![[11]](https://s.yimg.jp/i/jp/blog/p3/images/paging_for2.gif){kind=small}
|
最近若手のやる気のある賃貸業者さんと業務提携をすることになりました。
この２年間で 支店も６店舗開設達成 従業員の方たちも平均年齢２0代と若い
大手で働いた経験を十分に生かし、きめの細かい賃貸探しのお手伝いをされている会社です。そのロゴ もまた マエムキ不動産 部屋コミュニケーション
不動産投資は何と言っても収益率です。
商業でも住宅でも 空き部屋は損失です。
そこで 私もお売りした物件の１００％満室のサービスを
オーナー様方に提供出来る サービスの一環として提携いたしました。
そこで意外に 意外な発見がありました。
オーナーの空室対処方法です。
何カ月も 空室状態が続いている、、
あり得ないことですが、、
現実にあるのです。
管理会社に一任しているから とか
長い付き合いだからとか、、
よく調べたら レインズ(業者専用サイト）に掲載されていないとか
空室が続く原因はどこかにあるのです。
原因を調べて 早い客付け対処していくのが 専任を持つ不動産会社の役目ですが、
いわば 不動産会社も学校の先生みたいでたくさん生徒がいるわけです。
様々な物件があるわけで
よくできた子は手がかからないし、実入りもいいのですが
出来の悪い子は手がかかるので放置されがちです。
そこで親が じゃない オーナー様が直接 賃貸状況確認を
不動産会社と取らないといけません。
しかしながら
長いお付き合いのある管理会社や不動産会社には言い出しにくい ようですね。
そこはわが子のため いえ ご自身の資産形成のため
しっかり原因を突き止め、
面倒見ないなら 他の不動産会社に早く チェンジされるのが得策です。
親身になってくれる不動産会社を探すのも大家さんの仕事です。
|
全体表示
-
詳細
コメント（0）
コメント（0）|
日本への行き来も頻繁になり、だんだんステイする時間が長くなってきています。最近ではＮＹのほうが滞在期間が短くなってきています。
日本の食文化の多大な誘惑とやはり生まれた国という安楽さと
実を言うと 私ごとですが 高齢の両親を見守りたいという気持ちが日本にとどまらせる理由です。
さて日本の不動産もかなり好調になってきている感があります。
第一に為替 円安傾向が続きどこまで安くなると、、
第二に何といっても東京オリンピック開催
都内のホテルや収益物件の出物は右から左へ売れていきます。
また、ここへきて 塩漬け物件の利益獲得かと、どんどん物件が高値で出てまいります。
ドルをお持ちの投資家にとっては 現在はまたとない日本投資チャンスです。
いまから3年前 円が78円の時 私は為替出稼ぎとして、日本に参りました時
から考えると、、
当時 アメリカに投資された方々は
為替益プラス値上がり利益とダブル効果で 現在は30％強の収益率です。
お勧めした物件はすべて たったの3年で価値が3倍に膨れております。
おそるべくニューヨークの物件です。
売らさせていただいた本人がびっくりしている状態です。
しかし これは今に始まったことではありません。
私が1993年に お客様に買っていただいたアッパーイーストのアパートは
当時、日本円相当、4800万円の 広い２ＬＤＫ が
20年以上経ちますが
現在価格 3億円前後ぐらいです。 買っていただいて価値が上がると不動産冥利につきます。実際 今まで値段が下がった物件は一つもありませんけど、、
アメリカ経済が現在 非常に好調と ドル資産形成のため世界中の富裕層からから資金が集まるニューヨークならではの話です。
|
|
相続税の節税のためタワーマンションの住戸を購入して賃貸する「タワマン節税」が脚光を浴びている。相続税額を計算する際、不動産の財産評価は現金や有価証券を下回る。特にタワーマンションは条件次第で大きな節税効果が見込めるという。富裕層を中心に広がる兆しがあるが、リスクがあることも肝に銘じておきたい。
「長男一家のタワーマンション住まいの希望をかなえてやれたし、相続税の節税にもなる」。東京都の会社経営者、有村博さん（仮名、64）は２年前、都心の３ＬＤＫの中古タワーマンションを約１億1000万円で買い、会社員の長男（38）に近隣の相場並みで賃貸した。これだけでざっと4500万円の節税になるという。
相続税は相続財産の大きさに税率をかけて計算する。現金のまま相続を迎えれば約１億1000万円をベースに税率を掛けるが、タワーマンションを購入したので、マンションの評価額である約2700万円がもとになる。現金との差額は実に約8300万円。これに資産家の有村さんに来年から適用される相続税率55％を掛けた金額が節税できる。タワーマンションはなぜ時価とかけ離れた評価額になるのだろうか。
