あと一歩上を目指す設計事務所所長の毎日

違法条例：江戸川区住宅等整備事業における基準などに関する条例（その１）

私は、怒りっぽいです。それは認めます。
しかし、やみくもに怒る様なことはありません。
怒るのは、危険が存在があるのを知りながら、それを放置、もしくは、危険を助長する様な人間がいる時。そんな時は

・・・本気で怒ります。

「江戸川区住宅等整備事業における基準などに関する条例」

この条例が、現在、江戸川区民の生活を脅かしています。

その条文が規定する内容の多くは、１０年後、２０年後に、江戸川区の活力を削ぎ、江戸川区民の生活を困窮させると容易に想像させるものなのですが、今、一刻も早く解決しなければならない、緊急の危険性も存在する事が先日発覚しました。

現在の、この江戸川区の条例を放置すれば、江戸川区内に、危険な駐車場が次々と作られる事になります。
区内にこれから建つマンションのほとんどに、この危険性が存在する事が分かりました。

今回、新しい書庫を作りました。
「江戸川区の違法条例と戦う！」

この書庫で、この条例の問題点について、丁寧に説明して行きます。

自らが制定した条例の危険性を知りながら、放置。
これはもはや区職員による犯罪行為としか思えませんが、それを知った区民が職員達を追求せずに放置しているのもまた、無責任です。
自らの家族、隣人、町の子供達を守る為には無関心でいてはいけません。

まずは、私の問題提議に少しご興味とお時間を頂き、現在、起きているとんでもない状況を知って下さい。

今回、第一回目は、この条例が、どの様な流れで手続きされているかのご説明です。

この条例に関して区は、「協議締結しないと建築確認申請を出させない」という運用を行っていますが、区がこれを市民に対し、強制する事は建築基準法違反になります。

この為、区は、この条例の協議については、

「区民が確認申請前に自主的に、協議申込をして来て、区はそれに応じて協定書を作る」

という形式を取り、その手続を強制しています。

以下が、江戸川区が発行している条例の「手引」です。

この手引の中に出て来る「用語」の解説をします。

◎協議申出

マンションを建築したい市民（もしくは事業者）が、自主的に、区に対し、
「協議をさせて下さい」
と申し出る手続です。
この協議をしないと、
建築確認申請の受付拒否（区では「確認申請を提出しない様に協力して貰っている」と表現）

をされます。その為、実質、区民はこの協議を拒否することは出来ません。

公には、ここからが正式な手続となるのですが、
実際には、その協議申出をするまでに

「事前協議」という名目で、非公式に、

「事前相談及び事前調査」

が行われ、実は、「協議申出」をする時点では既に協議内容は確定しています。

「協議書」は、この事前協議において、

区職員が、「区のガイドラインから一歩も外れない様に」

内容を一方的に指示、矯正して、まとめさせられます。

かくして、正式な「協議申出」時には、
区役所の求める要求を全て飲んだ「協議申出書」が提出される事になります。

つまり、「協定」とは名ばかりで、実際には、
区の職員達が求める通りに、設計計画を変更させられて、協議を結ばされている。

それが、この条例運用の実態です。
そして、その「設計計画の変更」の強制は、良い方に、ではなく、「市民の安全を脅かす方向（主に駐車場整備について）」で行われるのです。

◎関連機関協議（区内部）

事前協議においても、役所の各担当課で、
自分達の課の意思に、区民が全面的に従っているか、全て確認を行っているのですが、

出て来た「協議申出書」に、それと反する事が書いていないか、再度、全担当課が確認します。

◎協定書作成

上記の役所内での全チェックが終わると、

「協定締結」

となります。区民は全て、区の要求を丸飲みし「協議申出書」を作成させられているのですが、
その申出書にもとづいて、「区と区民が協定を結ぶ」ことになります。

＞＞＞次回予告＞＞＞
次回は、「条例が違法である根拠。その建築基準法の条文。」について解説します。

江戸川区の違法条例を制定し、運用する課に対し、宣戦布告。

以前、記事としたこともあるのですが、江戸川区では数々の条例を制定し、区民の健康、
福祉、安全を脅かしつつあります。条例を作っているのは区民の代表ではなく、
区民を支配することを夢見る、一部の公務員（区民ではないし、区に愛着もない者たち）です。


今回、オーナー様の理解と支援を得られましたので、
江戸川区民を不幸にする違法な条例を制定、運用する担当課に対し、オーナー様と共に、宣戦布告しました。ここに、公の場においても宣言します。
（相手が巨大ですので、嫌がらせをされた時に、即時解決出来る様に、こちらの正当性を公開して行きます）


この区を、区民の生活をダメにしようとする区役所に対し、改善を要求。受け入れられない場合には、彼らの違法行為の全てをあらゆる法律を用いて表面化させ、この条例を廃止させます。



