細腕 マンハッタン不動産ブローカー奮闘記

The Department of City Planning の重要な役割

The Department of City Planning の重要な役割


アメリカの各主要都市の市政機関の都市計画局(The Department of City Planning)、都市計画委員会The City Planning Commission)はその都市の社会経済的な立場、地勢、環境などの様々な発展を審議、計画　実行する不動産投資及び開発に最も影響力が強い機関です。
近年　ニューヨークの不動産開発ブームは2001年にここが発表した８箇所の“ビジネス地域の強化”と銘打った大々的な土地開発計画を発表されたことが発端です。
その地域はロアーマンハッタン、ダウンタウンブルックリン、ハドソンヤード、ロングアイランドシテイー、ジャマイカ、ダウンタウンフラッシング、１２５thストリート、及び　ブロンクスセンターの８箇所です。
計画から許可が下りるまでに様々な審議を重ねられますが、地域ビジネスの活性化のためにまず規制されていたゾーニング(使用目的地域)　FAR　（Floor Area Ratio）（容積率)を改正して増やすことをアップゾーニングを行います。以前より大きなビルを建設することが許可され、使用目的が変換されれば建物の収益が増大し価値が上がります。
例：M1-M5は工場地域ですがM1-M5/6RとRが加わると住宅の建設が可能になります。数字の６はフロア面積に対して６倍まで建設可能という意味です。数字はそれぞれ地域で異なります。フロア面積の増加は収益の増収につながりまので不動産開発業者は競ってアップゾーニング地域を購入します。インフラ整備開発などが伴い、その地域に参入したビジネスに税制面で援助もあり、数々のメリットが取れるのでその地域の不動産価格は上昇します。
反対にダウンゾーニングもあります。開発されすぎた地域や重要文化指定建築が多い地域は地域住民組合が申請を出しますと審議され許可されば　ダウンゾーニングになり　今までより小さい建物しか建築できませんので不動産開発業者にとっては大変痛手です。既存のビルオーナーにとっては競争相手になる新しいビルが建設されませんが、キャピタルゲインを最大に得るには不動産開発業者に売却なのでダウンゾーニングでは不利です。
このように不動産投資をされる時、自宅購入時も含めて、地元の都市開発局の動きを把握しておく事は重要でそこが発表する情報は絶対に見逃せません。

９月のニューヨーク

ニューヨークは秋景色に染まり、新学期やマンハッタンの社交界の開幕と共に世界中各地に夏のバケーションで散らばっていた方々が一斉に集結する９月です。
ファッションウィークで始まり、ユダヤ教の祝日や新年、国連総会、オペラや音楽界の新年度の開幕、芸術や文化の催し物が連日開催され、街が一段と華やかになります。

この時期には活発に株式市場も不動産市場も動きます。期間的には９月がもっとも活発で１１月にはいると徐々に静かになってしまいます。寒くなると避寒で暖かい地域に移動される方も多いので１１月はその準備や祝日の準備で投資どころではなくなるのでしょうか。１２月にはクリスマスと年末　新年の準備などで不動産取引の動きはもっと鈍くなるます。　　

昨年より取りざたされているサブプライムの問題の影響で株価の下落を懸念されましたが先日　米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で0.5%の利下げを決定したと発表され公定歩合も0.5%引き下げ　とたんに株価は跳ね上がりました。各方面からの助成で米国内金融業界は一応沈静化して来ています。今まで静かだった大手の不動産開発業者がマンハッタンでの不動産開発大プランを紙面で公表したりして、プラザホテルのオーナーでもある富豪イスラエルの不動産開発業者はマンハッタンで一番高さの高いコンドミニアムの建設予定を発表したりと、一時の悲壮感とはまったく裏腹に新聞をにぎやかにしています。
要はファイナンシャルのめどが立ったので計画が実行できるようになった
不動産と金融は切っても切れませんね。

サブプライム問題は元は信用度の低い人用の利子の高い融資の破綻ですが　信用度が低いというのは何も低所得者用のという意味ではありません。最初から信用度が低い方もいれば、いくつものモーゲージ（融資）を抱える人たちもその収入にも寄りますが信用度が引くなります。
たとえばフロリダの住宅価格の上昇を見込んで投資用にセカンドハウスを購入する時など
セカンドモーゲージ（２つ目の融資）をつけます。こんなときの審査は厳しく通常の自宅用モーゲージでは借りられません。そのため　支払いが最初は低い額でよい、利子が変動性の期間の短い融資を受けます。その後　家の値段が上昇すれば　もっと条件のいい再融資を受ける　というシナリオだったんですが家の値段は下がる、利子は上がると再融資も受けられない最悪な状態になり、支払いがとど請ってしまったケースが多いのです。
人々の不動産投資の失敗や住宅価格の不当な値付けが引き起こした不動産業界と不動産融資銀行問題とハイリスクハイリターンのそれを証券化して売りまわす金融業界が作り上げたイソップ物語です。

