社労士・行政書士あおい綜合法務事務所 ＝代表 萩原徳仁ブログ＝

家賃保証業者、登録制に＝悪質行為排除へ報告書−国交省審議会

　社会資本整備審議会（国土交通相の諮問機関）の専門部会は14日、民間賃貸住宅の課題に関する報告書をまとめた。入居者の家賃支払いを連帯保証し、滞納があった場合に一時的に肩代わりする「家賃債務保証業者」に関し、登録制などの規制を導入するよう提言した。悪質な業者を排除するのが狙いで、同省は来年の通常国会への法案提出など対策を講じる考えだ。
　保証業者は連帯保証人を立てられない人らの利用が増加しているが、滞納者を追い出すために業者が部屋の鍵を無断で取り換えるなどの問題が続発。報告書は業者を直接取り締まる法律がないことなどを踏まえ、「貸金業法の取り立て規制のような行為規制が必要」と指摘した。（時事通信　2009.12.14）

＜賃貸マンション＞更新料、トラブル防ぐには 相次ぐ「無効」判決

　賃貸マンションの家賃の更新料は無効−−。今夏、こんな判決が相次いだ。更新料や敷金、敷引きなどは貸主に慣習的に支払っているが、借り主とのトラブルは絶えない。秋の引っ越しシーズンを前に、現状やトラブル防止法などをおさらいしてみた。

　◇徴収に地域差、借りる前に確認を

　８月２７日、大阪高裁は賃貸マンションの更新料を「無効」とし、貸主に返還を命じた。借り主の男性（５４）の請求を退けた１審からの逆転判決で、高裁が更新料返還を認めたのは初めてだ。判決によると、男性は００年８月、月４万５０００円の家賃と、１年ごとに１０万円の更新料を支払う契約で京都市内のマンションに入居。０６年１１月に退去するまでに支払った更新料は５回分５０万円に上るという。

　「更新料は契約更新を拒む権利を（貸主が）放棄する対価」「賃料補充の性質もある」

　それが家主側の主張だった。しかし、判決は借地借家法を根拠に「貸主側は正当な理由がなければ自動更新を拒めず、借り主に更新料の支払い義務はない」と退けた。そのうえで「貸主側がそれを説明しておらず対等・自由な取引条件と言えない」とした。また賃料への補充という主張も「合理的根拠は見いだせない」と結論づけた。家主側は最高裁に上告した。

　■１００万戸超で徴収

　更新料は４０年以上前から、首都圏や京都などで慣行化し、徴収物件は少なくとも全国１００万戸以上とみられる。７月下旬には京都地裁の別の訴訟でも更新料の無効判決が出ている。京都産業大法科大学院の坂東俊矢教授（消費者法）は「慣習的な更新料を、高裁が『対価を法的に説明できないものは消費者契約法により無効』と判断した意義は大きい」と評価する。「各地の訴訟に影響を及ぼすだろう。貸主側が更新料のあり方を見直す契機になれば」

　「敷金」「敷引き」もトラブルになりやすい。敷金は賃料の滞納や部屋の補修などに使われ、関西や九州の一部では「保証金・敷引き」とも呼ばれる。ただ、敷引きは、契約書で差し引く額を決めているため、補修しなくても返らない。長年の商慣行で、地域によって徴収の有無や額もまちまちだ。

　■主に関東で定着

　更新料や敷金の地域差は−−。国土交通省は０７年３月、財団法人・日本賃貸住宅管理協会員の９３４社にアンケートした＝表＜左＞＜上＞。更新料を徴収している業者は神奈川の９０・１％を最高に、千葉８２・９％▽東京６５％▽埼玉６１・６％▽京都５５・１％−−などで主に首都圏で定着している。

　一方、大阪、兵庫はゼロで、宮城でもほとんどない。平均徴収額は、京都が家賃の１・４カ月分で最も高く、北海道の０・１カ月分が最低だった。徴収理由（複数回答）は、（１）一時金収入＝５３％（２）慣習＝５０・４％（３）家賃が低い分の収入確保＝２１・４％（４）損耗（そんもう）の補修財源２０・５％−−などだった。一方、敷金の徴収率は愛媛（１８％）と京都（５８・５％）、埼玉（６５・５％）を除いて７割を超え、兵庫は１００％だった。

　■納得して契約を

　０８年度、国民生活センターに寄せられた賃貸住宅の敷金などをめぐるトラブルの相談件数は１万３７８９件で、ここ５年間は１万３０００〜１万４０００件台で推移している。

　国交省住宅局は「契約時に業者が借り手にきちんと説明し、お互い納得して契約を結ぶのが重要」と言う。

　退去時、賃貸借契約で定めている「原状回復義務規定」も問題にされる。本来、畳の日焼けなど自然に生じた傷みの補修費は貸主負担が原則だ。「原状回復」は物件を新品の状態にして返す意味ではないが、いまだにリフォーム工事費やハウスクリーニング代などを請求する貸主がいるという。