昨日、2時間以上にも及ぶ、担当係長との話し合いにおいて、「条例の問題点における事実」と確認できた点を下に列記します。（議事録あり）



・実態確認：条例が要求する緑地の面積、緑地の接道長さが過大な為、多くの建築計画において、設計に無理を及ぼしており、それが為に市民を危険にさらしていることについて。

＞今回、担当係長（以下W係長）に完成物件を一緒に見てもらい、区の条例が規定している緑地の要求がどれだけ過剰であるか、条例を守ったらどうなるかを実際に見せて指摘。その結果、駐車場（これも条例で台数を規定）を無理矢理作るしかなくなる事を指摘。
今回、私の設計では機械式駐車場をなんとか回避したが、
条例を守るために、多くの建築主は本来予定していなかった機械式駐車場を、条例の規定する条件に当てはめて狭いスペースに設置する為に、十分な「安全装置」を付けることが出来ないまま設置するしかなくなることを指摘。

機械式駐車場において、子供の事故が問題になっているが、その事実はW係長も把握している事を確認。（部に持ち帰り、部長以下、全員で問題を共有する様に要請）
これから、江戸川区に作られて行く危険な機械式駐車場の多くは、江戸川区が強制している条例の為に設置されること。その責任は、建築主ではなく、江戸川区が、この条例を改正せずに放置していることにあるのだ、という事を通告。



問題の本質：この条例は、建築基準法で「地方公共団体が定めることの出来る」と定められた規定を逸脱した違法な条例であること。

＞建築基準法とはリンクしていない条例だから違法ではない、と、区は主張する。
また、この条例において「協定書」は、区民である建築主から、「協定書を結ばせてください」との書類を提出させ、それに応じて区が協議に応じ、協定を締結する形式となっている。

しかし、実態は、この条例の協定を結ばなければ、区は建築確認申請を受付しないし、民間確認検査機関に申請を出せば、民間確認検査期間からの敷地照会時に、「協定を結ばせてください」と指導する。姉歯事件後の判例確定により、特定行政庁である区には、民間建築確認検査機関が逆らうことは実際には不可能であり、これは指導といえど強制と同義である。
区民の権利である「建築確認申請」を盾に取り、自らの意思を区民に強制する強要行為となっている。

確認申請の受付拒否は違法ではないかと質問。W係長は「違法である」「受付拒否をしてるのではなく、協力をお願いして、確認申請を出さない様にして貰っているだけだ。」と主張。




原因の確定：そもそも、なぜ、区はこの様な無茶な基準を条例で制定した上に、徹底して指導しているのか。


＞W係長は「都の条例と同じ規定をそのまま区に持ち込んだ」とのこと。

都は大規模敷地に設定しているものではないのか？との質問に対しては、
「都が1000平米以上の敷地に対して掛けている制限と同等のものを
区では3階建かつ10戸以下の小規模アパートを除き、全てのマンションに課した。」
とのこと。

今回の現場では、区が要求する駐車台数を確保するため、私は、建物内に車路を設け、
北側に広い空地を取り、近隣環境に配慮しながら、平置駐車場を設計した。
その状況を見たW 係長は、「建物を北側に寄せて、南側道路面に駐車場を並べれば良かったじゃないですか。道路面から6Mまでならば、駐車場の奥にある緑地も、接道部の緑地として認められます。」と発言。

「江戸川区では建物の設計と配置計画まで公務員の方が決めるんだね、建築家に自由は無いんだ？」とつぶやいたら、うろたえてましたが・・・

間口17.85mしかない敷地に、どうやって条例が要求する7台分の駐車場を置くのか？と尋ねると「機械式駐車場にするしかない」ことをW係長は理解。
そして、奥行き6mの部分に、緑地と機械式駐車場を配置すれば、危険な機械式駐車場となってしまうことも理解。
もともと1000平米以上の敷地を想定して作られた都の条例を、狭い敷地の物件にまで課して区に持ち込んでしまったことが危険を発生させている原因だったことを理解させ、「課に持ち帰り、完成物件を全員で精査し、今すぐに基準を見直してください。」と要請。

W係長に対し、「今日、私の説明を聞いて、条例が発生させる危険をあなたは知った。今後、これを知らなかったとは言わせません。放置したらそれは過失ではなく、故意です。また、建築主が自分の意思でやったこと、区は関知しないと逃げることも許されない。私たちは区に強制されて協定を結んでいるのであって、こちらの意見は一切聞かない、名目だけの協定書に無理矢理サインさせているのだから、全責任は区に、この条例を放置した、あなたたちにあります。」と通告。




・この条例を放置すれば江戸川区が廃墟になる、という根拠。
以前、書いたブログ記事をご参照ください。
http://blogs.yahoo.co.jp/mukaicom/44832881.html