相続税の実務では、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価する。路線価は時価の約80％、資材価格や人件費など建築コストを積み上げる固定資産税評価額は時価の40〜60％くらいなので、現預金や有価証券に比べて評価が低くなる。これは土地付き一戸建ても同じだが、マンションは時価に占める建物の割合が大きいため、それだけ評価が下がるわけだ。
１戸当たりの土地の持ち分が小さいタワーマンションはさらに評価が低くなる傾向がある。中でも眺望のよい中高層階の住戸はタワマン節税向きとされる。マンション住戸の固定資産税評価額は同じ棟内であれば、住戸のある階や方角、眺望などに関係なく、専有面積に応じて一律に決まるからだ。高い価格で取引される高級住戸ほど節税効果が大きくなる。
賃貸でさらに減額
それだけではない。有村さんのように賃貸すれば土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」となり、借地権割合と借家権割合に応じて評価がさらに下がる。「小規模宅地等の特例」の条件も満たせば、土地の評価はここから50％減額できる。
2020年東京オリンピック開催に向けてインフラ整備が期待される東京都心では、タワーマンションの建設計画が目白押しだ。14年以降に完成する20階以上の物件は首都圏で７万戸余りで、７割近くが23区に立地する。不動産経済研究所（東京・新宿）の松田忠司・企画調査課長は「居住人口の多いタワマンが建つと周辺の商業開発も進み、中古相場も上がりやすい」とみている。
人手不足などによる建築コストの高騰もあり、不動産業界では少なくとも五輪開催までタワーマンション相場は大きく崩れないという見方が多い。ただし相続はいつ発生するか分からない。税理士法人レガシィ（東京・千代田）の岡崎孝行税理士は「タワマン節税のリスクは買った物件の価格が相続までに下がる可能性があること」と指摘する。
特に東京湾岸エリアは建設ラッシュで超高層の希少性が薄れてきている。日本不動産研究所（東京・港）の不動産エコノミスト、吉野薫氏は「中古価格も賃料も上がるというシナリオは期待しないほうがいい」と警鐘を鳴らす。
税率低い人は注意
マンションの相続税評価額は、新築は売り主に問い合わせれば概算が分かり、中古なら固定資産税評価証明書があるので仲介業者から聞き出せる。このため節税効果の試算は難しくないが、物件選びには専門知識が欠かせない。相続税率がさほど高くない人が過熱相場で高値づかみすると節税効果や賃貸収支を含めたトータルの損益がマイナスに転じかねないからだ。
ところが相続税とタワーマンションの賃貸経営に精通した専門家は少ない。「適切なアドバイスがもらえる不動産業者が見つからず、孤独だった」と振り返るのは東京都の会社経営者、山口大輔さん（同、31）。08年に父を亡くし、資産家の祖父母の相続対策を任されたが、相続人が多いため実効税率は40％足らず。自ら不動産投資の資格を取得するまで研究し、ようやく昨年、都心の高級住宅地にあるタワーマンション11戸を祖父母名義で購入したという。
不動産は相続財産の評価を下げられる半面、売買の仲介手数料や登録免許税といった取引コストがかさむ。個人のタワマン節税のコンサルティングを手がけるスタイルアクト（東京・中央）の沖有人・代表取締役は「財産が少なくとも１億５千万円、相続税率が30％以上でないと勧められない」と明かす。
最近はタワーマンションの節税効果をアピールする販売業者も出ているが、不動産による節税ならほかに選択肢はある。高い税率が課される富裕層でなければ、タワマン節税は慎重に考えた方が無難だろう。
（表悟志） |
|
政府は消費増税で落ち込んだ住宅市場を立て直すため、贈与税の非課税制度を拡充する方針だ。現在は親などから住宅購入資金をもらった際、最大１千万円まで贈与税がかからない優遇措置がある。国土交通省は2015年度の税制改正で非課税枠を３千万円に引き上げるよう求め、財務省と調整に入る。高齢世代から若者世代へ資金移転を促して、個人消費全体を刺激する狙いもある。
住宅市場は消費増税の影響で落ち込みが大きい。４〜６月期の国内総生産（ＧＤＰ）をみると、住宅投資は実質ベースで前期比10.3％減と大幅に落ち込んだ。政府は来年秋に消費税率を再び引き上げることを検討しており、住宅向けの税優遇を拡大して住宅市場を下支えする。
住宅購入資金の贈与税非課税制度は、リーマン・ショック後の景気対策の一環として09年に導入した。12年からは購入する住宅の種類に応じて非課税枠が変わり、省エネ性や耐震性に優れた住宅なら1500万円、一般住宅は１千万円になった。非課税枠は毎年縮小する仕組みで、今年は省エネ・耐震住宅が１千万円、一般住宅が500万円となり、年末には制度の期限が切れる予定だった。