商業不動産のプロたち（経験のあるオーナー）は手持ち金が少なくても他の不動産を担保に変動性の比較的利子の高めで短い期間の融資を使用し足りしますが　商業不動産をいったん取得して不動産管理の手腕で収入を高め、再融資を受けなおします。不動産の収入しだいで条件のいい融資が出来るので不動産オーナーは常に不動産管理を怠りません。
しかし不動産のプロがするやり方ですので十分な経験とスーパーバイズが必要です。

話題になっているサブプライム問題についての独り言

最近　投稿がとどこってもうしわけありません。
今日はサブプライムの問題について独り言を書きました。

日本では　安部首相の退陣とサブプライム問題が紙面をにぎやかにしているようですが
サブプライムの問題は今後　６ヶ月もしたら　アメリカサイドは落ち着いてきます。
しかし、いつもそうですが　アメリカが仕掛けて　ハイリスク、ハイリターンの金融商品を作ると　それをまねした　あるいは　それを最後に買った内外国の運の悪い金融会社が
大損するというシナリオが最初からあるのです。要はババ回しゲームなんです。
ターゲットは前回は昭和金持ち日本でしたね。今回は英国、ユーロ金持ちドイツとヨーロッパが一番被害者です。
アメリカのマーケッテイングはすごいでしょ。　普通の人たちはみんな偶然と思っているけど　誰かが仕掛けたシナリオがちゃんとあるみたいです。
来年は大統領選挙　ブッシュは名声をものすごく気にする人ですから自分の任期中は　絶対に不景気にさせたくなく　みんなに褒め称えられて任期を終えたいから
今表向きには　このサブプライム問題回避に必死です。　本当に偶然ですが？？？　前回の金融危機時の大統領はパパブッシュでした。　ねっ　？？？
絶対　何処かで莫大に稼いだやつがいるはず　　何でそのおこぼれでもいいから回ってこないんだろうといつも腹が立ちます。わたしゃ　いつも気のいい庶民側。

前回の前例があるので(１９９０年の金融の危機）　インベストバンカーも考えて　今回はこういったハイリスク商品を売るために　もしこの商品が１１％焦げ付きがでたら
売り手は買い戻さなければならない　という　買戻し条件をつけていました。　この高く売るためのアイデアが彼らの首を絞めてしまいました。
結局　お金がなくて買い戻せなくて倒産　という羽目になった規模小さいけど大きく勝負する会社(特にヘッジファンドの会社）が多いのです。
身から出たさびとはこのことなんですが　彼らは会社首になっても去年までのボーナスが莫大なんで２、３　年遊んで暮らせるだけあるから個人生活にまったく心配ない。またほとぼりが冷めればまた雇ってくれるところは山と出てくる。
まじめに働いている庶民はいつもおおいに迷惑です。
このため　大手銀行、金融会社も少なからず、こんな人気商品を持っているので　やけどしてますが　大手は１７年前　大怪我した経験のある人がまだいるので　やけどで今回は治まったようです。
ようするにいつもの世の中は血気ばしるビジネススクールでた（？）バリバリの若い人たちが　大もうけしたいがためにいろいろな金融商品をクリエートするわけですが
１７年前の金融危機は彼らの多くは　まだ高校出たてのベービーだった。
１７年前の大怪我した大ベテランたちの生き残りは復活してみな今、管理職で　この人たちのコメントが面白く「昔、見たことのある映画みたいなもので筋書きはわかっている」　と結構余裕だそうです。

日本のバブルの破壊はそのとき日本は第一被害者と書きましたのは　日本の銀行がアメリカの真似をしたところに原因があると思います。当時はまだ不動産金融商品がなかったとおもいますが
正直言って　グローバルに見て日本の不動産価値は現在非常に低いと見られています。度重なる自然災害　は外国人にとって大不安の原因なので今の日本の不動産ブームは一時的です。
そして実際　中国やインドさらにオープンになれば外国人投資家は日本ばなれしていくでしょうね。

１９９３年　は円安　８５円だったかと思います。　現在進行している　円安状態と非常に酷似している。
これは外資がサブプライム問題で現金が必要なため、低い円利子で借りている円を手放しているので円が安くなってくるのですが　
こうなると何が起こるかというと不動産を手放すでしょうね。

ドル高で　安く買った日本の不動産　不動産ブームつくり値上げを待つ、円安をみはからい高値で売却　シナリオどうりになり　ダブルパンチで為替でもうけて、おおきなキャピタルゲインをもって日本を去って　準備中の中国投資かインド投資への増資かな。

現段階の外資は日本を　対中国アジア戦略のステップストーンとしか考えていませんのでその前の資金づくりには日本は完璧は場所(インキュベーター）保育器だった。　

すでに外資の日本離れが始まっていて　シンガポールに移動してます。理由の一番に「英語のできない日本人は使えない」だって
失礼千万なんですが　やはり日本も英語の早期教育は考えるべきでしょうね。

