細腕 マンハッタン不動産ブローカー奮闘記

2007年 マンハッタン不動産セール ばく進 好調 高値 レポート

昨日までの極寒が嘘のような　うららかな小春日和の今日の天気はまさに激動のマンハッタンを象徴しているかのごとくです。毎年決まって　寒さが厳しくなる頃になると　不動産の今後の見通しに不安を持つような記事が新聞に出回るのですが　確かにこのところの建設過剰な高級コンドミニアムの販売に対しては　多少の不安の声がありましたがそれを吹き飛ばすように、年末のウォール街の高ボーナスを見込んだ不動産商戦がいま数字になって現れてでてきました。

2007年初期　マンハッタンの不動産レポートをお届けいたします。

アメリカの多くの市は住宅不動産価格の低迷にもかかわらず　マンハッタンの住宅は依然として
小さいスタジオタイプのものから1戸建てタウンハウスに至りまで高値で売買が続いています。
2007年　1月　現在　売買契約成立率が昨年の1月にくらべ１９．４％上昇しています。
不動産成立価格は　１４．４％上昇と記録が出ました。

このように株でも投資格付けがあるように　マンハッタンの不動産投資はAAAAA（５A)ランキング
といってもいいでしょう。

忍び寄る影

ニューヨークの経済雑誌「クレイン」はニューヨーク市の不動産物差し押さえForeclosure物件がナント2006年の前期より18％も上昇したと発表しました。これは１９９０年代の初期の時の状態と似ているとして競売業者が警告しています。
アメリカ全体（４５％）から比べますとまだ低い率ですが徐々に増えていく傾向といわれています。
ニューヨーク市は5区ありますが主にファークロージャー（差し押さえ物件）はマンハッタン地区を除く　ブロンクス地区、ブルックリン地区、クイーンズ地区、ステッタン島地区になっています。

そのほとんどが購入者の無理な購入計画と不動産ローンの知識不足から発生しています。

不動産ブームにのっとり不動産ローンもさまざまな商品が出回り、頭金無し１００％融資とか
2年間利子無払い融資とか　消費者の購買をくすぐる融資商品がたくさん出回り、
その”行きはよいよい、帰りは注意"式のローンについ乗ってしまった消費者が現在このフォークロージャーになっているのですが　悪徳金融ではなくて合法的に納得して契約されているので
ご本人の責任になるのです。例として　Aさんは＄２８０，０００ドルで家を2年前に購入、これは彼女がマネージできる範囲以上の価格でしたが　2年間無利子ローンを頭金無しでという条件ローンがおりたのでこの甘い誘いに乗って購入してしまい、今年になり月々の支払いが３０％上昇して　支払い不可能になってしまいました。

商業融資にはこのようなローンがたくさんあって多額の融資が一度に必要なときには、この手のローンが必要になる時がたくさんあります、しかし住宅融資にこの手のローンは要注意です。

くれぐれも甘い誘いに乗らないように不動産融資を受ける時は　安心できる金融機関を使いましょう。
安心できる金融機関は審査が非常に厳しいです、無理な購入計画では絶対に認可されません。
認可されなかったらそれもひとつと考え　現金を増やす計画して　再度挑戦してください。
ニューヨークの不動産は逃げませんから

２００６年第３期のマンハッタン住宅不動産の展望

マンハッタン不動産の投資で見逃せないのがこのサミエルミラーが年間４期に分けて出す不動産情報です。マンハッタン住宅不動産ブローカーでこの情報を知らない人がいたらＭＯＧＵＲＩ。プロもアマチュアもで知らなかったらここから学んでください。

２００６年　第三期（７月から９月）３Ｑと呼ぶます。住宅売却平均価格は２Ｑ（第二期）の＄１，３９ミリオンより７％下降で平均売却価格＄１，２９ミリオン。
平均のＳＱフィート（約３０ｃｍｘ約３０ｃｍ）当りの価格は２Ｑの＄１０８９を３％下げ＄１０５０
中間クラスユニットの売却価格平均は２Ｑでは＄８８０，０００　３Ｑは４％ダウンの＄８４５，０００

現在、３Ｑ市場に売りにでていたユニット数は７６４０ユニット。去年２００５年の第三期と比べると
３２，３％多く　新築コンドミニアムは第二期より１１，５％多くなっています。
市場にだされて売却されるまでの期間を見てみますと６日から１５０日でセールが決まっていた第二期より、１７日間多くなっています。

だだし　セールは好調で２１１３戸のアパートが第三期に売却され２Ｑより９，３％売り上げアップ。去年の２００５年第三期のデーターより５％アップしてます。
この内訳はコープが３０，８％　アップして１０５７戸　コンドミニアムが第二期より　７％ダウンして１０２６戸です。これはコープの値段がコンドミニアムより下がり、第二期より１６，１％下降、平均売却価格が＄１，０９ミリオン　ＳＱフィート当りの平均価格が＄９３５　第二期より６％も落ちています。

反対にコンドミニアムの市場売り値価格（アスキングプライス）は第二期より第３期は３，５％　アップして平均アスキング価格が＄１，５ミリオン　まだまだ強気です。
ユニット別にすると１ベッドルームは２，７％のアップ２ベッドルームは４，２％アップ
３ベッドルームは５，３％アップ
４ベッドルーム以上の大きなアパートは８，８％の上昇で平均アスキングプライスが＄７，３３ミリオン
と大きなユニットになるほど値幅が上昇しています。

このような２００６年第３期のデーターのご報告でした。
マンハッタンの住宅価格は、いつもこのようにお客様に説明しています。
水面に石を投げ入れると水の輪が次々と広がっていくようにトライステート（ニューヨーク市５区）の住宅価格上昇はマンハッタンから広がっていきます。
反対に値段が下がってくるのは輪の一番外側から下がってきます。
マンハッタンが下がるのは一番最後です。

あなたは上のデーターをどのように読み取りますか？