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政府は中古住宅を購入しやすくするため、低利融資と税制の優遇措置を拡大する方針だ。中古住宅を取得した際、個人には内装などの改修費を低利融資する新制度をつくる。耐震工事などを施せば住宅事業者も税減免する方向で検討する。割安な中古住宅を求める消費者は多いが、地震対策やバリアフリー化など改修が必要なケースが大半だ。資金支援を拡充して、増える空き家の解消にもつなげる。
政府が検討するのは、住宅金融支援機構が民間金融機関と組んで貸し出す35年の長期住宅ローン「フラット35」の拡充だ。現在は最低金利が年1.69％と民間金融機関に比べて低い。これまでも新築だけでなく中古住宅の購入時に利用できたが、来年度には中古物件の取得時の改修費用にも充てられるようにする。
日本の中古住宅の流通量は住宅市場全体の１割強にとどまっており、英米の８〜９割に比べて大幅に低い。官民団体の調査では中古住宅のリフォーム費用は約600万円（中央値）と高額だ。中古住宅を購入しても改修費用は民間銀行から別枠で借りる必要があり、増改築して中古住宅に住みたい消費者が二の足を踏む理由となっていた。
新制度では個人が中古住宅を買ってリフォームする場合、購入費と改修費をフラット35で一括借り入れできるようにする。一体型ローンを提供するために国土交通省が年度内にも政令を改正する。フラット35の利用が増えると見込まれるため、国交省は2015年度予算の概算要求に機構への出資金の積み増しを盛り込む方針だ。
住宅メーカーや改修事業者には、税制優遇を拡大する方向で検討する。中古住宅を買い取って耐震などの改修工事をする再販事業が対象だ。中古住宅の再販では、事業者が物件を取得する際と個人が住宅を購入する際に、不動産取得税と登録免許税が二重にかかる。
税負担を引き下げるため、政府は今年４月から２年間に限って個人にかかる登録免許税の税率を従来の0.3％から0.1％に引き下げた。国交省はさらに来年度の税制改正要望で、住宅事業者にかかる不動産取得税を免除する特例措置を盛り込む方針だ。税負担がさらに軽くなるため、販売価格も下がって個人が中古住宅を安く買えるようになる。
政府は中古住宅とリフォーム市場の拡大を成長戦略の一つと位置づけており、20年までに市場規模を合計20兆円と10年比で倍増する目標を掲げる。また高齢化で日本は空き家の比率が１割を超えており、防災や治安面からも中古住宅の取得を促して増大する空き家対策につなげる。 |
ニューヨーク不動産投資
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今日の日経新聞電子版の記事から
富裕層の税逃れを防ぐため、海外に住む個人の金融口座の情報を多国間で交換する経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）の新ルールの詳細が30日、明らかになった。各国の金融機関に海外居住者すべての口座情報を毎年１回、税務当局に報告させ交換するのが柱だ。2015〜16年の導入を目指す。
主要20カ国・地域（Ｇ20）もＯＥＣＤルールの活用で合意しており、９月にオーストラリアで開くＧ20財務相・中央銀行総裁会議でも詳細を確認する。
米国は海外の金融機関に米国人の口座情報の提供を義務づける法律を10年に成立させ、海外口座情報管理を強化。これを機に、多国間で情報を交換すべきだとの機運が国際的に高まった。
新ルールに参加する国の税務当局の間で、海外に住む人の情報を交換し、資産隠しや税逃れに歯止めをかけるのが狙い。
日本の国税当局が米国に送るのは、日本の金融機関に口座を持ち、米国に居住する日本人や米国人らの情報だ。逆に米国の当局は米国で口座を持ち、日本に居住する米国人や日本人らの情報を日本の当局に送る。
各国の金融機関に海外居住者が持つ預金口座や証券口座の情報を税務当局に毎年１回オンラインで提出することを義務付ける。海外居住者が持つすべての口座の名義人、住所、残高、利子や配当の受け取り記録などを報告の対象にする。
金融機関の事務負担を減らすため、残高100万ドル（約１億円）以下の口座はシステムでの検索など簡易な方法での確認を認める。一方、100万ドル超は営業担当者への聞き取りや保存する書類の確認など、より詳細な作業を求める。
口座情報の交換は当初15年末までに始めるとしていたが、準備が間に合わないため、16年末まで延期することも検討する。
各国はこれまでも税逃れを防ぐために、租税条約を結んで情報を交換してきた。ただ、不定期に情報が入ったＣＤなどを郵送でやりとりする程度だった。
新ルールでは年に１回オンラインでやりとりするため、情報の質や更新頻度が高まる。ただ、金融機関の手間やコストの増加につながる。日本の金融機関は口座を特定する作業が膨大になることを懸念し、一定額以上の残高がある口座に対象を限定するよう求めていた。新ルールにはＯＥＣＤに加盟する34カ国などが参加する見通し。Ｇ20の枠組みで新興国にも広げ実効性を高める方向だ。
