細腕 マンハッタン不動産ブローカー奮闘記

クロージング（不動産譲渡日）秒読み

クロージング（不動産譲渡日）が近づいてくるとどうも落ち着きがなくなる。
これは何回　何年経っても変わらない。物件が大きくても小さくても変わらない。

アメリカ人のマネージャーに「ファットチェック受取って銀行に入金するだけだ」とか冷やかされたりするのをしり目に落ち着かないのである。

譲渡日には万全の体制が分かっていてもだ。

そうではなく　娘を嫁にやる親の心境のような、、、、　息子にお嫁さんをもらうような、、そんな気もち？？？かな。実際はまだ経験ないが、、、

今回はバイヤー側なので手の届かない遠くへ行くわけではないし　弊社の管理会社（ＰＭ）が管理するので比較的近くにいるのでわけですが、、、

探し始めて4が月間でクローズです。

超特選物件で立地条件、建物収入、建物内Ａ級改築状態がいずれもトップクオリテイー　文句無しです。　
このような物件は過去２−３年間はお目にかかったことがない。

この取引の成功はタイミングが非常に良かったこと．

100年に1度の超特選出物、

ニューヨークの超特選地区の商業不動産を名だたる競合をしり目に、入手することは積み上げられた藁の中から針を探すようなものです。

バイヤーの早急な決断と行動速さの結果でした。

ニューヨーク不動産入手にはこれが1番決め手なのです。

値段の交渉も慎重に強気に粘りました。今年はバイヤー市場を目のあたりにした。

相手の不動産ブロカーはニューヨークのトップ　カリスマ　セレブ商業不動産ブロカーのｋ氏　さすが　彼はディールメーカーでした。

売主はニューヨークの巨大不動産開発会社　Ex―――,　2004年から2008年の間にビルというビルを買い漁り、そのビルの空中権を合体させて,　巨大な総合開発建物やコンドミニアムの開発をしている。現在も57丁目カーネギーホールの前に７２階建　ホテルコンドミニアム　オフィスビル総合開発が進行中で他にも２つ　コンドミニアム建設許可を申請している。