　国交省のガイドライン＝表＜右＞＜下＞＝があるが、トラブルは絶えない。弁護士で、東京経済大の村千鶴子教授がアドバイスする。

　「契約前に契約書の記載をきちんと確認する。傷み具合が自然の損耗の範囲内かどうかの判断は、人により異なるので、入居・退去時、家主の立ち会いで傷がある部分を中心に室内の写真を撮り、両者で確認するといい」

　それでも解決できない時は、消費生活センターに相談したり、手続きが簡単で迅速な「少額訴訟制度」の利用をすすめている。「本人手続きだけで訴訟ができ、通常裁判より費用も安い。方法は最寄りの簡易裁判所に聞けば教えてもらえる」（毎日新聞　2009.9.8）

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　◇原状回復の具体例

　■貸主側負担

・畳の裏返し、表替え

・フローリングのワックスがけ

・家具の設置による床、カーペットのへこみ

・畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生）

・たばこのヤニ（クリーニングで除去できる）

・テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ

・壁に張ったポスターや絵画の跡

・借り主が設置したエアコンによるビス穴

・日照など自然現象によるクロスの変色

・ポスターやカレンダーなどを壁に掛けるための画びょうやピンなどの穴

・破損していない程度の網戸の張り替え、浴槽、風呂釜などの取り換え

・専門業者による全体のハウスクリーニング

　■借り主負担

・カーペットに飲み物などをこぼし、手入れ不足で生じたシミ、カビ

・ふき掃除で除去できない冷蔵庫下のサビ跡

・引っ越し作業で生じた引っかき傷

・雨が吹き込むなど借り主の不注意が原因のフローリングの色落ち

・キャスター付きの椅子などによるフローリングの傷、へこみ

・手入れが悪く台所に付着したすすや油汚れ

・結露を放置したことで拡大したカビ、シミ

・重い物を掛けるため壁などに開けたくぎ穴、ネジ穴（下地ボードの張り替えが必要）

・天井に自分が付けた照明器具の跡

・ペットが付けた柱などの傷

・清掃、手入れを怠り生じたガスコンロ置き場や換気扇などの油汚れ、すす

・清掃、手入れを怠り生じた風呂、トイレ、洗面台の水あか、カビなど

　＝国交省のガイドラインから抜粋

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都道府県　　更新料　　　　敷金　　　　礼金

北海道　　２８．５　　８１．３　　　５．８

　　　　　　０．１　　　１．４　　　１．０

宮城　　　　０．２　　８９．１　　５６．７

　　　　　　０．５　　　０．８　　　０．７

東京　　　６５．０　　７０．３　　５７．５

　　　　　　１．０　　　１．６　　　１．４

神奈川　　９０．１　　８４．５　　６６．１

　　　　　　０．８　　　１．６　　　１．３

埼玉　　　６１．６　　６５．５　　６０．７

　　　　　　０．５　　　１．６　　　１．０

千葉　　　８２．９　　８９．４　　５７．３

　　　　　　１．０　　　１．６　　　１．２

長野　　　３４．３　　８９．９　　４９．２

　　　　　　０．５　　　１．０　　　０．５

富山　　　１７．８　　８８．２　　７２．８

　　　　　　０．５　　　２．２　　　０．５

愛知　　　４０．６　　７２．８　　４１．８

　　　　　　０．５　　　２．７　　　１．１

京都　　　５５．１　　５８．５　　１７．６

　　　　　　１．４　　　３．４　　　１．６

大阪　　　　０　　　　７２．０　　５３．３

　　　　　　−　　　　　３．２　　　２．６

兵庫　　　　０　　　１００　　　　　８．０

　　　　　　−　　　　　３．７　　　３．２

広島　　　１９．１　　８７．７　　２４．７

　　　　　　０．２　　　３．２　　　１．３

愛媛　　　１３．２　　１８．０　　　１．３

　　　　　　０．５　　　３．０　　　０．５

福岡　　　２３．３　　９３．１　　　０

　　　　　　０．５　　　３．３　　　−

沖縄　　　４０．４　　８２．７　　　６１．９

　　　　　　０．５　　　１．５

　※有効回答は１６都道府県の１７５社。数字の上段が物件の割合を示す徴収率、下段が家賃の何カ月分かを表す平均額＝国交省、０７年調査

＜賃貸マンション＞更新料巡り攻防 「無効」判決相次ぎ

　賃貸マンションの更新料を京都地裁と大阪高裁が相次いで「無効」とする判決を出したことを受け、京都敷金・保証金弁護団（団長・野々山宏弁護士）が「更新料を一気に撲滅する」と攻勢を強めている。更新料返還を求める集団訴訟を視野に入れ、６日には被害事例収集のための電話無料１１０番を実施。これに対し、家主側は「代金の踏み倒しに等しい」と強く反発しており、高裁で敗訴した弁護団は４日午後にも最高裁に上告する。

