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相続税の節税のためタワーマンションの住戸を購入して賃貸する「タワマン節税」が脚光を浴びている。相続税額を計算する際、不動産の財産評価は現金や有価証券を下回る。特にタワーマンションは条件次第で大きな節税効果が見込めるという。富裕層を中心に広がる兆しがあるが、リスクがあることも肝に銘じておきたい。
「長男一家のタワーマンション住まいの希望をかなえてやれたし、相続税の節税にもなる」。東京都の会社経営者、有村博さん（仮名、64）は２年前、都心の３ＬＤＫの中古タワーマンションを約１億1000万円で買い、会社員の長男（38）に近隣の相場並みで賃貸した。これだけでざっと4500万円の節税になるという。
相続税は相続財産の大きさに税率をかけて計算する。現金のまま相続を迎えれば約１億1000万円をベースに税率を掛けるが、タワーマンションを購入したので、マンションの評価額である約2700万円がもとになる。現金との差額は実に約8300万円。これに資産家の有村さんに来年から適用される相続税率55％を掛けた金額が節税できる。タワーマンションはなぜ時価とかけ離れた評価額になるのだろうか。
相続税の実務では、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価する。路線価は時価の約80％、資材価格や人件費など建築コストを積み上げる固定資産税評価額は時価の40〜60％くらいなので、現預金や有価証券に比べて評価が低くなる。これは土地付き一戸建ても同じだが、マンションは時価に占める建物の割合が大きいため、それだけ評価が下がるわけだ。
１戸当たりの土地の持ち分が小さいタワーマンションはさらに評価が低くなる傾向がある。中でも眺望のよい中高層階の住戸はタワマン節税向きとされる。マンション住戸の固定資産税評価額は同じ棟内であれば、住戸のある階や方角、眺望などに関係なく、専有面積に応じて一律に決まるからだ。高い価格で取引される高級住戸ほど節税効果が大きくなる。
賃貸でさらに減額
それだけではない。有村さんのように賃貸すれば土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」となり、借地権割合と借家権割合に応じて評価がさらに下がる。「小規模宅地等の特例」の条件も満たせば、土地の評価はここから50％減額できる。
2020年東京オリンピック開催に向けてインフラ整備が期待される東京都心では、タワーマンションの建設計画が目白押しだ。14年以降に完成する20階以上の物件は首都圏で７万戸余りで、７割近くが23区に立地する。不動産経済研究所（東京・新宿）の松田忠司・企画調査課長は「居住人口の多いタワマンが建つと周辺の商業開発も進み、中古相場も上がりやすい」とみている。
人手不足などによる建築コストの高騰もあり、不動産業界では少なくとも五輪開催までタワーマンション相場は大きく崩れないという見方が多い。ただし相続はいつ発生するか分からない。税理士法人レガシィ（東京・千代田）の岡崎孝行税理士は「タワマン節税のリスクは買った物件の価格が相続までに下がる可能性があること」と指摘する。
特に東京湾岸エリアは建設ラッシュで超高層の希少性が薄れてきている。日本不動産研究所（東京・港）の不動産エコノミスト、吉野薫氏は「中古価格も賃料も上がるというシナリオは期待しないほうがいい」と警鐘を鳴らす。
税率低い人は注意
マンションの相続税評価額は、新築は売り主に問い合わせれば概算が分かり、中古なら固定資産税評価証明書があるので仲介業者から聞き出せる。このため節税効果の試算は難しくないが、物件選びには専門知識が欠かせない。相続税率がさほど高くない人が過熱相場で高値づかみすると節税効果や賃貸収支を含めたトータルの損益がマイナスに転じかねないからだ。
ところが相続税とタワーマンションの賃貸経営に精通した専門家は少ない。「適切なアドバイスがもらえる不動産業者が見つからず、孤独だった」と振り返るのは東京都の会社経営者、山口大輔さん（同、31）。08年に父を亡くし、資産家の祖父母の相続対策を任されたが、相続人が多いため実効税率は40％足らず。自ら不動産投資の資格を取得するまで研究し、ようやく昨年、都心の高級住宅地にあるタワーマンション11戸を祖父母名義で購入したという。
不動産は相続財産の評価を下げられる半面、売買の仲介手数料や登録免許税といった取引コストがかさむ。個人のタワマン節税のコンサルティングを手がけるスタイルアクト（東京・中央）の沖有人・代表取締役は「財産が少なくとも１億５千万円、相続税率が30％以上でないと勧められない」と明かす。
最近はタワーマンションの節税効果をアピールする販売業者も出ているが、不動産による節税ならほかに選択肢はある。高い税率が課される富裕層でなければ、タワマン節税は慎重に考えた方が無難だろう。
（表悟志） |
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