細腕 マンハッタン不動産ブローカー奮闘記

マンハッタン アパートメントビルデイングの売買取引は２００７年より下降

マンハッタンのアパートビルデイングの売買取引

２００８年　第三期９月３０日まで２００７年と比べ３６．２％下降とデーターが発表されました。

２戸以上アパートを含む住居ビルの売買取引は１３２件が第三期に記録され、第二期は１３４件でした。

２００７年の第三期は２０７件でした。

販売価格の中間は約＄３．７５ミリオン、昨年より１１．２％下がっています。

アパートメント一戸当たりの値段は約＄２８３，４３０で去年より１７．５％下がっています。

最近　売買取引が終了した　８１４マジソン街　アパートメン数５０戸　価格＄１９１．８ミリオンドルが第三期では最高額ビルでした。

２００８年に入り　銀行や金融機関の融資引き締めにより、多くの不動産投資家が売買を断念してます。
しかしながら　購入不動産のリファイナンスに迫られている投資家は死活問題です。

不動産投資のリスクマネージメント基本編：

いかなる投資の利益の源泉は「リスクを管理する」ことにあると考えます。

ハイリスクハイリターンのリスク管理の破綻がもたらしたサブプライム問題、それを発端に世界中が経済金融危機に突入した今、経済金融界、銀行は厳戒厳重にリスクを管理をする羽目に陥り、世界経済に不透明な大混乱を及ぼしています。

低いリスクの国債やブルーチップといわれる安定株までも多大な損失を出している今「リスクを管理する」という問題が大きく注目されています。

銀行や金融界は投資ストラトジーとして高低リスクを折り混ぜてリスク管理（ヘッジ）しています。経済成長上昇期はリスクを管理する緊張が緩和し、経済成長を促進しますが、自由経済のリスクを管理する歯止めが利かなくなったその結果が経済金融会社、銀行の存続にも影響を及ぼす現況です。

不動産投資家もポートフォーリオに高、低リスクを組み入れ、一般的に不動産開発型はハイリスクハイリターン、安定型既存収益建物は低リスク低リターンとそれぞれのポートフォリオのリスクをヘッジしています。

投資不動産の「リスクを管理する」にあたって、基本的注意事項を述べてみました。

１． 投資はリスクを管理するという自覚と不動産投資の許容範囲の判断を間違わないようにしなくてはいけない。これは個人にも大会社（例リーマンブラザース）も同じことが言えます。「リスクを管理できる許容範囲」はそれそれ投資家の不動産投資経験や純資産によっても異なると考える。

２． リターン（利益）をもたらす要因は何かということを熟知理解する。
自分は何に賭けているかを知る。長期型不動産運営のキャッシュフローなのか、あるいは税務上のメリットか、古い物件を修繕して価値を上げての転売益か、リファイナンスがもたらす利益か　を明白に理解することにより「リスクを管理する」方法と考え方が変化してきます。　

３． 物件を管理する専門家（ＰＭ・ＡＭ)や不動産ブローカーのアドバイザーの意見を意欲的　熱心に聞き、自分の投資目的を明確し　購入前の物件調査（デウーデリジェンス）には慎重に　この時点から「リスクを管理する」が始まります。

最後に過去３０年ハーバードビジネススクールで不動産投資を担当されたウィリアムＪポルプー教授は「不動産投資の成功を手にするためには巧みなプレーが出来なければならない。特に不動産サイクルが下降期にある場合は柔軟であること、リスクを管理しながらどう機会を活かすこと（注１）が出来るかが重要である」と指摘されています。

「リスクを管理する」と上手にお付き合いして　成功する幅広い不動産投資のお手伝いを目指しています。
「リスクを管理する」についてはそれぞれの専門家にご相談してください。

（注１）不動産サイクル下降期には優良物件が市場に出まわるため。　

独り言 大混乱の世界市場

世界金融市場　大混乱の中　独り言を書きました。

アメリカ市場は大混乱の中　昨夜は２回目の大統領候補のテレビ討論会があり
実際　浮遊票が今後どちらに傾くかで決着がつくとおもいます。選挙まで３０日弱ですから
インベスターは現金握り締めて　両者の行方を探っている状態です。

株式市場では換金市場でジェッォトコースターのようで　誰も予想が出来ないマーケットです。
為替も円が一時９９円　円の強さが見えていますが　４人ものノーベル賞受賞者や日本の金融機関の安定性がインベスターを動かしたのでしょうか。

でも日本株も下がるのが止まりませんね。外資が換え金し米国に送金しているのかも知れません。大統領が決まれば市場が動き出しますから

アメリカの金融界はその傲慢さが招いて高い代償を今払っているのでしょう。
ＡＩＧは＄８５ビリオンもの公的資金を援助してもらい　倒産をまぬがれたのに
その後すぐ　重役の一人が豪遊バケーシヨンに出かけ　最高級ホテルに泊まり約$２０万ドル使用したと議会で論じられ、ニュースで批判報道されていました。

公的資金の正しい使用方法をきちんと政府がモニターしないといつもこのようなことが発生するのです。
９・１１の援助金もまったく関係のない他州のダンキン　ドーナッツの会社が受理していたり、ニューオリンズのハリケーン　カタリナの助成金も　多くはそんなに被害のないアッパーミドルクラスのハウジング修理に使用されたりしました。
考えられないぐらい倫理　モラルが低い会社が収益を上げている。ビジネススクールでは倫理道徳は教えないんです。日本もミドリ十字や食品会社の問題がありました。


