細腕 マンハッタン不動産ブローカー奮闘記

米国住宅販売の苦肉策

米国住宅販売の苦肉策
福引　一等商品　ドリーム住宅”

福引券　１枚　１００ドル（円時価９７００円）でドリームハウスが当たる？？

米国の何処で始まったかは確かではありませんが
住宅売却不振の折、困った売り手が考案した苦肉の新商法――福引券（ラッフル）一口　１００ドルでネットで公開募集販売。

賞品は“住宅”が一等賞品のみ

地元のＮＰＯと協賛して　売り上げ金の余剰金はＮＰＯに寄付する。売主もローンをペイアウトして、買主は１万円で家が手に入る、
全員がハッピーという夢のような筋書きですが、、、、、、、、

しかし残念ながら成功は非常に難しいという結果が出ています。

アメリカは各州ごとに法律が違い　ギャンブルと寄付に関する厳しい法律があるため　各専門家に正しくアドバイスを受けないと大変なことになる。

そういえば中古車もＮＰＯに寄付するというのもありますが抽選くじではありません。ＮＰＯに寄付する特典は寄付品の査定額の何％がその年の個人所得の税金控除対象になります。

ＮＰＯ団体活動が活発なアメリカはこの金融危機で寄付が少なくなり、新たな寄付集めの手段をいろいろ講じている。
このような抽選くじの物件は　カントリーハウス（別荘）のような自宅ではないバケーションハウスに多く見らます。

ニューデイール政策の再来？？

米国は１１月まで失業者が５３万人達し、失業率が６．７％になった。２００８年　１月からあわせると合計１９０万人の人が職を失っているがほとんどが過去３ヶ月の間に解雇されている。
１９３０年の恐慌には　失業率が２５%に達した。

オバマ次期大統領とその新政府は今後２年間にわたり、＄５００ビリオンドルかけて景気回復の救済措置を２００９年１月終わりから実行する。
オバマ次期大統領はその救済政策のひとつに　この２年間で最低でも２５０万人に職場を提供するとも発表している。＄５００ビリオンドルのその半分は公共事業建設で橋や道路の開発や整備に費やされ、約２５０万人分の職場が提供される予定です。

　　　　　　これって１９３０年代のルーズベルト大統領のニューデイール政策の再来？？

１933年、アメリカの失業率は25%に達していた。ルーズベルトは3月4日に大統領に就任すると、議会に働きかけて矢継ぎ早に景気回復や雇用確保の新政策を審議させ、最初の100日間でこれらを制定させた
• 緊急銀行救済法
• TVA（テネシー川流域開発公社）などの公共事業。
• CCC（民間資源保存局）による大規模雇用。
• NIRA（全国産業復興法）による労働時間の短縮や超越論的賃金の確保。
• AAA（農業調整法）による生産量の調整。
ここれによってアメリカは景気回復を図り、1930年代中ごろには回復の兆しが現れたが、いち早く均衡財政へ回帰しようとする動きから、政策後退が起きたために1930年代後半には危機的な状況へ陥り、また政策のいくつかが最高裁で違憲判決が出た。
結果的には１９４１年に勃発した太平洋戦争で重工産業の需要が高まり、アメリカ経済は回復した。

ええーそうです。　アメリカは戦争をやるごとに経済、景気を回復しては
壊し、歴史は繰り返されるのでしょうか？

歴史を紐解くとこのサイクルですね。

主題にもどります。
半分の＄２５０ビリオンは各プラーベートセクターへ分配される予定ですが　深刻な自動車産業、繊維業界、サービス業界ほとんど全ての産業はこの不況で工場閉鎖人員解雇していますので今後はこの救済措置がどのように配分されていくのかが注目の的です。

どちらにしてもこの国は　超大金持ちか超貧乏でないと助けの手は差し伸べてもらえないので庶民はじっとしばらく耐え忍ぶしかほかはありません。

ちなみに２年前の不動産ブローカーのランチは”寿司田のデラックスちらし“
１年前には”千代田寿司のお弁当ボックス“となり
現在“自分で作る手弁当　”と時代に合わせたダウンサイズ。
　
クリスマス商戦たけなわのデパートも売り上げが３０年来の最低とか
オバマ次期大統領の就任で景気後退の歯止めが利くといいのですが、、
こうご期待！！

新開発コンドミニアム販売のアイデア新商法

不況を乗り切り新しい販売商法はこれだ！！

“プライス　チョッパー保険”

