日々是雑感

エレベーター保守点検契約 その１

　エレベーター。
　マンションや高層ビル、ご高齢の方の増加で、今や無くてはならない建築設備です。
　特に、マンションにお住まいで管理組合に関わっているとか、ビル管理をなされていてお悩みの１つは、「エレベーター保守点検の契約」ではないでしょうか？

　エレベーターの保守点検業者さんには、いわゆる「製造メーカー系」と「独立系」の２種類に分けることができます。まあ車検でディーラー系に出すか、町工場に出すかという違いみたいなものです。
　これらそれぞれの特徴（メリット・デメリット）は、以下のことが考えられます。

１．製造メーカー系の業者
（１）系列会社なので、その会社の製品であれば古い設備から最新機種まで、構造や製品情報を熟知した点検員の派遣が期待できる。
（２）系列会社なので、製造メーカーの部品保存年限が過ぎていても、さらに自社内で構成部品を豊富にストックしていることが多い。
（３）組織力が大きいので、地震発生で広範囲でエレベーターが停止したときは、近隣の支社などから応援が駆けつけ、被災地の契約先を手分けして点検・復旧させる体制ができている。また、普段各現場に来ない初めての点検員でも、自社製品なので状況を把握して対応することがスムーズ。
（４）点検費用が一般的に、独立系保守点検業者よりも高額傾向である。
（５）系列会社なので、自社製品の不利なことを隠したがる傾向にあることも。

２．独立系保守点検業者
（１）メーカーにこだわらないで受注しているので、点検員は多くのメーカーの製品を見る機会があり、業界全体の知識や経験が豊富なことがある（広く浅い知識が身につきやすい）。
（２）特定メーカーの細かな知識や経験の習熟度は望めない。
（３）消耗部品のストックなどは期待できない。そのため、急な故障の対応や急ぎの復旧は期待できない。（そのときだけ製造メーカー系の業者に修理を依頼しても、自社の保守点検契約をしている相手先への供給を維持したいために、新規・単発の修理に難色を示す製造メーカー系の業者もある）
（４）組織力が小さいため、災害発生時には対応が遅くなることが多い。また、応援に来た人物の技術と経験が、現場のエレベーターに対して一定レベルとは限らない。
（５）点検費用が一般的に、製造メーカー系業者よりも安い傾向である。

　次に、保守点検の契約内容も「フルメンテナンス契約」と「ＰＯＧ契約」と大きく２つに分かれます。

１．フルメンテナンス契約（ＦＭ契約）
（１）契約期間中に消耗部品が壊れたり、何か不具合が発生したときでも、その部品そのものの代金や、修理・調整などの代金も、何度でも・いつ呼ぼうとも保守点検契約の中に含まれている契約。
（２）契約後は、その契約料以外は費用の発生はしないと言えるので（稼働させる電気代などは別）、予算支出の管理がしやすく、そのつど修理の発注などの事務や支払の手続きをすることが省ける。
（３）契約額が高めになってしまう。
（４）消耗部品を交換すればするほど、点検業者の利益が減ることから、積極的に部品交換をしないという恐れがある。

２．ＰＯＧ契約
（１）点検の際に駆動部に油を挿したりするくらいで、日々摩耗する構成部品の交換や修理など、点検費用以外の費用一式は、そのつどの別料金になる契約。
（２）契約後、保守点検契約以外に修理・調整などの費用が発生することがあるので、エレベーターにかかる費用の予測がつきづらい。また、故障や調整が必要になるつど、その契約や支払の事務などが発生して手間である。
（３）契約額は、低めに抑えることができる。
（４）消耗部品を交換するよう提案すればするほど、点検業者の利益が上がることから、必要以上に部品交換を勧めてくるという恐れがある。

　と、言うわけで、これらを組み合わせますと、エレベーターの契約形態は主に以下の４パターンになります。

１）「製造メーカー系保守点検業者」と「フルメンテナンス契約」
２）「独立系保守点検業者」と「フルメンテナンス契約」
３）「製造メーカー系保守点検業者」と「ＰＯＧ契約」
４）「独立系保守点検業者」と「ＰＯＧ契約」

　「１」が最も費用としては高く、「４」が最も安価であると思われます。
　同時に、「１」が最も手がかからず安心と言えば安心であり、「４」が何かあれば最も手がかかり、不安と言えば不安です。