サブプライム問題も実はビジネス倫理の低俗さから発生したことで　仕掛け人は計算づくでわかっていてやったことのひとつです。しかしこれほどの最悪シナリオは予想していなかったとおもう。
金融証券界の優秀なアナリストたちやインベストバンカーが　５年後のプラスアルファーリスク計算を怠ったとは考えにくい、　全ての関数計算を駆使して数字をはじき出している彼らは前から予想できていたと私はおもっています。ただしトランシェ（枝分かれ）が激しくてはじき出せないリスクはあったとおもいます。
金になることなら何でもするという人たちが仕掛けたことです。
結果的には世界不況を引き起こして　今頃は自分の首まで絞めているかも知れませんが、、、

先日　京セラの稲盛和夫さんのニューヨーク講演会を初めて聴く機会があり行ってきました。　このような時期に稲盛さんのおっしゃることが深く胸を打ちました。
”ビジネス倫理”　を問われる時代とおもいます。

不動産にもいえることで　適切な値段で両者が勝利者のなれるような不動産取引をご紹介できるような不動産ブローカーになれるようがんばりたいとおもっております。
実際　ニューヨークは宝の山で　こんな豊富な物件は今まで見たことがありません。

米政府の公的資金援助が及ぼす不動産市場への影響

過去10年間のファニーメイ(上表）とフレデイマック（下表）の株の動向

サブプライム問題を発端とした米不動産市況低迷の影響を受けて、サブプライムではないプライム担保証券を扱う巨大な政府系住宅金融公社、米連邦抵当公社（ファニーメイ）と米連邦住宅貸付抵当公社（フレデイマック）両社の経営不安がおこり株価が急落。これに対し米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は、両社に公的資金支援に乗り出す準備をしています。
このように金融市場安定化のためアメリカ政府が公的資金の援助をするのは初めてではありません。１９８９年の貯蓄貸付組合（Ｓ＆Ｌ）の破綻の救済に、米政府はＲＴＣ（整理信託公社）を設立し、不良債権の整理に公的資金９１０億ドルをつぎこみ、１９９５年には収拾させ、ＲＴＣは解散しています。
この不良債権収拾後、ＲＥＩＴの勢いが右肩上がりになり不動産市場は景気復興に兆しを見せ始め、商業及び住宅両不動産投資が再び活発になった矢先、１９９８年１０月アジア金融危機や鳥インフルエンザなどの影響で欧州や香港の不動産株が急落し、ロングタームマネージメント、（ＬＴＣＭ）の破綻が浮上しました。当時の米連邦準備理事会（ＦＲＢ）のグリーンスパン議長は、規模の大きさで世界経済の混乱を招くとして数千億ドルの資金援助を関連金融機関に対して行いました。その結果、１９９８年の年末には不動産流動性が再び増加し始め、不動産株市場は下落した幅の半分レベルまで回復しました。このように米国政府は何度となく公的資金で金融機関を救済し、そのたびに米国不動産景気は回復をしています。
今回の米政府の措置は１９９８年以上に世界経済に大混乱を招くとして米政府が公的資金救済措置に踏み切った判断です。現在のような乱気流と不確実に満ちた年は、不動産投資家にとって不安ですが、不動産投資にはこのような動きを注意深く観察することも重要なポイントです。
既に　この発表の後には両公社の株は上を向きました。日本の大手金融機関関係各社はこのところ
寝れない日々が続いていたはづですからちょっとは枕を高くして寝れるようになったかも知れませんね。

昔の新聞を読んで見たら

米国は今の金融危機を乗り越えようとあの手この手と
政策を立て　世界中に散らばって行って　そこで太ったドルを引き戻すために必死です。

円は１９９２年　９月２６日は１２０、２５円　でした。
１９９４年６月２２日のニューヨークタイムス紙の記事によりますと”ドルが落ち込み日本円が１００円になったのは第二次世界大戦後の為替トレーデイングの歴史の中で初めてのことだ。クリントン陣営は１６のセントラルバンクにドル買いを要請しましたけど　すずめの涙的結果に終わったとありました。
もつと興味深いのは当時の為替トレーダーのコメントです。
このドル安現象は世界中に散らばりすぎたドルのせいだとも言っています。　過去２年の間(１９９２年、１９９３年)　２つの原因が影響している。１つは銀行利子が下がったこと　２つは銀行利子が下がったので銀行融資を受け投資家は活発に世界中に投資　そして、共産主義国の経済がはじめてオープンになった　東ヨーロッパ、　ロシアや中国に向け大量な投資をはじめた事だと。

１９９２年は１９８９年のＳ＆Ｌ破綻（金融組合）の危機の真っ只中でその救済に不動産再生ファンドが多く立ち上がった時期とほぼ同じ時期　(このことは前に詳しく書いたので読んでください）
そして１９９５年にはこの破綻は収拾しました。
とすると１９９２年に家を出たドルが東ヨーロッパやロシアで活躍して　また太って(強靭？)なってアメリカに１９９５年帰国した　そして景気が上向きになり始めた本国でアメリカ経済上昇を加速させて　再びアメリカを助けたとも考えられます。

今年の現象は１９９４年−１９９５年と酷似していて、１９９５年春は最高＄７９．７５を記録しました。
１９９５年を境にして米国不動産はその後右肩上がりに回復していき、最近までの不動産高騰劇　を繰り広げました。
そしてサブプライム問題の浮上　深刻化　ドル安、

さあ　２番煎じは果たして効き目があるのでしょうか？

”ドル安で米国衰退”なんて書くのは日本の記者だけで　この劇にはちゃんと筋書きがあり　いつも信用しやすいのは善良な国々の国民のようです。