国交省は来年度の税制改正要望で制度を延長し、省エネ・耐震住宅の非課税枠を15年に現行の３倍となる３千万円に広げる案を盛り込む。枠は16年に2500万円、17年に２千万円と段階縮小する。一般住宅の非課税枠は15年に2500万円に拡大するよう求める。
政府・与党で年末まで議論して制度の詳細を決める。財務省には税優遇の大幅拡大に慎重な声もあり、15年の非課税枠は、12年当時の1500万円から国交省が要望する３千万円の間で調整が進みそうだ。
住宅資金の贈与税非課税制度は、13年の利用者（申告ベース）が前年比18.5％増の７万５千人となり、贈与税が非課税となった金額も5767億円と1.1％増えた。住宅を購入する世代は30代が中心だが、教育費などがかさんで十分な資金を確保できないケースも多い。親世代が持つ資産を生前に贈与することで、若者世代の資金不足を解消する狙いがある。
政府は消費増税後の住宅市場を下支えするため、今年４月から住宅ローン減税を拡充して中低所得者向けの現金給付制度も用意した。ただ需要回復の兆しはみえず、住宅業界からも贈与税の非課税制度の大幅な拡充を求める声が上がっていた。
贈与税の軽減措置を巡っては、子や孫に教育用の資金を渡せば１人当たり1500万円まで非課税にする制度もある。政府内ではこの資金の用途を出産や育児などに広げて非課税枠も拡大する案が浮上している。日経新聞電子版
|
|
日本の空き家率40％――。このままでは「お隣は空き家」という時代がやってきます。現在、年間90万〜100万戸程度で推移している新築住宅着工のペースを60万戸程度に落としたとしても、2040年には３軒に１軒、36％が空き家となります。
「空き家の増大」という現象は、社会構造改革が行われない日本社会の象徴ともいえる存在です。空き家の増大が意味するところは、従来型の思考や行動様式の継続に他ならないからです。
リーマン・ショックや東日本大震災などの影響で低迷していた新設住宅着工戸数は、自民党への政権交代、アベノミクスといった政策で息を吹き返し、13年まで４年連続で増加しています。一方で、新築を造れば造っただけ、空き家は増大し続けています。
こうして日々量産される空き家に対処するため、税金を投入して解体を促すなどの方策をとらざるをえない自治体が、都市郊外はもちろん、東京23区内でも出始めています。
我が国の人口はピークを過ぎ、これから長期的な減少トレンドです。同時に高齢化も進みます。経済は成長から成熟へ。それに合わせ、社会の構造を転換させる必要があるのは誰もがわかっていることです。
それでも新築着工は止まりません。政府は住宅着工を景気対策として重用し、手厚い税制優遇を設けたり、給付金を配布するなどして新築住宅着工を促しています。
その結果として空き家が増大、放置された建物が破損、敷地内の樹木や雑草が生い茂り隣地に迷惑がかかる、周辺の景観に支障が出る、不審者が侵入するなど、街の治安が悪化する事例が頻発しています。住宅建設による経済波及効果は約２倍あるとされていますが、空き家増大による外部不経済を鑑みれば、決してその限りではないのは自明でしょう。
それでもなぜこうした「空き家量産政策」がとられるのでしょうか。住宅市場の問題はこのことだけにとどまりません。日本の住宅寿命は30年程度と、他の先進国に比べて異常に短いといわれています。新築を買ったそばから価値がガタ減りし、25年程度でゼロ評価としているためです。さらに日本の住宅地が今後20年で年２％ずつ下落していくと予想される中では、マイホーム購入には経済合理性はないといわざるを得ません。「損を覚悟で買う」ということです。
また賃貸住宅は貧弱で、マイホームに比べると見劣りしますが、これも先進国のうちにあって日本特有の現象です。さらに中古住宅流通市場には「八百長問題」ともいえる隠れた大問題も潜んでいます。本書はこうした事象を説明しつつその構造を明らかにし、その上で解決策を提示します。
１章では不動産仲介業の経験から、改善されるべき業界の常識、不明朗な取引慣行をお伝えします。日本の不動産業界が抱える問題をなるべく実感できるよう、私の体験に即してお話しします。２〜５章では、急増する空き家問題、日本の住宅の寿命の短さ、「新築」と「賃貸」の格差、あるいは業界内に囲い込まれている情報の問題などを、戦後の住宅政策の変遷と併せてみていきます。さらに、６、７章では、日本のエネルギー問題、経済問題と住宅問題がどのように絡みあっているかを、世界の不動産動向とあわせて考えてみます。
住宅は「金融商品」であり「経済」に深く関与しています。同時に「生活の場」であり「文化」を担うものです。この市場が変革されることによって、社会にどれだけの恩恵をもたらすことが可能か。そのインパクトは計り知れないものがあります。本書を通じてそのことをご理解いただきたいです。そして住宅市場の変革を通じてより良い社会が築くことができればと願います。もちろんマイホームを巡るあなたの今後の行動指針にもお役に立てください。
|