　ちなみに、年１回は法定点検として実施し、管轄の役所に結果報告をしなければなりませんので、「契約しない」ということはありえません。

　上記のメリット・デメリットを勘案して、管理するマンションやビルに合った最適な契約を考えるべきでしょう。

アスファルト ひび割れ補修

　今日の仙台、風が強めでしたが晴天で暖かい日でした。

　うむ、せっかくのそんな日だから、今日は職場の駐車場のアスファルト補修をすることにしよう。
　ってなことで、急きょ、前々から気になっていた修理をすることにしました。

　建物管理をしていると、しばしば目につくのは舗装や敷き石、壁のひび割れです。
　すぐにどうこうしなくとも良いものも多いのですが、中には放っておくと大事に至るものも。その見極めが大切です。普通、髪の毛のような細さの亀裂は問題にはなりません。

　大事に至るというのは、例えば壁のヒビですと、雨がしみ込んで中の鉄筋やコンクリートを傷ませることになりますし、アスファルト舗装の場合は陥没の誘因となります。
　こういう補修は、塗装関係の作業になるので、雨の少なく日照時間の多い季節、春とか盛夏がいいのですけれどね。冬は、もっともふさわしくない季節です。しかも、冬になる前に補修しておかないと、雨がヒビに入り込み、それが乾く前に夜の冷え込みで凍り・膨張して、ヒビを拡大させることになりかねないのです。

　駐車場の場合は、同じように見えて、車が多く通る場所というのが存在します。例えば、出入口付近は全ての車が必ず通りますので傷みますね。
　それから、マンホール周りも傷みやすいです。鉄のふたに車両が乗り上げたときの振動か何かの影響かと思います。このひび割れを放っておくと、マンホールの周りの舗装が砕けてきてマンホールの枠が露出し、さらに車両が通れば枠が割れてマンホールのふたが外れるなどの大きな事故を招きかねないのです。

　そうなると、さすがにＤＩＹでは手に負えなくなり業者さんに頼まざるを得なくなり、余計なお金はかかる上に工期がかかってその間不便になるなど、いいことありません（受注した業者さんには、仕事が増えていいことなのかもしれませんが）。
　なので、早めの対処が吉なのです。

　と、前置きはこれくらいにして、私が今日、使ったのは、「アサヒペン」から出ている「床用ひび割れ補修材（アスファルト用）」です。

　ホームセンターで、１キロサイズが1,000円ちょっと。買ったのは、これだけ。
　必要となるのは、金属ブラシ、補修材を伸ばすヘラですが、これは以前雨漏り補修にコーキングをしたときに買って置いたものを使えば良い。それと、ホウキくらいかな。

　んでは、マンホール周りのひび割れから。

　まず、ヒビの間に詰まった土やらゴミを、金属ブラシでゴシゴシゴシ…と力強くかき出します。そして、かき出したゴミは、ホウキでお掃除。

　続いて、補修材のキャップをはずし、先端のノズルを適当なところでカットします。
　あまり先端で切ると穴が小さく、少ない（細い）量を出すのに握力が必要ですし、あまり容器側で切ると一気にたくさん出過ぎてしまいます。
　で、それをヒビのところに流し込みます。歯磨き粉より少し粘度が強いくらいの感じです。

　日陰の場所での作業であれば、ある程度広範囲のヒビにまずは流し込んでからヘラで伸ばせばいいのですが、日当たりの良い場所での作業ですと、意外に補修材の硬化が早く、ヘラで伸ばす前に固まって来ます。
　もう少し粘度がゆるく、少しだけ乾くのが遅ければ、ヒビの奥まで浸透していきやすいと思うので、ぬるま湯にボトルごと漬けて暖めて、補修材をゆるくした方が作業性が良いでしょうね。でも、そんな余裕がないので、今日は無理やり。

　こまめに流し込んでは伸ばし、流し込んでは伸ばし、を繰り返した方が無難でしょう。

　伸ばすと、こんな感じです。

　ひび割れ全体、特にマンホールの外枠の部分を入念に補修して、１か所目の完成です。

　ちょっとアスファルトの薄い灰色とは違い、黒いタールのような感じでカッコ悪いですが、数時間ほどでカチンコチンになっていました。
　そのうちホコリなどでこすられて、目立たなくなっていくのを期待しましょう。