この条例の文章から、区に対する愛を、カケラも感じることが出来なかった私は、W係長に聞いてみました。

「あなたは区民ですか？」「部長は？」
「部内のみなさんは？」
私が予想していた通りの答えが返ってきました。（もちろん、部内には少なからず区民もいますが、少数派です）


彼らは、私たち区民が滅びようと、区が衰退しようと、関係ない。
ただ、区民に対し、命令をして、言うことを聞かせたいだけなのです。

マンション派？戸建派？

「買うとしたら、マンションが得？戸建が得？」

みたいな記事をよく見掛けます。

・・・・・ほとんどの記事が、素人記事。実態を何も知らない人が書いている事が多い。

「マンション」と言っても、全て同じ条件ではありません。
買って得するマンションと、大変な目に遭うマンションが存在する事を彼らは知らない。

大抵の記者が知らないのは、分譲マンションの収益構造の仕組。

分譲マンションは、デベロッパが販売し、デベロッパの関連会社である管理会社が永続的に管理を請け負います。
定期的に発生する修繕も、全て、その管理会社が主導します。
相見積は取っても、形式的なものであり、分譲マンションにおける修繕等の工事は、実質的に「特命工事」となるのです。

この理由から、一般的に分譲マンションの修繕は、相場の２倍から３倍の単価で行われています。
分譲マンションを購入する、という事は、
将来に渡り、その物件を区分所有する限り、その割高な修繕費を支払い続ける、という事なのです。

もちろん、その解決策として、自主管理を選択する事も、管理会社を変更する事も可能です。
しかし、その為には、マンションの総会で決議が必要です。
総会で議題を出す為には、理事会で話をまとめておく必要があります。

理事会には、毎回、「管理会社の社員」がアドバイスに来てくれています。
その目の前で、「管理会社を外そう」という会議を行い、
毎年、入れ替わる理事達が、１年間、１２回程度の会議の中で決める？
あなたに、それが出来るでしょうか？と、問いたい。

やっている所はあります。しかし、管理会社を途中で変更する、などという事は、このように、
相当なエネルギーが必要となる事なのです。

そんな苦労をする位ならば、分譲マンションなんて買わない方が良い。

分譲マンションを買ってメリットがあるのは、

「大規模マンションで、共用設備が充実、管理人さんがほぼ常駐していて、ホテル並みとは言わないが、様々なサービスの提供を受ける事が出来る。勿論、その分、高額な管理費を毎月支払うが、ホテル住まいよりはずっと安上がり。」

こういうケースだけです。

分譲マンション購入とは、管理まで含めたサービスをデベロッパから購入する行為、なのです。

ところで、少し話が変わりますが、江戸川区では、数年前より条例を制定し、
「平均７０平米未満のマンション物件」を造れない様にしています。

この条例は、建築基準法上、違法な条例なのですが、その点は今回はおいておくとして・・・

江戸川区では、この条例の為に、最近、

「住戸数が異常に少ないマンション」

が、たくさん建ち始めています。

上記で書いた様に、「買っても良いマンション」の逆のパターンの物件です。
この様な物件を購入した「江戸川区民」達は、将来、大変な目に遭う事になります。

一例を挙げると（分譲マンションの物件概要から抜粋）

２２戸しかないのに、１２階建ての分譲マンション。

外壁補修の修繕が発生すれば、１２階建て分の足場を組み立てる事になります。
区条例の要求だとは思いますが、管理事務室が１室。この事務室の維持、管理人人件費も掛かります。
区条例では、緑地や自転車置き場、駐車場の整備なども要求されていますので、その維持費も掛かる。

２２戸で、１２階建の建物を維持しないとならないのです。

毎月数千円の修繕積立金で足りる訳がないのは明らか。１０年目、１５年目に、どうなるか、
プロの目には明らかです。

江戸川区が、とんでもなく厳しい条例を定めた為に、
この様なマンションがたくさん建ち始めています。

マンションの購入は、上述した様に、「建物を買う」というだけの行為ではなく、「管理サービスも買う」行為です。
新築時だけでなく、維持管理をして行くのに、どのような事が起こるかの検討も、購入前にすべきです。

ところで、江戸川区がその様なとんでもない条例を作ってしまった理由。
これについても、いずれは記事にしたいと思いますが、私が一番問題だと思っていること。

それは、

市町村の職員は、その市町村の住民ではない（事が多い）こと。

「自分の街」という意識を持たない職員が、
「他人の街」の基準を定めるから、

「住みにくい街」「建物を建築しづらい条例」を作ってしまうのです。

公務員は国民が選ぶ権利を持っていた筈です。（ですよね？）

「わが町」の事を大事に思わない人間にではなく、
「わが町」の住人を雇い、「自分のこと」として働いてもらうべきです。

不幸な区民をたくさん作り出す様な条例を作る職員は、本当に不要です。
考えを改められないのならば、今すぐ庁舎から出て行って欲しい。