ここから本文です
JAZZな家造り(^^♪
尼崎市空家活用アドバイザーになりました。

書庫全体表示

注文住宅を建てようとする場合の資金計画での注意点を挙げさせていただきます。
この記事の内容は、時間経過で、変容しますので注意してください。

まず住宅ロ−ンで家造りをしようとする方は、フラット35にしろ、
銀行等の住宅ロ−ンにしろ、完成・抵当権設定後の一括払い込みですので、
気をつけてください。

一般的には、注文住宅が完成する前までに設計監理料は85%、
建築工事費では、50%くらいの支払いがあります。

当然、現金の用意できない方は、短期のつなぎ融資を受ける必要があります。

国民金融公庫の時代には、中間融資があったのですが、
フラット35にはつなぎ融資はありません。
財形住宅の場合は、財形貯蓄をしている方のみ、
つなぎ融資を受けることができるようです。

つなぎ融資は、自己資本のない方が主に利用します。

現金が無くても担保設定できる土地を所有している場合、
問題なく融資を受けることができます。
その融資されたお金は、建物の中間支払に充当されます。
建物が完成すると融資実行されますので、フラット35に借り換えますが、
つなぎ資金は実行した時から利息が付きます。
フラット35と同じ金融機関で土地担保ロ−ンを利用すると
借り換え手続きで、処理が簡単になるようです。

土地から取得される方も同様ですが、無担保ロ−ンなので、
高利なつなぎ融資を使うことになります。
土地と建物につなぎ資金を使うので、土地を早期に取得しすぎると、
その間発生する利息が多くなります。

土地売買契約時に手付金を打ち、ギリギリまで土地先行融資を遅らせることです。
手付金は取得費の10〜20%です。ロ−ン特約付きとしておきます。
(ロ−ン特約とは、契約時に買い手の理由によらず、何らかの事情で審査が通らない時に、
契約を白紙にするという特約です。)

フラット35は、完成後の融資実行なのでつなぎ資金が必要になりますが、
できるだけつなぎ資金を減らす方法があります。

代理受領です。これは請負工事会社との事前了解が必要になります。
工事金に影響しますので、見積要項に明記しなければなりません。
代理受領とは、融資実行時に、借受人を経ずに請負工事会社に
直接支払われるということです。

建物が完成すれば確実に入金するため、工事代金の未払い状態でも
住宅の引き渡しや登記が行うことができます。また、フラット35の
融資実行の前提となる抵当権設定も行うことができます。

しかし、確実に入金が見込めるというだけで、融資実行までは工事会社が
人件費や材料費を立替えることになります。
そのため工事会社は、その資金をどこかで工面することになりますので、
利息分が負担となります。その利息分は当然お施主様の支払う工事金に
反映することになります。

つなぎ融資の利息か工事会社の利息負担かの比較になりますが、
つなぎ融資をしない金融機関でフラット35を借り受ける場合には
比較するまでもなく代理受領を活用することになります。
また、つなぎ融資には事務手数料もあり、結果的に代理受領を活用するほうが
お得ではないかと思います。
(各金融機関によって内容が違いますので利用する前に必ず確認してください。)

ただ、先行土地取得融資での代理受領はフロ−的にできないと思います。
土地のロ−ンは長期借入となりやすいので、極力自己資本を宛がい、
その不足分をつなぎ融資で賄ってください。
建物は工事会社の代理受領でつなぎを押さえ、土地のつなぎロ−ンは
フラット35融資実行時に借り換えで対処すべきと考えます。
(金融機関によって違うと思いますので、申込時によく確認してください。)

ロ−ンは、足りないお金を借りるわけです。借入金は利息を付けて
返済するわけなので、もし、定期預金金利よりも利息が高いなら、解約して
建設資金に充当しロ−ン金額は少なくするほうが良いと思います。
仮に30%を自己資金で賄えれば、中間支払を30%、完了時に70%の
代理受領で工事会社の利息負担も30%分減り、工事費も減額します。

