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先日、購入を検討されている方から築３５年のマンションの調査依頼を受けました |
欠陥・瑕疵の調査
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マンションは建売住宅と同じく売買契約です |
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■建築関係訴訟の特徴は複雑困難が多い事件の典型となっている 瑕疵の調査を依頼する場合、その道のプロに出会うか否かが事件の解決に決定的な影響をもたらしま す。 ○請負人はプロで消費者は素人で不利な立場である 被害者である消費者は専門の知識を有していないため、当初から紛争解決に不利な立場に置かれてい ます。消費者が専門的知識に基づいた主張をするにはサポーターが必要となります。 ○争点整理や証拠整理が非常に重要となる 訴訟では建築関係の書証の有無、瑕疵の一覧表、追加変更工事一覧表、時系列表が大切な書類となり ますので欠陥・瑕疵の原因調査と併せてこれらの書類を作成させておくことが必要となります。 ★基本書証 見積書、注文書、請求書、領収書、契約書、約款、設計図書（実施設計図、仕様書、意 匠図、構造図、設備図） ○中古住宅・マンションは買う前に検査が必要 中古住宅の取引は現況有姿有形を前提とした取引となっているため購入後に欠陥を発見しても売主の 責任を問うことができません。 売主の瑕疵担保責任は雨漏れ、シロアリの害、構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障な どに限定されています。 また、転売の場合は｢住宅性能評価書｣を受けた住宅であっても紛争処理機関は利用できません。 従って、中古住宅・マンションは買う前に十分な調査が必要となります。 |
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隠れた瑕疵とは 建売住宅の場合、買主が一般に要求される注意をもってしても発見できなかった瑕疵を｢隠れた瑕疵｣と しています。 買主は｢隠れた瑕疵｣を発見した場合は１年以内に契約の解除または損害賠償を請求しなければなりませ ん。 中古住宅では｢隠れた瑕疵｣は �￣�漏れ �▲轡蹈▲蠅粒� �７�物構造上主要な部位の木部の腐食 �さ詛喊綫瀏�の故障 の瑕疵についてのみ、買主にたいしてその義務を負うものとしています。 私が関ったものとして、中古マンションの売買で著しい結露について訴訟になりましたが、雨漏れに準 じたものとして｢隠れた瑕疵｣と認める判決がでています。 中古住宅の｢隠れた瑕疵｣についての範囲は必ずしも上記に限定されているとは限らないようです。 |
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建物調査診断を業務にしているため、住宅、マンション、リフォームなどの欠陥・瑕疵調査も行っていま す。 住宅の欠陥・瑕疵は意外と多く、中には訴訟を起こした事例があります。 今回、シリーズで欠陥・瑕疵について書く予定です。 ■欠陥・瑕疵とは 瑕疵という言葉は欠陥やキズという意味に使われています。瑕疵があると損害賠償等の問題が発生しま す。 同じ住宅でも｢注文住宅｣と｢建売住宅｣では瑕疵の考え方が少し違います。 注文住宅・リフォーム・・・｢請負契約｣のため契約で定められた内容と異なっている点（？？？）が瑕 疵となります。 建売住宅・マンション・・・｢売買契約｣のため一般的には取引界で要求される品質や性能（？？？）を 欠く事が瑕疵となります。建売住宅は現物を見て買いますから一目でわか る瑕疵については売主は責任を負う必要はありません。 |
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