　今日は半日弱で、こんな補修を６か所しました。

　業者さんのざっくりした見積もりですと１か所５千円程度〜ということでしたが、補修材が１千円ほどと私の人件費半日で５千円程度でしょうから、業者発注すれば３万円はかかるところを５分の１程度で補修することができました。

　注意点ですが、こういう駐車場での作業の際は車両との事故に防止するために、カラーコーンや誘導員を配置したりすることです。しゃがんで作業をしていると、運転者からこちらは気づきづらいですし、夢中で作業をしているとしばしば車の接近に気づかなかったり、つい安全地帯から出てしまっていたりします。

階段に蛍光テープ

　昨日に引き続き、階段の危険防止策です。

　私の望んだ機能を持つセンサーライトを発見して設置できるまで、何も危険箇所を知っていながらボケーっとしていたわけではありません。

　畜光テープ、別名「蛍光テープ」を、階段のふみしろのところに貼っていました。
　ところが、これが誰もが踏むところですから傷みが早い。すぐにボロボロになるか、発光力を失くしてしまいます。
　また、床に貼ることを想定していない程度の粘着力ですから、すぐに粘着力を失くして剥がれてしまいます。剥がれかけては階段でのことですのでキケン・キケン。

　そこで、ひと工夫。

　まず、私が選んだ蛍光テープは、「ニトムズ」という会社から出ている「高性能畜光テープＮ」という製品。
　これを選んだ理由は、蛍光灯で１０〜３０分照射すると、８〜１０時間は持つという売り文句から。
　しかし、高価です。２ｃｍ幅で４６ｃｍの長さのものが、９００円ほどします。階段のふみしろに貼っていくので、これは量が必要になるのに、です。

　少々手間ですがもったいないので、まずはテープを半分に折って２３ｃｍ…の半分に折って１１．５ｃｍ…の半分に折って５．５ｃｍほどにまで切断。さらに、２ｃｍも幅はいらないので、それを１ｃｍ幅に切断。これで１６本＝１６段分のテープができました。
　そうしたら次にテープをラミネートフィルムでラミネート加工します。
　ラミネートができたら、それに超強力な両面テープを貼る。

　これで、テープ自体が強化され、粘着力も強力なものができました。

　用途（この場合は、貼る階段の幅）に応じて、長さも応用して決めます。

　できあがったら、階段のふみしろに貼っていきます。
　ラミネート加工すると、小さいとは言え、これ自体が滑る誘因になりかねません。また、剥がれるのも危険なので、慎重に貼ります。
　照明をつけたときに明かりが当たりやすい場所であるとか、階段を降りるときに見やすいとか、そういうことで階段ふみしろ部分の貼る位置決めをします。

　これが、電気を消すと、

　もういっちょ、この階段が

　電気を消すと

　・・・。まあ、階段の端がだいたいわかって、少しはマシでしょ？

　あくまでも、蛍光灯の光が当たって畜光をして光るので、そもそもが電気をつけない場所では意味がありません。
　また、ある程度明かりがあるという場合では、このような畜光テープではなく、反射テープを使う方が良いでしょう。

　それと、ラミネート加工して耐久性を上げると書きましたが、このラミネートフィルムがあまり厚手であったり、以前書いたような紫外線をカットするようなものの場合は、蛍光灯に当てても畜光しない場合があったり（紫外線を吸収して発光する原理だかららしい）、ラミネート加工の際にあんまり熱すぎる温度で加工すると、畜光機能が低下するようです。
　ご注意をば。

階段に照明を増設 職場編

　私の勤め先の建物ですが、明らかに設計ミスの場所がいくつもあります。
　例えば、ある一室の中にある数段の階段ですが、階段を上りきったところにしかスイッチがありません。つまり、階段を降りる前に照明スイッチを消してからでないと、降りた後では消せないのです。
　なんじゃ、そりゃ。

　最初は電気工事で、スイッチを消してから数秒後に暗くなるタイマースイッチにしようと思ったのですが結構大きな工事になりそうなので、やはり、ここは以前自宅でやったとおりのセンサーライトの設置を考えつくわけですが、しかし、電源を取るコンセントも無く、電池式だとＬＥＤ１灯という貧弱な明かりで、なかなか良い機種がありませんでした。