　更新料は賃貸住宅で１〜２年の契約期間を更新する度に借り主が家主に支払うもので、７０年代に定着したとされる。

　国土交通省の０７年の調査では、首都圏や京都を中心に少なくとも１４都道府県で更新料の慣行があり、最高の神奈川では９０％の物件に設定され、京都は５５％だった。全国では１００万戸以上に設定されているとみられる。

　更新料の金額は、首都圏がおおむね賃料の１〜０．５カ月分だったのに対し、京都は平均１．４カ月分と高額だった。設定の理由（複数回答）は「一時金収入として見込んでいる」が５３％と最も高く、「長年の慣習」も５０％あった。

　更新料訴訟で、家主側は「更新料には家賃を補充する性質がある」と主張したが、判決は「借り主の利益を一方的に害しており、消費者契約法違反で無効」と断じた。借り主側弁護団は「追い風になる」と歓迎し、返還訴訟にとどまらず、適格消費者団体と協力して更新料条項の使用差し止めを求める訴訟も検討する。

　一方、家主側弁護団は、更新料を払わない借り主を提訴するなど強気の姿勢を崩していない。業界紙も「最高裁でも負ければ倒産する家主が現れかねない」と危機感を強める。（毎日新聞　2009.9.4）

「意義大きい」「不当だ」＝更新料訴訟、真っ向対立−大阪

　「意義は非常に大きい」「不当な判決だ」。先月の京都地裁に続き、賃貸住宅の更新料を無効とした27日の大阪高裁判決。言い渡し後、借り主と家主双方の代理人が記者会見し、真っ向から対立する主張をぶつけ合った。
　借り主だった男性の弁護団は「同種訴訟の流れを決定付ける判決。理論的な検討も深い」と笑顔で評価。「こういう商習慣はやめるべきだ」と指摘した。
　一方、家主側の弁護団は「消費者保護に偏り、貸し主の事情を考慮していない」と批判。「100万件以上の契約があり、更新料補助が国の予算でも認められている」と正当性を強調し、「最高裁で是非の判断を仰ぐ」と力を込めた。　（時事通信　2009.8.27）

マンション賃貸契約に影響も 更新料返還訴訟で借り主逆転勝訴

　「流れを決定づける大きな一里塚」「最高裁まで戦い続ける」。賃貸マンションの更新料契約を無効とする判断を下した２７日の大阪高裁判決を受け、双方の代理人が大阪市内で会見した。借り主側は「一見安い印象を与える家賃表示の一掃につながる」と評価し、家主側は「一定の歯止めがないと契約制度が崩れる」と反論した。更新料が習慣になっている地域では今後、返還請求の増加や契約内容の変更といった影響が出る可能性もある。

　家主側の「貸主更新料弁護団」によると、更新料は京都や滋賀、首都圏で４０年以上にわたって続いており、現在も１００万契約以上あると推計される。

　仮に更新料がなくなれば、家賃を上げざるをえなくなるうえ、（１）敷金礼金などの初期費用がかさむ（２）低所得者層向けの公的補助が打ち切られる−などのデメリットが生じるという。

　家主側の弁護団代表の田中伸弁護士は「借り主は自由に物件を選べるが、家主は契約を信頼して貸す。疑問があるなら契約時に尋ねるべきで、選んだ後に金を返せという理屈は通らない」と憤る。東京共同住宅協会の谷崎憲一会長も「多くが個人事業主である家主にとって、判決内容はリスクの増大と脅威につながり、大きな影響が出るだろう」と懸念を示した。

　一方、逆転勝訴した借り主側の「京都敷金・保証金弁護団」は、借り主が情報量や交渉力の格差を背景に、不当な条項を一方的に押しつけていると反論した。更新料がなくなれば家賃が上がるという家主側の主張を「まさに詭弁（きべん）。更新料があるから家賃が低いという証拠はない」としたうえで、家賃を安く見せかける不当表示につながっていると主張した。

　団長の野々山宏弁護士は「最終的に家主にいくら払わねばならないか不明確なのが問題点。家主側が一方的に都合のいい契約書を作るのを司法がチェックする方向になればいい」と述べた。（産経新聞　2009.8.27）