細腕 マンハッタン不動産ブローカー奮闘記

日本をこよなく愛する在日外人ファンドマネージャーたちの怖い囁き

“ジャパン　イズ　ダイイング”

大変ご無沙汰して申し訳ありません。

昨年は“わけありディール”でアメリカ　日本　香港を往復、時差ボケが戻る前に再び飛び立つという、超過激なスケジュールをこなしていました。そのために　日本事情、香港事情の情報収集が素早くできました。仕事がら日本在住の外国人の方たちと多く接します。日本でも香港でも数多くのファンドマネージャーや商業不動産会社の所有者たちと会談いたします。

そのためパブリックニュースが取得しない貴重な情報を取得できるわけですが、、、
たとえば　もう時効とおもいますが、日本のとある証券会社のディーラーが　大きなオーダー間違いを起こし大問題になった時、私は偶然、出張で日本にいて、その日の夕方　株式市場が終了した後、とある外資系ファンドマネージャーたちや株式デイーラーたちと６本木ヒルズのバーで飲んでいました。すでに全員　これは間違いと知っていたし、ある外資系デイーラーは＄２００Ｍもうかったと大喜びしていたと同時にこの会社とブローカーを馬鹿にしていたをのを思い出します。

しかし、今回の昨年11月末の出張の時はさすがに背筋が凍る思いをしました。

日本を経ち、香港で偶然、顔みしりの外資系ファンドマネージャーやマネージングデイレクターたちに会い、この人たちが口ぐちに“ジャパン　イズ　ダイイング”つまり　「日本はもうあかんよ。死んで行くんだよ」と言うではありませんか。「おい　ちょっと待ってよ。あんたたち　あんたたちは日本が大好きで、日本をこよなく愛し、日本語を流ちょうに話し、日本人の嫁さんをもらい、子供たちもハーフの可愛い国際人で30年も住んでいるあんたたちが何を言っているの。エー！！香港に移住？北京？シンガポール？　」　

この人たちが世界に向けて日本を宣伝して、日本株や日本国債を売りまくっていた人たちです。いわば日本を代表して世界に日本はナンバー1とセール宣伝していたひとたちが声をそろえて、、、、、、、、

でも、、、、わかるような気がしました。実は

11月の末、日本にいた時　おりしも韓国では各国首脳会談２０Gが開かれていました。
テレビを見て、気ずかれた方は少ないと思いますが、
20カ国と首脳会議が終了した時、
各首脳が一斉に立ち上がった時、我が国の首相だけが背広の前ボタンを閉めず、はずしたままだらしない格好で歩いていました。

これでは国の品格が問われる。

小さいことですが大事なことです。(海外での公式の場では座っているとき(前に机などある場合）は背広の前ボタンをはずしてもいいが　立ち上げるときは必ず背広の前ボタンをかけるのはマナー）ましてや国の代表ともなればなおさら。

そのあと横浜でのAPECはオバマさんは二コリともせず、始終　韓国大統領と中国首脳となごやかに話をしている姿を見た時、、、、

もう日本は世界から必要とされなくなる日がやってくるな―と直感しました。

1昨日のオバマ大統領の２０１１演説の中で　中国は、、韓国は、、、と何回となくほめたたえた。
韓国と今年ははフリートレードとなり、韓国企業がたくさん事業をアメリカ国内で展開して、雇用を上昇させる。

日本の企業もアメリカ国内で大量にアメリカ人を雇用して活躍しているのに、、、

これらの結果が今回の、”日本国債の格下げ”　です。つまり　日本の信用が落ちたということです。

彼らが言っていたことが現実になり始めているのを確信しました。

彼らが日本株や国債を売ることを辞めた時、日本経済の大破綻がやってくる　と海外では今、ささやかれているんですよ。

どんどん島国日本は自分で自分の首を締めあげていく。

今回の香港出張ではもっと怖い話を聞いているが、今ここでは話せない。

どうぞ　日本政府のみなさん、内部政党闘争は早々に辞めないと　
本当に日本には明るい未来はない。

立ち上がれ　日本！！　世界は凄い早い時間で動いています。ビジネスの早い対応や共通語英語は必須！

ニューヨーク 不動産開発戦国時代の勝ち組と負け組

２００９年も後半に入り、多少　ＲＥＩＴの回復がみられるものの、大小を問わず　商業不動産開発会社のトラブルは増え続けています。
ニューヨークでも数々の著名な不動産会社もそのリファイナンスに奔走し、幾度の交渉に疲れたレンダーから三下り半をくだされた不動産会社は、　競売や会社更生法の狭間に追いつめられています。
まさしくあの１９９０年代初期と同じ現状を繰りかえしているのですが