いまどき 「マジすか」というのがニューヨークっ子の本音だが　資金脈源が深−−いらしい。
おっと話がそれましたが　

引き渡しは通常の取引で60日から90日を要する。既存住宅だと45日から新開発不動産完成後なので1年からそれ以上かかる。

ニュ−ヨーク州不動産法は不動産売買の場合にはニューヨーク州のライセンスを持つ弁護士がそのトランザクションを管理することが法律で決められています。

別の機会にクロージングについて詳しくご説明しますね。

これも毎回　クロージングが無事終了すると
目に見えない肩にのしかかった背後霊みたいなテンションがフーと消え去るのです。

その束の間の開放感が好きでこの仕事を続けていると言って過言ではありません。

Mission impossible

今年になり　大きなMissionを抱え　太平洋を行ったり来たり、それに加え　今度はどうも東シナ海も加わり、本当にコンコルドの使用許可をお願いしたい。

なんて書くと　とてもカッコのいい仕事のように聞こえますが、、

投資不動産ブローカーは本当に地道な商売


まだ駆け出しの住宅不動産ブローカーの時は「買いたい人に買っていただき、売りたい人に売っていただく。」とパッシブでした。

尊敬する師に「商業不動産はすべてが商品だ！！」と叱咤され、

熟練の域に達してくると「　買いたくない人に買っていただき、売りたくない人に売っていただく。双方を大満足させる。」のが本当のプロファッショナル

“お客様の夢（投資）を現実にする魔法がかなう　”が可能になります。

そう　そうして咲き乱れる大輪の赤いバラを永遠に保存しなければいけないのです。

ともかく今年のMissionはやたら大きい　

投資家の皆様　
お持ちの物件を売っていただくように　頼みに行きましたらよろしくお願い申し上げます。

世界中の不動産投資家へのメッセージです。

不動産は生きものです。

投資家が愛情をかければかけるほどあなたの不動産は答えてくれます。

あなたが子供を育てると同じようにあなたの不動産を愛してください。

不動産は病気にもなります。そんな時には専門医に相談してください。

必ず治ります。

介護の甲斐は必ず見えます。

そして大きく育てたら　また羽ばたかせてください。

こんな気持ちで不動産投資してください。

長い間不動産をやっていて今な心境です。

ＯＨ かすかな光が

失望と落胆の息苦しい空気のなかで明けた２００９年でしたが　春のおとづれと共に一筋の光が見えはじめたニューヨーク商業不動産市場です。

先日の第１・４半期の記録を見ていただいてもまだまだ楽観は許されませんが
しかし　注意して新聞の経済欄を読むと各企業が悲観的でないコメントを多く出している。トヨタも休業工場を再開し意欲的だし　そのほかの企業も統合調整して新たに動き出す気配が感じられる。

不動産新聞では破綻した大型クラスＡオフィスビルの競売に購入希望者が多数殺到するなど　明るい兆しが見えてきました。再生ファンドのプールイクイッテイーも膨らんでいます。

不動産だけでなく町中どこもかしこも大バーゲン大セールでこの時期は現金の力強さを様ざま見せつけられますが　持っている人はいるものですね。

海外から続々ゲンナマ外貨が流入しています。

安いドルと安い買い物で１石２鳥です。

さらに　賢い方々は　安いドルを買い　高いキャップ［ネット利回り］（中には最高1５％ぐらいまで確認しています。）の優良米国不動産を取得して、減価償却を加速度償却して自国での税金対策にして　と1挙両得ではなく1挙5徳ぐらいしている。

ブルンバーグニューヨーク市長は観光推進事業計画を堅調に続行されており、去年の旅行者数計画目標の数字はすこし下降していますが　まだまだ　東欧、南米、インド、中国の旅行者は増え続けるとして、各諸国にニューヨーク観光事務所を開設して　意欲的に活動して旅行者やビジネスを招聘しています。旅行者はニューヨークのビジネスの活性化を担い、市政を潤し、また将来の住民やビジネスになる可能性が非常に多い。

様ざまな金融工学から派生したこの金融危機は一体いつになると落ち着くのか時期は定かではありませんが　人間の頭脳と欲がひき起こした事件であることは確かです。

病気になった経済はその健全な体力や心が戻るまで栄養をとり療養が必要なんでしょうね。

ニューヨーク市の商業不動産分析概要2009年第1 / 4半期

 2009年第1 /4半期商業不動産賃貸オフィスビルのニューヨーク地域全体の空室率が前期より6.9％下降　2005年以来最も高い数字を示しました。平均賃貸料はスクエアーあたり年間約＄54.57と前期の＄58.48ドルから6.7%の値下がりしていますが、賃貸価格の値下がり速度は2008年第3期時期に比べ減速傾向にあります。今期マンハッタン内で竣工した商業賃貸建物はなく、現在建築中の建物のフロア面積は今期末で12.701.586 SQになる予定です。

 店舗〔リーティル〕賃貸市場の空室率は2.6%で前期の2.4%との大きな較差がありません。サブリーススペース率は上昇しています。店舗賃貸料のニューヨーク全体平均価格はスクエア当り年間約＄76.9ドルになっています。

 ニューヨーク市の商業不動産オフィスビル売買市場は床面積15,000SQ以上から大型クラスＡ（最高ランク）ビルの取引は今年に入り急速に落ち込み、2008年第4期の間に売買完了したオフィスビルは12件, 売買取引総額＄869,500,00ドルで総床面積が約1.668,257 SQ平均取引価格がスクエア当り＄521.20ドル、この12件中5件が42丁目から34丁目の間に位置しています。2008年は合計69件のオフィスビルが売買取引され、平均価格スクエア当り＄737.98 ドル、

純利回りは2008年は4.38％　2007年は151件の売買取引、平均取引価格は$717.93ドルでした。純利回りは2007年は4.56％とデーターが出ています。

今期の利回りデータはまだ出ていませんがリファイナンスが困難な商業不動産ビルの競売が今後多数出回ると予想されています。
　
2009年の売買不動産市場のゲームの勝敗は双方のその資金力にかかっているといっても過言ではありません。