　ところが、最近見つけたのはオーム電機から発売されている機種。ホームセンターで３９８０円。
　これの良いところは、

（１）単２型電池×４本を使用するが、エネループ＆単２アタッチメントでも使用可能
（２）ＬＥＤ３灯なので、明るい
（３）明るさセンサー付きで、明るいときは人が近づいても点灯しない
（４）１０秒で自動消灯
（５）防雨構造
（６）暗くとも会議中などで点灯させたくない場合は、スイッチで点灯させないことも可能

というところ。
　できればセンサー部が本体よりも出ていて、上下左右に角度調節できるようですと完璧だったんですけれど。

　仕事中だったのでパッケージや設置中の写真を撮り忘れたのですが、

　こんなライトです。
　これを階段上部に設置。

　階段を降りようとすると…

　点灯します。

　本当は階段の下から上を照らすような位置関係とか天井に設置することができると、降り切るまで足元が明るいのですが、こう階段の上部から下に向かって照らすような位置に設置してしまうと、階段の下側とライトの間に自分自身が入ってしまい、階段に影を作ってしまうので良くありません。

　しかし、この部屋の場合はここ以外には設置できなかったことと、この機種のセンサーがライト下側についているため、階段の下側につけてしまうとセンサーが上から降りようとする人物を感知できなくなってしまうというトラウマが発生するのです。

　でも、まあ、しょうがない。

　降りるのに十分でしょ。

自宅の中の危険 その３ 〜 ずれ防止ネット 〜

　実家に火災報知機を取り付けに行く途中、ホームセンターに寄って、玄関マットなどがずれないように固定するいいアイテムがないか？探しました。

　実家の廊下はフローリングなのですが、年老いた父はスリッパを履く習慣がどうしてもなじめず、しかし冬に寝室である和室から夜、トイレに廊下に出ると足が冷たくて一気に目が覚めるというので、廊下に玄関マットのようなものをあちこちに敷いています。

　ところが、フローリングに布では、

すべるんですよね。これでは転倒する危険もあって、危ない。

　そこで探して見つけたのは、「有限会社トーワ」から出ている「ずれ防止ネット　スーパーピタネット」。
　…。名前、もうちょっとなんとかならんかったんかいな。

　「床などを傷つけにくい、オレフィン樹脂を使用しています。」と書いてあります。そうかぁ、あのオレフィン樹脂を使っているのか。そりゃあ、すごい。なんつってもオレフィンだもんな…。

…って、オレフィン樹脂って、ナニ？

　「バス・トイレ用」などと書かれていますが、別にそこ専用ではなくて、そこに敷いているマットに適当な大きさ、ということのようです。

　手触りは…薄手のゴムのような感じ。
　これがメッシュと言えばいいのか、そんな感じで薄いテーブルクロスのような、そんな状態。

　はさみで大きさをカットできるということですが、敷いているマットと比べても不都合が無いのでそのまま利用。

　これを、まず敷いて、

　その上に、フロアマットを敷く。

　これだけですが･･･本当に滑らないの？

　・・・。

おぉ！確かに、格段に動かなくなった！

　正直、あまり期待していなかったので、こりゃ、意外でビックリ！（←有限会社トーワさんに失礼過ぎるだろ。）

　それから、ええと、小技ですが、マットの四隅がめくれていると、ここがつまづきのキッカケになって危ないです。

　なので、一度折り込んで、折り目をふんづけて（フンッ！よいしょ！！）

　戻すと、ちょうどよくなります。

　高級なマットではオススメしませんが（笑）。

　ところで、なんでもそうですが、私は「人間、よかれと思って便利なものを用いると、危機感など人間の能力を奪いかねない」ということを常々思っています。

　このマットの場合でも、これを使うことで老父母は自宅内で転倒する危険性が軽減されたかもしれません。
　しかし、普段からこの滑らないマットに慣れきってしまっていると、外出先で似たようなマットの滑り止めが無いものを歩こうとしたとき、つい自宅のものと同じような感覚で乗ってしまい、その結果、滑ってしまうということも、十分ありえるわけです。自宅にこれさえなければ、いつもやっているように、外出先でも注意力を維持して事故が無かったかもしれない…とね。

　このような事故防止の小さなことを行うことでも、私はそこまで「ありうるかもしれない」と考えて、設置するように心がけています。
　果たして、そう良かれと思って「改善」したつもりが、却って大きな油断を招いたり、その油断がさらに大きな事故につながって行きはしないか？ということを。