立役者は　９０年代とはジェネレーションが交代しています。

９０年初期に傷付いた不動産開発会社の中でサバイブした人々は今回は非常に慎重でした。

その中でも１５セントラルパークウェストの超高級コンドミニアムを開発したゼッケンドルフ兄弟は勝ち組の筆頭で大成功をおさめましたが、そんな彼らも　９０年代初期には自分たちのコンドミニアム開発案件に多大な負債を抱え、倒産を目の前にしていました。しかし幸運はアジアから舞い込み　日本の銀行やアジアの銀行に助けられました。当時トランプも中近東の金持ちたちに助けられ、今回は自分自身の開発は抑え、主に自らテレビに出演して“アプレンテイス”のチェアマンを演じ”トランプ　ブランド”を売ることに専念して、大成功し、大きな難を逃れています。

ニューヨークおよびその周辺では開発途中で工事が中断している建物や経費削減で工事人を減らし　工事が大幅に遅れている案件が多く見れ、予定の物件引き渡し日から大幅に工事の遅れを出しているものなどは、頭金を置いている売買契約締結者たちが集団で開発業者を提訴している物件もあります。

今年２００９年一番のトラブルの渦中の人はマックローの娘婿　スイッグ氏でしょう。
マンハッタン西５７丁目の５８階建て、８１５件の賃貸アパート大型中古集合住宅ビル”シェフィールド５７“を破格高値の＄４１８ミリオンでイスラエルの二人パートナーと一緒に２００５年に買取、ニューヨーカーを驚かせました。そして改装して高級コンドミニアムとして販売を開始していましたが、数多くの再融資に困難をきたし８月、競売になりました。
８１５件からある賃貸アパートは市の賃貸料規制がかかっているものが大半数あり、その古くからの住人の立ち退きには至難の技が必要で　また住人の安全のため思い切った工事ができず、大幅に改装工事に時間がかかり、住人から集団訴訟が起こったり、困難が山ずみの超難しい　資金のかかる案件でした。　

スイッグ氏は著名なサンフランシスコの不動産開発会社の子息でＮＹの著名不動産開発会社のマックロー氏の娘と結婚しています。ちなみにこの義理父マックロー氏は去年［２００８年］１番のトラブルメーカーでした。
若いスイッグ氏は当時２００５年は飛ぶ鳥を落とす勢いに急成長した不動産開発会社社長でニューヨーカーのＡリストに１番にランキングされるセレブ家族でしたから　取り巻き融資銀行もおおく、富裕投資家や特にプライベートイクイッテイーなどからはふんだんな資金源の最高のもてなしを受けていたと考えます。
コンドミニアムのセールスオフィスにはモデルエージェンシーかと思わせるような美形の男女がセールスをしていました。日本の不動産会社のツアーをここのセールスオフィスにご案内したことがあり、案内してくれるモデルのようなセールス担当者に見とれていたのをおぼえています。きっと見せた物件ユニットは覚えていないと思いますが、、、（笑）

このようにニューヨークの不動産開発は“タイミング”と“熟練した経験‘と”周到な耐久力（資金力）“が大きな成功要素になり、津波のような大きなウェーブ（バブルとは言わない）にそれに乗って　落ちる人と落ちない人の超困難な人生戦国劇場なんです。

ニューヨーク州の不動産手数料の説明

ニューヨーク州の不動産手数料の説明を少しつけ加えなくてはいけませんね。

ニューヨーク州の不動産法で手数料の％に関して法的に規制はありませんが
慣例で売買価格の１％−６％ぐらいの範囲に設定されていますがすべてその状況により変化いたします。

平均住宅不動産売買ではすべてほとんど売り主が負担するのが慣習で買主はブローカーに手数料を支払負担がありません。
一部の高額住宅不動産は商業不動産と同じ扱いになり、一概に売主が支払うとは限りません。

商業不動産も基本は売主負担ではありますが　そのシチュエーシォン（状況）とその物件のランキングでも変化いたします。
巨大な利益を生む開発型の物件と小規模建物とはくらべられません。
そこに発生する手数料は売買価格からも変化いたします。

売主側が全く手数料を支払わない、売主側専任不動産ブローカーが他のブローカーと手数料を折半しない、売主が全面的に支払う。売主選任不動産ブローカーが他のブローカーと手数料を折半する　など様ざまです。とその物件の条件や　売主の状況によってさまざまに変化いたします。

売り急ぎの売主は手数料を高く上げてでも早く売りたいし、優良物件の売主専任ブローカーは自分の手数料を他のブローカーと分割したくないので買主ブローカーは優良物件確保のために買主に手数料負担を頼むことになります。

ニューヨークの優良物件の確保にはお金だけあっても買えない状況が多い。

特に市場が高い時は難しい、世界中の資産家が金の生る木ビジネスを探しているので無理はないのです。其の方たちはブローカーに高くても手数料を支払い　優良物件確保に奔走します。