高値の収益の出ない不動産をまた日本人が買う　そしてもう一回　バブルがはじけるかも？？？
ここまで言うといい過ぎでしょうか？

大きな声で言いたいですが　"商業不動産の価値はそこから生み出される収益が最も重要です。”
収益の出る不動産は価値があります。

でも日本人の資産の分散化は今後　ますます活発になりますね。　そのときに投資先を間違えないようにしないと　カナダバンクーバーに投資する方と　アメリカやマンハッタンに投資する方の結果はおのずとが出てきます。　

ニューヨーク商業不動産投資 2007年第二期動向

ニューヨーク商業不動産投資の２００７年第二期の動向

アメリカ各地の商業及び住宅不動産の売買の数値が下降する中、
ニューヨークはいまだダントツに力強く、商業不動産投資は売買数値と価格を上昇更新させています。特に目立つ２００７年の不動産投資では住宅開発投資を抜いてホテル開発投資がトップに上がっています。現在、ニューヨークには４４００万人以上のビジターが訪れるという正確なデーターが出ており、ホテル平均集客率８５％、平均客室料金も一日＄３３０ドルに達しています。しかしながら客室数は全米で第七位で６万６千室、ラスベガスの第一位１５万室に比べると半分にも足りません。２００７年中に５千室が加算され、現在建設中及び建築申請済みの客室数は約１万3千室ですがまだ不足です。
ニューヨーク市の都市計画局はニューヨーク都市開発の中枢でここからニューヨーク５区に関する開発指定特別地域が発表されます。不動産投資家には最も影響があり、この都市計画局の発表は不動産価格に大きく影響します。マンハッタン区は　ワールドトレードセンターをふくむロワーマンハッタン特別地域開発やウエストサイドハドソン特別開発計画、ハドソンスクエアー開発など数々の地域が特別開発指定されています。ワールドトレードセンターの開発は災害以来６年の歳月がかかり去年やっと基礎工事が開始されたばかりですし、ウェストサイドはジャビッツセンター（国際トレード催事場）の拡張計画、　これは現在ニューヨークのビジネス会議催事場の面積が全米で第４位の広さでこれを拡大することにより、より多くのコンベンシォンを世界中から呼び込もうというが狙いです。すでにブルンバーグ市長が昨年欧州を回り、完成後　世界最大級のビジネス会議を開催する契約を取り付けています。これだけでなくペン駅（３４丁目）、マジソンスクエアガーデン、ヤンキースタジアム、メッツスタジアム、国連修復工事など主だった公共施設が新しく生まれ代わり、ニューヨーカーにもビジターにも貢献する大計画が着々と進行中です。
マイケルブルンバーグ市長は２０１５年には年間に５０００万人以上の人を世界中からニューヨークに迎い入れるという目標を掲げており、海外の旅行者の受け入れのプロモーシオンも積極的に行っています。
このように綿密な都市開発計画の中での“ニューヨーク商業不動産投資及び住宅不動産投資”は都市ぐるみで不動産投資家を援助し、そして双方の強い信頼関係を基盤として成り立っています。安全で高いキャピタルゲインを生むニューヨークの不動産投資は世界中の投資家から注目され、世界１の安全不動産投資と高い評価をされています。

ニューヨーク不動産市場に世界中の投資家が集中するトレンド

アメリカの主な都市の住宅、商業不動産が冷え始めている最中、ニューヨークだけはいまだ　ダントツに活発に不動産取引が行なわれている。この現象の顔ぶれは海外の機関不動産投資家と個人投資家
英国、アイルランド、イタリア、スペイン、韓国、シンガーポール、中近東　につづき世界中のキャピタルがニューヨークの住宅や商業不動産に投資している。
その強い為替レート、不動産マーケットの上昇性、約束された安定されたリターンなどが海外投資家の強い興味をそそっている。

今後は中国からの投資も大いに期待される、なぜなら　中国は＄１トリリオンドル以上のＵＳ国債とノートを持っていて　トレードのアカウントのバランスを拡大できる。もし仮に中国がニューヨークの不動産にその２％を投資したとしてもそれは＄２０ビリオンドルになります。

また　アイルランドから機関投資家は商業ビル、個人投資家はコンドミニアムの購入活動が目覚しくアイリッシュ旋風が今最も活発です。
とくに今目立つものは、アイリッシュ投資家が、現在、西４６丁目の北西の角に建築中のコンドミニアムビル　４６階建　２５０ユニットと１８　西　４８丁目の南ロックフェラーのコンドミニアムビル　３４階建て１５２ユニット　ビルごとまとめてプリセール購入しています。
売り手も建築後にかかる販売ソフトコストなどをセーブでき　双方に大きなメリットを生みます。

バルセロナからも大きな不動産開発会社が現在　東２９丁目に３１階建て１３２ユニットのコンドミニアムを建設中　イタリアの開発会社は　５番街の４０丁目を現在開発中、
韓国最大のコマーシャル銀行はＫＢインヴェストトラストを所有し、活発な投資が見られます。

まだまだニューヨークへの世界からの不動産投資は止まりそうにありません。