋の管理をしていただいてる入居者の役割は大きいので、家主としては入居者との接触は大事ですね。

当アパートの入居者の皆様にはゴミ置き場のゴミ出しに大変気を使っていただいて住環境の維持に協力していただいてるので感謝してます。

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敷金

Tue, 29 May 2012 22:30:17 +0900

私は以前から「敷金」という賃貸業界独特の仕組みに疑問を持っていました。

最近は敷金０という条件が増えてきてるようですが、かっては貸手市場だったのが借手市場に変わってきたからでしょう。

敷金は入居者のお金で、家主が入居期間中預かってるのもで、家賃に流用することもできなくて、入居者の退去時に返還して、原状復帰工事費等に充てられると思っています。

入居者にとっては入居時にはこれまで引っ越し費用や不動産屋への仲介手数料に加えて礼金・敷金は大きな負担になっていたと思います。

これから「敷金０」が定着することは、入居者だけでなく家主にとっても良いことだと思います。

入居者にとっては入居時の負担が軽くなる一方で、退去時に原状復帰費用を準備する必要があることから、入居者もできるだけ移転退去は避けて入居期間も長くなり、経年劣化を除く原状復帰費用をできるだけ少なくするために丁寧に利用してもらえるようになれば家主にとってもメリットがあると思います。

大事な事は契約での保証人や退去時の原状復帰などでしょう。

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防災の日

Sun, 27 May 2012 17:45:45 +0900

今日は宮崎は防災の日。

これまでは台風や新燃岳噴火が防災のテーマでしたが、最近は地震津波が対象になってます。

宮崎の人は津波には比較的神経質でもないようですが、地震工学研究開発センターが公表している宮崎市の津波被害予測では市内のほぼ全域が浸水するようで、中心部は２～５ｍほど浸水するそうで、当アパートあたりも１～２ｍ浸水するようです。

もっともこの予測は満潮、高潮など最悪の事態での津波分析のようですが、対策は講じておくことが大事だと思います。

【宮崎市の津波の最大高さマップ】
　最悪条件のひとつであるB3-1の津波解析結果において、全ての地点での津波の最大高さを分布図にすると下図のようになります。

http://www.eerc.co.jp/pic/earthquake_D_S.jpg

入居者タイプ

Wed, 23 May 2012 17:42:56 +0900

アパートの部屋のタイプはそれぞれの入居希望者の好みに合わせられるよう、複数のタイプの部屋を準備しようと考えていましたが、不動産屋の話では同じアパートに単身者用とファミリータイプの部屋が混在するのは入居者は好まないということでした。

確かに自分と同じタイプの入居者の方が違和感もなく住めるでしょう。

でも今のアパートにはファミリータイプの２DKが１０部屋ありますが、家族で住んでる部屋は４部屋だけで６部屋は単身者。

多分、ゆったりした部屋に住みたい単身者なのでしょう。

部屋のタイプで入居者を限定する訳でもないから、ファミリータイプと単身者向けの部屋が混在していても特に問題ないような気がしますがどうなのでしょうか。

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植栽

Thu, 17 May 2012 16:56:19 +0900

それぞれのアパートには入居者の気持ちを引き付けるポイントがあると思います。

外見デザインとか間取り、内装、設備など。

敷地の植栽も入居者の心を癒すことで評価のポイントになるのではと思います。

でも植栽はいろいろ大変です。

植栽以外の草や植栽の落ち葉や植栽につく虫などを片付けるのも大変です。

また、木々は生長して駐車場の車の出入りに支障をきたしたり、根を張って地下の配管などを壊すこともありますからね。

入居者にとってアパートは単に寝泊りする場所ではなく、人生の一時期を安らかに過ごしてもらう場所と感じてもらうには、いろいろ管理が大変でも緑や花で敷地に四季折々の変化は入居者の心を癒してくれるのではと。