次に、建設資金としてはいくらくらい想定しておく必要があるかです。

まず、家の規模は3LDKくらいで30坪程度、木造二階建てと仮定します。

仮想工事費を56万円/坪とすれば、工事費は1680万円、
税込みで1814.4万円です。(地域によって仮想工事費は変化します。)

当社の設計監理料算定基準では、193万円です。
税込みで208.44万円となります。

既存建物解体撤去がある場合は、既存床面積当り、
1万円を見込んでください。ここでは、税込100万円を見込みます。

法的申請手数料は20万円と仮定します。
(申請にもよります。一般的にはそんなにかかりません。)

合計します。208.44+1814.4+100+20=2142.84万円

後、細かい負担金とかの支払いがありますが、この中に含まれていると考えます。

家造りの総資金としては、備品とか登記とか色々含め、敷地規模によりますが
外構費を含め+300万円くらい覚悟しておくべきと考えています。
2142.84+300=2442.84万円(税込)です。

見積許容差を5%とすれば、余裕を見て2565万円(税込)程度です。
3LDKくらいで30坪程度、木造二階建て注文住宅で既存建物解体がある
という前提なら…一般的に
建築主として、これくらいの資金を覚悟する必要があるということです。
(土地取得費は含みませんので、後で加算してください。)

もちろん、大手一流HMなら、工事単価は80万円/坪くらいですので、
こんな金額では恐らく建ちません。(建物のグレ−ドは同じです。)

この記事に

  • 顔アイコン

    設計監理料を堂々と書いている記事は良いですね。
    私達は、自分の仕事の価値をきちんと説明して、妥当な報酬をいただいていることをアピールしないといけませんよね。

    mukaicom

    2015/9/29(火) 午後 6:26

    返信する
  • 顔アイコン

    > mukaicomさん
    初コメですね。アリガトウゴザイマス(笑。
    設計監理料を見て、高いと思うのが日本人の普通の
    感覚です。図面を引くだけなら、確かに高いです。
    私が関与することで、工事費がどんなに落ちるか
    見たら安いと思うのですが、依頼しないと
    どんな仕事か見せられません(笑。ジレンマです。

    [ 設計職人3391 ]

    2015/9/29(火) 午後 7:36

    返信する
  • 顔アイコン

    そうは言っても、設計屋の仕事を説明するのは、本当に難しいです。
    丁寧な説明が要求されますね。少しでも面倒くさがると「高い!!!」と思われて、さっと逃げられちゃう・・・。

    mukaicom

    2015/9/29(火) 午後 8:26

    返信する
  • 顔アイコン

    > mukaicomさん
    家は、様々な工事に携わる様々な職人によって作られています。設計は、それら工事を束ね全体をまとめる最も重要な工事なのだという認識を持っていただく事で、設計監理料の理解を得ることができないかなと思っています。
    仮に、「設計工事を安くやります」ということは、家の価値を決める最も重要な工事をそんな安上がりにして良いのか?という疑問を抱くべきなのです。昔、釘1本打つわけでもなく、柱1本立てるわけでもなく、ナンデこんな紙っぺらにこんな高い金を払わないかんねんと言われたことがありますが、どんな立派な柱を立てても、どんなに上手に釘を打っても、この紙っぺらが上手に描けて無ければ良い家に絶対にならないということなんですね。
    そういう重要な工事を担う職人だという意識を持っていただきたいと思い、
    「設計職人」と名乗ることにしました…(笑。

    [ 設計職人3391 ]

    2015/9/30(水) 午前 6:41

    返信する

顔アイコン

顔アイコン・表示画像の選択

絵文字
×
  • オリジナル
  • SoftBank1
  • SoftBank2
  • SoftBank3
  • SoftBank4
  • docomo1
  • docomo2
  • au1
  • au2
  • au3
  • au4
  • 名前
  • パスワード
  • ブログ

本文はここまでですこのページの先頭へ
みんなの更新記事