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建築士から見たマンションについての本音を公開します

DOM（ドム）一級建築士事務所です。マンションの調査診断、設計監理等コンサルをしています。マンションでのトラブルのご相談受けます

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内覧会同行

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内覧会の指摘で商品を改善した売主

不具合の指摘が次期販売の同様なタイプの間取では改善されていました　　

昨年、タワーマンションの内覧会同行で『袋状廊下の奥のトイレの吊り元が手前のため狭く健常者でない

と利用できない、高齢者等配慮対策等級３で車椅子対応ができていない』ことを指摘したが、その後の販

売ではトイレの吊り元は奥に改善され、洗面化粧室廻りのレイアウトもあわせて改善され、車椅子対応の

よいプランとなりました　　

デベにとっては私の指摘により、より良い商品に改善でき消費者の役にたったわけである　　

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３０年間の修繕費

マンションの内覧会同行で得た長期修繕計画書から修繕積立金を算定すると！！！　　　　

３０年スパンで作成された長期修繕計画書の物件で３０年間に要する修繕費をかなりアバウトであるが、

１戸当たりで比較した結果は２．３倍の開きがありました　　

最小は3,960千円/30年間/戸　　11,000円/月/戸　　

最高は9,360千円/30年間/戸　　26,000円/月/戸　　　　　

多いのは５００万円台で15,000円/月となりました

貴方が購入を検討されているマンションの修繕積立金は３０年間でいくらでしょうか？　　　

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ドアの下の隙間：アンダーカット

先日、内覧会同行したトイレと洗面化粧室のドアの下の隙間（アンダーカット）が数ミリというケースが

あり、これでは換気不足となります

シックハウス対策のため２４時間換気システムが義務付けられているが、２４時間換気扇はトイレや浴室

に設置していることが多く、空気の通り道としてドアの下に隙間を設けています　　

今回のケースはトイレと洗面化粧室のドアの下に床の見切り材があり、見切り材が床より２～３ｍｍ高く

また、扉の取り付けが低く取付られた結果、ドアの下の隙間（アンダーカット）が数ミリと狭くなってい

ました　　　

公的な検査を含め、何回も検査が行われたはずだが見過ごされてしまったようです　　　

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分電盤の回路数

先日、建売住宅の内覧会同行をした物件は４ＬＤＫで給湯器はガスですが、分電盤の回路数は１１回路で

した　　　

分電盤の最大容量と回路数を購入前にチェックする方は少ないよう様ですので、これから購入を予定して

いる方はチェックをお勧めします　　　

ちなみに私が内覧会同行した物件の最近の分電盤の最大容量と回路数は次の通ですので目安としてくださ

い

○給湯器はガス使用（オール電化でのケースではありません）でファミリータイプ

■最大容量

　６ＫＶＡ　　５７％　　　
　８ＫＶＡ　　２１％　　　
　10ＫＶＡ　　１４％　　　
　12ＫＶＡ　　　８％　　　

■回路数　　

１２回路　　　７％　　
　１４回路　　　７％　　
　１５回路　　　７％　　
　１６回路　　３６％　　
１７回路　　１４％　　
　１８回路　　２１％　　
　２１回路　　　７％　　

以上のデータより、６ＫＶＡ　１６回路　が現在の一般的な分電盤の仕様のようです　

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戸建住宅の雨水浸透桝は必ず性能チェック！！！

先日、建売住宅の内覧会同行をしましたが『雨水浸透桝』は全く雨水が浸透しません　　　

これでは大雨時には家の廻りはプールとなり、粘土質の地盤であるためいつまでも湿潤状態が続き建物や

健康にも悪影響が懸念されます　　　

雨水排水の処理方式は地域により異なりますので処理方式を確認してください　　

①合流式・・・汚水と雨水を同じ下水管に流す　　　　
②分流式・・・汚水と雨水は別々の下水管に流す　　　　
③側溝に排水　　　
④敷地内浸透処理・・雨水浸透桝（底と横に穴のあいた桝で廻りを砕石で覆う）を設け土中に浸透させる

雨水浸透桝方式を採用している場合、粘土質の地盤では雨水が浸透せずオーバーフローすることが懸念さ

れますので、スウェーデン式サウンディングで地盤調査を実施しているところでは地盤調査報告書で土質

を確認することをお勧めします　　　

また、時間があれば雨水浸透桝に水を注ぎ込み浸透状況を確認する試験もお勧めします　　　

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