細腕 マンハッタン不動産ブローカー奮闘記

定例 第３回 ニューヨーク不動産開発ファーラム

例年のニューヨーク不動産開発フォーラムが今年はリンカーンセンターのエヴェリーフィッシャーホールで満員３０００人以上の参加者を集め開催されました。今年のニューヨーク不動産開発のビッグショットを含めた５人のパネル：Stephen Ross, Chiarman and CEO of Vornado realty Trust; Kent Swig, Kent Swig Eqities; Jonathan Miller, President and CEO of Miller Samuel; Amanda Burden, Chair of the New York City Commission; Dr.Robert Shiller Professor of Economics at Yale University; 司会進行はニューヨークポストの不動産コラムでおなじみのSteve Cuozzo でした。

多義にわたる討論の中で特に注目されるのがインダストリアルゾーン（地区）に建てられるホテル型コンドミニアム、今注目のトランプが建設中のソーホースプリングストリートのホテルコンド
ホテルはゾーニング上からインダストリアルゾーンに建設できますがレジデンシャル（住宅）はできません。ホテルコンドのコンドミニアム持ち主は基本的には長期滞在できるので住宅とみなす。現在のゾーニング規定の盲点をついたわけですが、市当局は建築許可をすでに発行済み、これに対して市民団体、ランドマーク協議会などからの反対運動が起こリ、シティープラニングのミス　バーデンはインダストリアルゾーンの住宅建設は支持しないと発言。

Mr Ross はボナード不動産トラスト参画しているマジソンスクエアーガーデン再開発計画に伴うペンステーシォン地域の住宅開発及びオフィスビル開発の展望を説明され、Mr Swigは現在　売り出し中のニューコンドミニアムの４０％が売却契約されている点に注目し　ニューヨークの不動産市場への揺るぎの無い安心感を示されました。
反面、イェール大学のエコノミストのDr.Schillerは、将来の見透視にだいぶ不安がある、全国的に不動産価格は５０％ぐらい下がだろう　と学者さんらしい見地から述べられて、ほかのパネリストから反感を買っていました。私もニューヨーク　メトロポリタン地区以外は不動産価格は下がるだろうと踏んでいます。これは”便乗型価格上昇した不動産価格が元来の値段に戻る”という事、　と”無理な不動産購入計画（ハイリスクローン）された人たちの破綻”などが原因
よその地域の不動産はマンハッタン不動産のまねをしてはいけないんです。後でいつもやけどする事は過去３０年のデータでわかっているはずなのですが、、、、、、人間は浅はかですね。何度も間違いを起こします。

最後にMｒ　Millerの発表で　ナショナル不動産組合の統計で今年のニューヨークのセールス価格はすでに１０％上昇したのにほか州は１％だけと指摘。

満場一致で”ニューヨーク不動産市場は　INPERVIOUS市場”"やっぱりここは特別”と納得、悲観的な　エコノミストのイェール大学のDr.Shiller教授も”New　York will ｓtay　"It'll fall less"　と
最後におっしゃっていました。

このフォーラムに参加して　１７年間の不動産業務の過去の動向と照らし合わせますとと今回の不動産景気が強いのはやはり　不動産の証券化の賜物でしょう。巨大な資金で不動産開発業者のフットワークを軽くして、ラベーレージ（てこの力）を利用した不動産建設　購入は経済の活性化に大いに貢献します。人々に仕事をもたらします。
私は　個人的な見解と経験でニューヨーク不動産はまったく”親離れした自立した成人”もう何があっても不安がありません。問題があれば自分で解決できるだけの力を保持してますが
日本の不動産のこのところの動向は”まだまだ親離れしない自立しない子供”みたいでちょいと心配。
親（リート）がついている時はまだしも、見放されたら自活できるのかしら？？？
借金抱えて親に見捨てられた子供はまたまた破綻？？ちょっと考えすぎでしょうか？
高い値段で取引されてて収益はどうやって出すのという単純な質問。

子供を心配する母の気持ちのように　今、日本の不動産市場を見ています。
このフォーラムに出席して、きゅうに日本市場が心配になりました。

すべての兆しが示唆する２００７年ニューヨーク不動産市場の究極の強さ

２００７年もファーストクォーター（第１期）がもうすぐ終わろうとしています。
メトロポリタン地区のビルデイングセールの強さは一向衰える気配無く第二期に突入いたします。
それは　なぜか　５つの理由をご説明いたします。

＃１−キャピタルの有用性：現在　以前に前例の無いほどの金額のキャピタルを有用できる。
要するに簡単に言いますとリターンがいいのでお金が集めやすいし、貸しやすい、借りやすいということです。おそらく世界中でもこのマンハッタンの不動産を購入するための融資は　融資する側も　融資される側も値段が少々高くてもリスクが少ないという点で、今一番楽で安心安全でしょう。
＃２−賃貸の上昇率：住宅　及び　オフィス店舗など商業物件の賃貸料の上昇５％−３０％、空室率の低下１％−３％
＃３−品不足：不動産が生み出す収益がいいので売りビルが品不足。必然的に需要と供給のバランスにより値段が上昇。アメリカは収益還元法で物件の値段が決定いたします。グロス収益の何倍（Gross Rent multiple)という言い方をします。アパートメントビルで現在平均１８−２２倍です。
＃４−世界中からの注目：　マンハッタンの物件はバイヤーもセラーも世界中がお客様　
為替の関係で欧州が押し寄せる　ロシアからも　中近東からも含む。
＃５−金利：２００７年も安定した金利と予想されています。
　　　　　　　　　　　　　
このような５つ理由を簡単に述べましたが２００７年もニューヨーク不動産市場は豪華絢爛　好ご期待