不動産ブローカーは優良物件を探し出して、確保して、クローズ（建物する引き渡し）ことが条件です。

熟練不動産ブローカーはその鋭敏な頭脳と動物的感覚と経験手腕をいかし、周到な戦略を駆使して物件を逃がしません。

今のように市場がスローの時ですら優良物件の確保には細心の注意をしていないと横からひょいと取られてしまします。

それを防ぐために買い手ブローカーは売り手のブローカーとの手数料の折半をあきらめて、買い手から手数料をいただくように買い手に頼みます。

プロの不動産投資家の方々はブローカーに高く手数料を支払ってでも超一流物件（金の生る木）を手に入れるのです。良いビジネスを手に入れるため必要経費として考えています。

ですから　物件確保のための
特に　熟練ブローカーの手数料のパーセンテージ（％）が高いわけではありません。

真の投資不動産ブローカーとは

商業不動産ブローカーは星の数ほどいますが
熟練の投資不動産ブローカーは何が違うかわかりますか

もちろん、すべてファイナンシャル分析は行いますが

熟練のブローカーはクライアントのアビリテイー［能力、手腕、才能」おも計算、分析して
その投資家に適した最良物件を探します。

いくら日本で大成功している不動産投資家でも米国不動産は別物です。

米国不動産の子守は大変です。

日本は単一民族ですべての国民が平均した教育も受けられ、
画一的に勤勉ですから　不動産の子守もきちんと頼んだことはしてくれます。

米国はそのとおりにはいきません。

それを理解しない投資家は戸惑います。

すべての投資家のアビリテイーまで考える投資不動産ブローカーは少ないのが現状です。

優秀な医学ドクターのフィーは非常に高いですよね。

それと同じ優秀な投資不動産ブローカーのフィーも高いのは当然ですが

投資不動産ブローカーのフィーは税金控除が適応されますが

でも医学ドクターのフィーは税金控除は効かないとおもいます。

米国投資を考えている方はまず投資不動産ブローカー探しから始めなくてはいけません

これが第一関門です。

クロージング（不動産譲渡日）秒読み

クロージング（不動産譲渡日）が近づいてくるとどうも落ち着きがなくなる。
これは何回　何年経っても変わらない。物件が大きくても小さくても変わらない。

アメリカ人のマネージャーに「ファットチェック受取って銀行に入金するだけだ」とか冷やかされたりするのをしり目に落ち着かないのである。

譲渡日には万全の体制が分かっていてもだ。

そうではなく　娘を嫁にやる親の心境のような、、、、　息子にお嫁さんをもらうような、、そんな気もち？？？かな。実際はまだ経験ないが、、、

今回はバイヤー側なので手の届かない遠くへ行くわけではないし　弊社の管理会社（ＰＭ）が管理するので比較的近くにいるのでわけですが、、、

探し始めて4が月間でクローズです。

超特選物件で立地条件、建物収入、建物内Ａ級改築状態がいずれもトップクオリテイー　文句無しです。　
このような物件は過去２−３年間はお目にかかったことがない。

この取引の成功はタイミングが非常に良かったこと．

100年に1度の超特選出物、

ニューヨークの超特選地区の商業不動産を名だたる競合をしり目に、入手することは積み上げられた藁の中から針を探すようなものです。

バイヤーの早急な決断と行動速さの結果でした。

ニューヨーク不動産入手にはこれが1番決め手なのです。

値段の交渉も慎重に強気に粘りました。今年はバイヤー市場を目のあたりにした。

相手の不動産ブロカーはニューヨークのトップ　カリスマ　セレブ商業不動産ブロカーのｋ氏　さすが　彼はディールメーカーでした。

売主はニューヨークの巨大不動産開発会社　Ex―――,　2004年から2008年の間にビルというビルを買い漁り、そのビルの空中権を合体させて,　巨大な総合開発建物やコンドミニアムの開発をしている。現在も57丁目カーネギーホールの前に７２階建　ホテルコンドミニアム　オフィスビル総合開発が進行中で他にも２つ　コンドミニアム建設許可を申請している。

いまどき 「マジすか」というのがニューヨークっ子の本音だが　資金脈源が深−−いらしい。
おっと話がそれましたが　

引き渡しは通常の取引で60日から90日を要する。既存住宅だと45日から新開発不動産完成後なので1年からそれ以上かかる。

ニュ−ヨーク州不動産法は不動産売買の場合にはニューヨーク州のライセンスを持つ弁護士がそのトランザクションを管理することが法律で決められています。

別の機会にクロージングについて詳しくご説明しますね。

これも毎回　クロージングが無事終了すると
目に見えない肩にのしかかった背後霊みたいなテンションがフーと消え去るのです。

その束の間の開放感が好きでこの仕事を続けていると言って過言ではありません。