当アパートの敷地のさつきや紫陽花も花を開いてます。

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見えない問題

Wed, 09 May 2012 20:07:42 +0900

何も異常はないように見えても入居者と話をしてると、管理会社の対応のことや他の入居者のことなどいろいろあるようです。

明日は管理会社といろいろ打ち合わせ相談して入居者が我慢してる問題を解消してきます。

満室でも家主としては気が抜けません、いや、満室だからこそ家主の役目は大事ですね。

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竜巻

Mon, 07 May 2012 23:02:14 +0900

先日の竜巻の被害には驚きました。

これまで自然災害は地震、台風、水害を念頭に置いて入居者の安全を考えていましたが、今回の竜巻被害を見て木造や鉄骨の建物ではとても耐えられない、やはりＲＣでなければと思いました。

恐らく中古物件も竜巻までは想定していないでしょう。

他人事ではない

Sun, 29 Apr 2012 20:22:08 +0900

関越自動車道路での高速バスの事故を見て他人事ではないと思いました。

このバスはほぼ満席のやうだったようですね。

恐らくバス車両は綺麗に整備されていて、運賃も運転手一人なので安かったのでしょう。

何事もなければ経営は利益もたっぷりだったでしょう。

賃貸事業してるとどうしても賃貸事業に置き換えて考えてしまいます。

やはり安心安全のために安全対策や日頃の管理運営が大事だと。

入居希望者も見かけや安いという視点だけでなく、設備や管理も重視してもらえるようになれば、これからの賃貸事業の見方も変わってくるでしょうけど。

自然災害

Tue, 24 Apr 2012 20:11:45 +0900

地震や台風などの自然災害への対応も大事ですね。

想定される東南海地震での津波の影響に対しては、当アパートは海岸から７ｋｍほど離れた場所にあるので想定される地震での津波の被害の心配はなくでしょう。

台風の洪水被害に対しても国土交通省のデーターによると大淀川堤防が決壊した場合の当アパート敷地の浸水は５０ｃｍ未満ということですので１階でも床上まで浸水する恐れはないでしょう。

また、万が一の場合も西へ徒歩１分の医師会館と東へ徒歩２分の付属小学校が災害時の避難場所にも指定されています。

詳しくは

http://heartland.geocities.jp/amenity1218

をご参照下さい。

動き

Fri, 15 May 2009 22:31:55 +0900

異動時期が終わったが、動きはあるようだ。

不動産屋も頑張っていろいろ案内してくれていて今回即決で１部屋の入居を決めてもらった。

だが、最近は供給過剰で空室が多いせいかいろいろな物件を見て回ってから決めるようでなかなか成約も難しい。

間取りや設備が気に入らなくて断られたり、検討したいと云ってそのままというケースが多いが、今回設備に条件を付けてきた客がいた。

これまで当アパートの標準設備について家主に変更を求められたことはなく、希望設備が気に入らない場合は他の物件を探すか或いは入居してから家主の許可を求めて自分で設備してもらっていた。

シャワートイレ、２台目エアコン（標準は１台）光インターネット（標準はケーブル）CSアンテナ（標準はBS）アコーデオンカーテン等々・・・今はシャワートイレは標準設備にしたがいずれも入居者の生活に必要な設備は備えてあるがそれぞれの生活や趣向のものは入居者に任せてきた。

今回、設備変更を条件としての入居希望があったので対応できるものは対応したが、次の新たな設備変更の条件が出されたのでこの入居希望者は断ってもらった。

気に入ってもらえば不足のものについては好きなように工夫して住んでもらえば良いが、そもそも気に入らない部屋に無理に住んでもらうのは気の毒でもあり、無理に住まれても入居後もいろいろ問題がある恐れがある。

供給過剰で借り手市場の時代なので入居者のニーズに対応した設備改善に努めることは重要だが、これから賃貸業として生き残るには供給過剰であるだけに他の物件と差別化できるものをアピールしていくことが大事だろう。

残った１部屋もこのアパートを気に入ってもらえる人に早く入居してもらいたいものだ。

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