NY州知事スピッザアー氏がキャッツキルにカジノをオープンを許可支援する。

ニューヨークから北へ９０マイル車で２時間弱のサリバンカウンティーにあるキャッツキル、ここは
ニューヨークの避暑地として　３０年前その昔　避暑ホテル　カントリーハウスがたくさん建てられ、夏の社交場としてにぎあいました。今では廃れ　その面影はなくホテルも老朽化し、地域のエコノミー衰退は深刻な問題になっていました。ゴルフ場やスキー場に日帰りで出かけるとかりんご狩りに行くくらいしか思い当たらない地域です。
そのキャッツキルに総工費６００ミリオンドルをかけてのラスベガススタイルの大型カジノのをオープンするという建設検案が長い間　論争されてきましたが、このほどNY州知事のスピッザー氏はセントレジスモーフォークインデイアン部族が政府に申請する許可要請書にサインされました。アメリカではインデイアン居留地区ではギャンブルを許可し酒　タバコが免税になる法律があります。
モーフォーク部族はこのカジノがオープンしますと年間約６００万人のビジターと雇用人数３０００人
年間推定約＄１００ミリオンドルはNY州に収入をもたらします。
実際に位置は現在あるモンテイッチェロ　レース場の隣２９エーカーの敷地に建設される予定です。
このモンテイッチェロ　レース場というのは日本人にはなじみがありませんが２輪車競馬で１９５８年に開場した東海岸では最もファンシーで美しい２輪車競馬場です。その昔の上流社会がしのばれます。

スピッザアー知事は”大カジノ開場の目的は地域発展と経済的向上”と語っています。
ニューヨークから日帰りでいけるカジノですが　一方　地元では交通渋滞を懸念する声や静かな自然が損なわれることを懸念する声も上がって反対運動もあります。

あなたはどう思われますか？

日本の不動産の高景気続くように

前にも話しましたがこの不動産ブームで乱立するコンドミニアム　オフィスビル　ホテル
ニューヨークがバブルで心配という人はあまりニューヨークを知らない人です。
ブルンバーグ市長が先頭を立って欧州に宣伝に出かけています。旅行者や海外の会社の誘致　招聘はニューヨークの不動産を安定させる大きな起因です。不動産税の収入が市の大きな財源であることはもとより市民への安定した就労を与えることもとても大事なことです。

外資の不動産REITの参入で日本の不動産景気が回復してきたのは喜ばしく思えるのですが
少し不安なのはそれらが撤退したらどうするの？　まさかすぐには起こらないでしょうが。
今後　少子化で住宅建設しても誰が入るのでしょうか？

簡単に説明すると　ようは彼らは安い物件こぞって買って不動産市場を回復させる。値が吊り上がったところ見計らって誰かに高く転売して逃げる　逃げるという表現は失礼ですが　こんなシナリオ見え見えなんです。もちろんこれが悪いわけでもない　ビジネスですから利益をあげるのが当然ですし、ファンドマネージャーは株主に損はさせられない。　しかし　いつも”すかくじ”を買うのが日本の会社だから頭に来ます。外資のREITは利益率が悪くなれば不動産を転売し手放します。

私が言いたいのは日本にブルンバーグ氏のような政治家がいないのがなんとも口惜しいということです。
世界に出向いてビジネスや観光客をバンバン　日本に引っ張ってきてくれる看板娘　じゃない看板政治家
そうしないと古いオフィスビルはどんどんがら空きになる、高級アパートも同じです。
不動産の活性化は民間では限度がある
不動産の景気が悪くなればすべての景気に響くのだからもっと真剣に考えてもらいたい。

全米最大のEOPをめぐる買収戦争の終着

長期にわたり、Equity Office Propertys　（EOP) の買収をめぐり　ブラックストーンプロパテイーとボナード　リアリテイートラストが　激しい取得競争を繰り広げてきましたが、EOP側の株主（７０％がREIT）が集結し、９２％の決議でブラックストーンプロパティーに売却されることが決定いたしました。
最終価格＄39ビリオンドル　オールキャッシュ。1株当り＄55，5ドル　なおかつキャンセル料　500ドルつきというディールです。
ボナード側首脳陣は　1株当り　＄56ドル　というカウンターオファーを出しましたが　やはり　オールキャッシュには勝てないと判断し、取引から引き下がりました。
これで　ブラックストーン　プロパーテイーは、全米最大の全米16州とカナダのコロンビア州に散在する５８０棟のオフィスビル　１０８，６ミリオンスクエアーと＄１６ビリオンドルの負債の両方を手に入れたわけです。
こうして　激しく価格戦争を繰り広げていた全米最大の不動産買収戦争は終幕となりました。

ちなみに私どものことで恐縮ですが、あちら中東戦争規模ならこちらは夫婦喧嘩みたいな規模ですが
今回は価格が折り合わず残念ながら、ビット戦争から退却いたしました。
この引けどきも不動産購入には大事なポイントです。無理して買って後でやけどするより
計画立てた投資が一番大事です。