NY新規開発中コンドミニアム物件の販売価格の落ち込みが激しい中、
各企業はクリエイテイブなマーケッテイングを展開しています。

ブルックリンの新規開発中コンドミニアムでは“購入価格を補償する保険付きコンドミニアム”を売り出す。
新規開発物件は最終引き渡しまでに購入者が購入契約してから入居できるまでにだいたい１年や２年かかる。いまのように先行き不安な時代は購入者は不安だ。

今　急いで契約しなくても来年になったらもっと価格が下がるかも知れない　と思う購入者
そこで　購入者に安心して購入契約をしてもらうために、引き渡し時点で全体の物件価格が下降していたらその差額を補償するというアイデア

マンハッタン アパートメントビルデイングの売買取引は２００７年より下降

マンハッタンのアパートビルデイングの売買取引

２００８年　第三期９月３０日まで２００７年と比べ３６．２％下降とデーターが発表されました。

２戸以上アパートを含む住居ビルの売買取引は１３２件が第三期に記録され、第二期は１３４件でした。

２００７年の第三期は２０７件でした。

販売価格の中間は約＄３．７５ミリオン、昨年より１１．２％下がっています。

アパートメント一戸当たりの値段は約＄２８３，４３０で去年より１７．５％下がっています。

最近　売買取引が終了した　８１４マジソン街　アパートメン数５０戸　価格＄１９１．８ミリオンドルが第三期では最高額ビルでした。

２００８年に入り　銀行や金融機関の融資引き締めにより、多くの不動産投資家が売買を断念してます。
しかしながら　購入不動産のリファイナンスに迫られている投資家は死活問題です。

不動産投資のリスクマネージメント基本編：

いかなる投資の利益の源泉は「リスクを管理する」ことにあると考えます。

ハイリスクハイリターンのリスク管理の破綻がもたらしたサブプライム問題、それを発端に世界中が経済金融危機に突入した今、経済金融界、銀行は厳戒厳重にリスクを管理をする羽目に陥り、世界経済に不透明な大混乱を及ぼしています。

低いリスクの国債やブルーチップといわれる安定株までも多大な損失を出している今「リスクを管理する」という問題が大きく注目されています。

銀行や金融界は投資ストラトジーとして高低リスクを折り混ぜてリスク管理（ヘッジ）しています。経済成長上昇期はリスクを管理する緊張が緩和し、経済成長を促進しますが、自由経済のリスクを管理する歯止めが利かなくなったその結果が経済金融会社、銀行の存続にも影響を及ぼす現況です。

不動産投資家もポートフォーリオに高、低リスクを組み入れ、一般的に不動産開発型はハイリスクハイリターン、安定型既存収益建物は低リスク低リターンとそれぞれのポートフォリオのリスクをヘッジしています。

投資不動産の「リスクを管理する」にあたって、基本的注意事項を述べてみました。

１． 投資はリスクを管理するという自覚と不動産投資の許容範囲の判断を間違わないようにしなくてはいけない。これは個人にも大会社（例リーマンブラザース）も同じことが言えます。「リスクを管理できる許容範囲」はそれそれ投資家の不動産投資経験や純資産によっても異なると考える。

２． リターン（利益）をもたらす要因は何かということを熟知理解する。
自分は何に賭けているかを知る。長期型不動産運営のキャッシュフローなのか、あるいは税務上のメリットか、古い物件を修繕して価値を上げての転売益か、リファイナンスがもたらす利益か　を明白に理解することにより「リスクを管理する」方法と考え方が変化してきます。　

３． 物件を管理する専門家（ＰＭ・ＡＭ)や不動産ブローカーのアドバイザーの意見を意欲的　熱心に聞き、自分の投資目的を明確し　購入前の物件調査（デウーデリジェンス）には慎重に　この時点から「リスクを管理する」が始まります。

最後に過去３０年ハーバードビジネススクールで不動産投資を担当されたウィリアムＪポルプー教授は「不動産投資の成功を手にするためには巧みなプレーが出来なければならない。特に不動産サイクルが下降期にある場合は柔軟であること、リスクを管理しながらどう機会を活かすこと（注１）が出来るかが重要である」と指摘されています。

「リスクを管理する」と上手にお付き合いして　成功する幅広い不動産投資のお手伝いを目指しています。
「リスクを管理する」についてはそれぞれの専門家にご相談してください。

（注１）不動産サイクル下降期には優良物件が市場に出まわるため。