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米国 ニューヨーク市 マンハッタンでの セブンイレブン進出の苦戦！！
マンハッタンではセブンイレブンが受け入れてもらえない！！
Suburban convenience store7-Eleven has faced an uphillbattle to gain acceptance in the bodega-filled land of Manhattan, and theborough’s new president has no intention of making the fight any easier on thechain. この記事はニューヨークの不動産専門サイトが取り上げた記事ですが、
この行間を読み取るとニューヨーカーの意識、ニューヨークがほかの地域のアメリカと本当に違うことがよくわかるのです。
まず 冒頭にSuburban convenience store 7-Eleven の主語です。
これは頭からセヴンイレブンのアメリカの今までのイメージがSuburban郊外型（田舎）Convenience ( 便利 安楽)の安っぽいイメージを感じさせ、“何でこのニューヨーク大都会に田舎の便利ストアがオープンするんだ” という上から目線。
ニューヨーカーはセブンイレブンをアメリカでよく表現する安物プラスチックな感じとして感じているようだ。人間を見て He (or She) is so plastic というと個性がない型押、安ぽい 偽物っぽい 軽いとかで使用される軽蔑用語、
ニューヨークはこれが大嫌い！ プラスチックな街ではあるのに本当そうではないのだ。
もしニューヨークで成功したければ 型押し大企業は息をひそめて 気付かれても何かユニークを売り物にして ニューヨークカーに受け入れてもらえるまで頑張らなければいけない。
京都のコンビニは入口の色彩を変えるなどして町の外観を損なわないように配慮しているのにニューヨークでしないというのはどういうことだろうか？
ニューヨークは全米でいちばん厳しいランドマーク協会（歴史的建物保存協会）があるのにダウンタウン地区は多くの建物がランドマークに認定されている。そのランドマーク建物のすぐ横にあの赤と緑の看板 と味気のない店舗を作られては町の景観が悪くなると住民が苦情を出すのもわかる。
In the bodega-filled land of Manhattan, このbodega というの食品雑貨店とか酒屋 とか言う意味ですが ここではマンハッタンは人種のるつぼ 世界各国の民族性豊かな食品雑貨店を意味いたします。世界中の文化趣味趣向を生かした移民の商店のパパママショップのようなものを意味します。
アメリカ戦略をもう少し見当する必要がありますよ。セブン Ｉ ホールデイング様
日本からアメリカに進出される企業は アメリカは州によっても街によってもその土地の法律、風習、習慣 とを よく研究する必要があります。
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日本にいて 多くの不動産投資家さんに接します。
グローバル化に伴い、海外不動産の投資熱は熱くなってきています。 現在はインターネットで現地の経済状況をいち早く 知ることができますが ニュースだけでは 不動産投資の現状は把握できません。
やはり 現地の不動産会社とか管理会社と密接な情報交換が必要です。
今回 ある日本の不動産投資家にお会いした時お話です。バブル時代に アメリカ ニューヨークにレジデンシャル（コンドミニアム）を投資されてた投資家で 日本でも数多くの不動産をお持ちの方です。
彼は 「全部 売って危機を切り抜けましたよ。」 声高く笑っていました。
私は 「どちらの不動産会社から購入されたのですか？」
彼 「某大手不動産会社です。一番信用できるとおもったので、、」
私「売らなければならない理由があったのですか？」
彼「いいえ、不動産価値が下降し手今のうちに売っておかないと損すると 某大手不動産会社に言われ、売却してました。」
私「賃貸状況はどうでしたか？」
彼「良好でした。」
ニューヨークの賃貸市場は かつて 下がることを知りません。 売買市場が一時止まることがあると賃貸市場が急上昇いたします。
特に日本の投資家が購入している高級コンドミニアムの賃貸市場は一時下がったとしても必ず戻りました。
彼のように体力のある投資家は売る必要はありませんでした。
がなぜ 売るはめになったのでしょう。
当時 某大手動産会社 はニューヨーク支店を 撤退する時期でした。
それまでに日本の投資家に売却した物件の管理をしていましたが
撤退とともに、日本の不動産投資家にＮＹの不景気を理由に売却させてしまったのだ と考えます。
こうして 当時の日本の不動産投資家は ”危機を売り抜けた ”と思っていらッしゃる方が多く
売る必要のない金の卵を売ってしましました。
それでも がんばって今でも所有されている方は 現在は 買われた値段の７倍 から１０倍に膨れ上がっています。
恐るべき ニューヨーク不動産です。
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